两大重磅利好政策同日发布！消费基础设施将纳入公募REITs试点

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 耿倩 胡金华 上海报道

3月24日晚，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（下称《通知》），在REITs项目的扩募、参与主体与审核机制、二级市场建设等方面进行了明确和细化。

同日，国家发展改革委也在微信公众号上发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，下称“236号文”），在此前586号文和958号文的基础上，进一步夯实了项目发行要求、申报流程、回收资金使用、运营管理等六大内容。

国金基金REITs投资部朱霞接受《华夏时报》记者采访时表示，此次《通知》与发改委236号文同步发布，体现了各部门的协同性，秉承了原则上的一致性。两部门发文有利于加快市场供应，扩大REITs市场规模，形成常态化机制。

公募REITs全链条标准细化

据国家发展改革委微信公众号3月24日消息，236号文从前期培育、申报条件、优化流程与提高申报效率、发挥专业公众力量、回收资金、运营管理六大方面展开，用二十九条内容对公募REITs全链条进行了严格要求。

此次236号文，对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。236号文提出特许经营权REITs项目的新指标，对于申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，满足基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%的新指标，而不再采用分派率。而产权REITs则继续采用分派率指标，但由958号文规定的4%降低到3.8%，适度降低了发行收益率的要求。

朱霞表示，特许经营权、经营收益权类项目IRR原则上不低于5%，意味着在申报材料中应对项目长期内部收益率进行测算，据此等于要求此类项目对全生命周期内的收入、成本等涉及现金流的要素进行长期预测和分析。对这类项目的现金流测算，在此前进行未来两年可供分配预测的基础上提出了更高的要求，利于投资人对项目收益水平进行更准确的判断。“而特许经营权类项目的内部收益率和产权类项目的分派率，二者本质上均为本金之外的纯收益概念，回归到项目的本质特征，同时利于REITs产品与其他大类资产收益率的比较。”

236号文强调项目前期手续的合规性。一般来说，REITs领域的基础设施项目，根据不同类型可分为审批制、核准制和备案制，结合不同领域需要分别履行各自的审批程序，体现了在不同阶段的政府审批特点。“而REITs产品存续期较长，为确保在后续多年项目运营中对投资人利益的保护，不出现合规风险，本次236号文更强调项目前期阶段的投资合规性，应补尽补，避免后续可能出现的合规问题对投资人利益的影响。在相应支持措施上，通过部门协调、利用咨询评估机构的专业力量等，共同发现问题，解决问题。”朱霞指出。

同时，该政策还关注回收资金使用情况。2022年，国家出台一系列盘活存量、促投资的相关政策。2023年，投资和消费是中国经济的主基调。除专项债、政策性金融工具等手段外，REITs回收资金将成为拉动新项目投资的重要资金来源。本文件从制度层面进一步夯实了回收资金使用效率，具体措施包括细化回收资金使用要求、根据实际情况修订回收资金使用范围、建立回收资金使用直报制度等。

朱霞认为，236号文在诸多方面对REITs申报项目提出了更为明确和具体的要求。在申报流程上，文件消除了过往各地发改委尺度把握不一的实际情况，明确了项目受理时限，有利于市场的进一步扩容。在项目层面，REITs作为股权融资业务的一种，借鉴了科创板咨询委等相关做法，预计后续将更多利用行业专家和专业机构的力量，对项目进行辅导和评估，有利于REITs市场资产质量的提升和稳步前行。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平对《华夏时报》记者表示，该文件能够在一定程度上提升各部门协调质量，切实提高申报推荐效率，在基础设施REITs发行进一步常态化的背景下，对盘活存量资产、推进基础设施投融资体系升级等方面发挥重要作用。

推动REITs常态化发行

据证监会网站消息，《通知》共提出四方面十二条措施，进一步推进REITs常态化发行工作，主要包括加强对REITs项目发行、募集、投资、运作等全过程的监管，完善了市场主体准入、投资者适当性、资产估值、披露信息等方面的要求。

全联并购工会信用管理委员会专家安光勇接受《华夏时报》记者采访时表示，该文件的推出对于REITs市场的发展、促进资本市场稳定和健康发展具有重要意义。

《通知》强调，要推动扩募发行常态化。朱霞认为，扩募是REITs市场长期发展和规模扩容的重要途径，可以促进企业投融资良性循环，同时促进原始权益人形成“资金－资产－资金”的循环，从而加快轻重资产协同发展。目前市场上的首批扩募项目蓄势待发，资产平台的打造比单次融资具有更重要的长远意义。

《通知》指出，要扩大市场参与主体范围，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。“保险资管、具有运营管理的私募基金入场，将提升REITs市场的运营管理能力，REITs资产的参与主体扩容必将带来资产规模的扩容。”朱霞如是说。

