远洋地产谋求转型的“代价”

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 见习记者 宫富丽 实习记者 李洁 北京报道

　　远洋地产控股有限公司（03377.HK）又一次高调展示了其加速布局商业地产的决心。

　　“按照远洋的计划，商业地产比重要占到资产规模的40%，贡献30%的利润，营业额占比10%。”11月28日，远洋地产控股有限公司副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺在接受记者采访时表示。

　　按照远洋的计划，2013-2015年，远洋地产将新增50万平米的商业供应，并要确保每年有20多万平米的商业项目开业。与此同时，被远洋董事局主席、行政总裁李明寄予厚望的“可盈利”的养老地产项目椿萱茂也已经开业。

　　不过，在远洋发力商业、养老地产的同时，其在住宅开发和销售上却已经放缓了脚步。今年以来，远洋地产缺席了各地土地市场上的热门地块，在项目推盘上也显得有些不温不火。

　　“远洋地产专注于商业、养老等专业地产的代价，是其住宅项目的开发放缓，”业内一位分析人士表示，“尽管远洋地产在向着大型综合开发商的方向发展，但是如果不能在住宅开发上继续发力，那么远洋或将告别高速增长的时代。”

　　新增50万平米商业

　　从远洋地产今年以来的一系列动作中，不难看出远洋对商业地产投资的再次发力。

　　除了年初开业的北京北四环远洋未来广场以及刚刚开业的天津远洋未来广场，北京远洋国际中心二期也将于2014年5月1日开业投入使用。

　　这个位于北京东四环四惠桥附近、含2座国际5A甲级写字楼及1座独立商业楼的高端商业项目，业内保守估计租金将高达每月380元/平米，为东四环写字楼最贵。

　　“目前远洋国际二期写字楼的租赁已达到50%，商业购物中心的租赁已经超过85%。”王福顺告诉记者，其中1.7万平米的写字楼B座已经以每月7元/平米的价格整栋出租给中国葛洲坝集团工程有限公司。

　　王福顺显然对这样的出租率非常满意。业内分析师保守估计，远洋国际中心二期总建筑面积8.8万平米，购物中心只占其中一小部分，如果写字楼处于满租，远洋地产获得的收入每月将近10亿元，这对作为上市公司的远洋地产在资产估值方面将更有优势。

　　根据王福顺提供的数据，目前远洋北京未来广场已经运营一年，销售额每个月保持10%的增长，客流量每个月保持增长10%-15%。“目前未来广场每天的营业额在100万-130万元，等超市开业后每天营业额会在150万元左右。”王福顺如是说。

　　据资料显示，截至2012年底，在现有2300万平米的土地储备中，远洋商业物业用地约占16%，达376万平米，并预计5年内在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。

　　“从目前政府的土地供应来看，对于所有开发商来说，纯商品住宅的开发地块是几乎不可能拿到的，我们都面临着商业业态开发。”王福顺告诉记者。

　　告别高增长

　　除了商业地产之外，养老地产也被远洋设定为未来重点发展的业务方向之一。

　　11月22日，其与中国人寿及南丰集团的股权认购正式生效。除此之外，股权结构进一步集中，中国人寿的持股比例增至29%。

　　据知情人士透露，以李明为首的远洋管理层已经与中国人寿就增持大计沟通长达半年之久。不少业内人士分析，中国人寿此番巩固控股权，一方面看好远洋地产在养老地产上的发力，另一方面此次定增资金也恰好可“输血”其运作的养老地产项目。

　　今年8月21日，中美合作开发的首家高端养老公寓椿萱茂项目正式开业，并迎来首批入住老人。不过，近日有消息称，椿萱茂这个养老项目目前的入住率并不高，一半以上的房间都空闲着。

　　不过，显然，远洋地产进入养老业务领域的决心非常坚定，李明曾明确表示，“3-5年内，完成北京、上海等一线城市多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极。”

　　然而，在远洋地产对商业地产和养老地产全面发力的同时，远洋的住宅产品线已经开始收窄。

　　“我们在住宅产品开发上，将主要以高端产品为主，低端项目如保障房项目及自住房项目有合适的我们也会做，但中端项目我们现在基本是不做了。”李明在今年年中对记者表示。

　　而据记者调查，目前在北京，远洋的在售项目也寥寥无几，新开盘项目只有远洋东方公馆，其余大多数为老项目加推。

　　“对于开发商而言，住宅产品属于快消品，拿地、开发、销售的周期最快1-2年资金就可以回笼，因此房企要谋求高增长，主要还是靠住宅开发。”业内一位分析人士表示，远洋目前选择了多业态综合布局，“未来的企业增速无疑将会放缓。”

　　这已经体现在远洋的财报数据中。根据远洋地产2013年半年报显示，截至2013年6月30日，远洋地产的毛利仅为21.87亿元，较去年同期增长6%；毛利率为24%，比去年同期下降6个百分点。

　　同时，远洋地产今年的销售目标为350亿，截至2013年前10个月远洋地产完成全年销售目标的89%。根据数据显示，今年销售业绩有望突破千亿的房企至少有5家，远洋350亿元的销售目标无疑与第一梯队房企相差甚远。

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