另外，《通知》还明确要加强二级市场建设。“随着公募REITs市场规模的不断扩大，二级市场建设迫在眉睫。”朱霞指出，本次证监会正式提出健全二级市场流动性支持制度，加强对做市商的考核评价。不久前，交易所债券市场正式启动债券做市业务，首批12家证券公司参与做市。而REITs业务在交易所同属债券部门管理，预计将借鉴债券做市业务相关经验，促进REITs二级市场平稳运行。

在二级市场资金参与上，证监会提出要推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资。朱霞称，伴随2022年个人养老金制度的出台，市场长线资金以及对长期资产的配置要求持续增加，现行《养老目标证券投资基金指引（试行）》规定，被投资子基金运作期限应当不少于2年，如公募REITs产品作为养老目标基金的投资标的，长期来看可以考虑放开产品运作期限限制，以允许养老金资金作为战略投资者或网下投资者参与公募REITs的打新。

长远来看，《通知》提出后续将明确大类资产准入标准。在朱霞看来，这是从资产审核层面提出更明确的要求，审核标准更透明，便于市场各方了解资产上市要求，同时也可以加快常态化发行机制下的发行速度。

值得注意的是，《通知》还提出将进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。“目前在实践中，在购买资产和购买业务的判断、权益或负债的确认、税收政策在不同情形的实用性等方面都存在各不相同的处理方式，未来有望通过上层政策的统一，解决实践中的相关争议。”朱霞表示。

将消费基础设施纳入公募REITs试点范围

“将消费基础设施纳入公募REITs的试点范围是本次236号文最大的亮点，可以说是我国公募REITs市场的又一重大转折点。”中证鹏元研发部研究员吴进辉接受《华夏时报》记者采访时表示。

不仅是236号文，《通知》也明确提出，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

值得注意的是，这里的消费基础设施REITs并不等同于纯商业办公或者酒店REITs或者房地产REITs，主要包括零售、商贸、购物中心等具有一定民生性质和重大消费地位的比如超市、农贸市场等商业项目。

在吴进辉看来，推出消费基础设施REITs意义重大。“该政策扩大了我国REITs资产范围，逐步向国际化REITs市场靠拢，尤其是零售REITs和商业地产REITs。另外，公募REITs为零售和购物中心等提供了退出渠道，有利于吸引投资者投资，拓宽零售商贸等资金来源。”

同时，推出消费基础设施REITs可以逐步改变商业地产的行业格局，提供房企新发展模式。吴进辉进一步分析，商业和住宅本质上商业逻辑不一样，我国房企往往都是商业捆绑住宅一起，甚至以售养租。商业地产和商业用地历来不受欢迎，比如供地和投资审批中严格限制商住比。而消费基础设施REITs的推出则有利于市场重新审视商业用地，与住宅独立，开辟新发展模式。

朱霞则表示，将消费、投资两个经济驱动因素在REITs市场结合，消费基础设施的繁荣利于扩大居民消费，此类基础设施资产的盘活又将促进同类项目的投资。近年来，在电商冲击下，部分地区的超市、社区商业经历了各自的艰难时期，2022年疫情期间，传统商业的采购、物流渠道为保障民生发挥了巨大作用。“而本次消费基础设施纳入REITs市场资产范围，将利好这些传统的商业基础设施所在的原始权益人企业，加快盘活存量资产，同时有利于将这些商业基础设施与前端物流、仓储协同发挥作用，打造一体化的商业设施体系。”

自2021年958号文之后，公募REITs试点的资产类型再未扩宽，时隔一年多资产类型得以再度扩充。吴进辉表示：“该政策推出的时机正好，党的二十大和中央经济会议多次强调了扩内需的重要性，尤其是把改善和扩大消费摆在优先地位，消费基础设施REITs随着政策应运而生，有利于恢复疫情后的消费能力，能够稳定宏观经济大盘。”

同时本次政策要求，“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”继续坚持房住不炒的方针，与此前的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》一脉相承。

展望未来，吴进辉表示，公募REITs发行要求严格，消费基础设施REITs属于产权类，仍需满足发行的各项条件，资质较好的资产会率先成为首批标杆上市项目。

数据显示，截至3月27日，我国公募REITs上市发行25只，还有2只拟于3月29日上市，合计募集规模为801亿元，全市场市值接近862亿元，项目类型涵盖产业园区、高速公路、保障性租赁住房、仓储物流等，运营稳健，多只产品已经实现了2—3次分红。

“公募REITs具有独特的稀缺性，表现出基础资产优质，政策大力支持，审核要求严格，二级市场换手率较高等特点。不仅如此，扩募、税收等制度取得突破，多层次的REITs市场正逐步构建。总体来看，我国公募REITs市场已经形成了一定规模效应和示范效应，并逐步进入常态化发行新阶段。”吴进辉说。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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