房地产加速入场，降房贷先行，万亿活水再稳楼市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 北京报道

“钱箱子”正在打开。降准降息像及时雨般洒向市场，一切如同夏日开始唤醒蓬勃生机。

5月7日，国新办举办了新闻发布会，有关部门负责人对“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”情况进行了详细解读，并发布了多项金融新政，为经济向荣注射了一针强心剂。这是一场被期待已久的会议，存款准备金率降低0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元；政策利率降低0.1个百分点，预计带动LPR（贷款市场报价利率）同步下调，使得住房商业贷款利率有望再度下探。

同时，稳楼市的重要性被重申，被看作“对畅通内需循环有重要意义”。为此，“降低公积金贷款利率0.25个百分点”这一工具先行，让更多正在观望的购房者决心入市，而一系列包括新融资制度、再贷款、增加高品质住房资金供给等工具跟上，促进房企化债及转型。

在优化限购限售之后，房地产迎来了一场由内至外的“改革”，资金并非简单的杠杆工具，而是让房地产峰回路转的新机遇。市场因此迎来迭代，高品质住房炙手可热，并反过来提升房企投资意愿，存量房收储则使得保障性住房市场扩容。

问题都会一一找到答案，而房地产则要构建新的循环。

一次性下降0.25个百分点

正如同多个行业正在实行“以旧换新”，让消费者进入市场一样，会议明确，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.60%，其他期限利率则同步调整，通过降低成本，给购房者带来“真金白银”的优惠。

中指研究院政策研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示，此次公积金贷款利率降幅与2024年5月份相同，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求。同时，预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也释放了一定空间，减少两者之间的利差。

值得一提的是，此次住房公积金贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金贷款，也包括存量住房公积金贷款。新发放的贷款将执行新的利率，已发放的贷款将在明年1月1日起下调。

自从各地调降购房资格，让更多的人得到房票的措施落地之后，政策开始了下一步，即为购房者减负，从而促进更多需求入市，让楼市热起来。在这一环节，“降利率”已然成为最有效的工具。

业内认为，2.60%的利率已经到了历史低位。同时，由于政策利率下降0.1个百分点，与其长期保持同步的LPR也有望迎来下调，这意味着接下来商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。如此，这将激发居民住房消费积极性，更好满足住房消费需求，将惠及几乎所有的购房者。

各地的动作很快。5月7日晚，便有多个城市宣布下调利率。截至目前，据不完全统计，除北上广深均宣布下调个人住房公积金贷款利率外，浙江、四川、河南、安徽、陕西、海南、湖南、云南、内蒙古、河北、山东、辽宁等多地亦发出公告，对个人住房公积金贷款利率进行调整。同时，不少城市还在政策上进一步做了更新。例如北京发文表示，支持租住京津冀地区保障性租赁住房提取住房公积金。

多项金融工具护航楼市

4月份以来，美国落地关税政策，加大了我国的外贸压力。我国则是加大宏观调控力度，出台一揽子金融政策，在护盘上先行一步。

“降准降息”是此次会议最大的看点之一。会议指出，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元；下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调整至1.4%，该措施预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。

“降准降息落地有望明显提振市场信心。同时，企业融资成本也将回落，对于企业资金面的改善也将产生积极影响。”陈文静认为。在此背景下，房企长久以来的高负债问题有望得到缓解，有益于促进房企轻装上阵，开启转型之路。

作为消费中的重要一环，万亿元活水为楼市带来了新生机，房地产成为新政的大赢家。实际上，自今年以来，有关部门不断强调房地产对于经济稳定的重要性。金融监管总局方面直言，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。

为此，后续将有两大工具稳固楼市根基。其一，扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效，支持打赢保交房攻坚战。数据显示，截至目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款已经增加至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。其二，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

对于房地产而言，金融政策不应该仅仅停留在助力企业这一层面，而是通过助力企业实现产品的升级和市场的活跃。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，在房地产发展新模式中，“好房子”建设最受关注，后续此类领域或将会有较好的金融支持，这也与会议提出的“强化对高品质住房的资金供给”不谋而合，转型建设和运营“好房子”成为房企下一个机会。

同时，此次会议还对已经发布的工具进行了加强，明确将对保障性住房再贷款等在内的至少5项结构性政策货币工具的利率从目前的1.75%下调至1.5%。保障性住房再贷款于2024年设立，旨在加快推动存量商品房去库存和保障房供给等工作。新政符合此前政治局会议提出的“优化存量商品房收购政策”精神，帮助降低收购成本，更好推进商品房收储工作。

回暖信号枪打响

将市场作为观察对象，楼市升温的体感很明显。今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元。其中，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款则是同比增长28%，这表明市场信心有所提振。

重要的度量衡价格方面，“面粉”涨幅加大。上海易居房地产研究院发布的数据显示，今年前4个月，全国25个重点城市住宅用地溢价率分别为20%、18%、23%和15%，而过去两年则总体位于5%—10%的区间，土拍溢价率已然呈现既高又普遍的特点。

溢价率增高也使得楼面价有所提升。上海易居房地产研究院发布的数据显示，今年前4个月，全国25城住宅用地楼面价为13003元/平方米，对比2024年全年8467元/平方米则增加了54%。截至目前，今年是历史上地价最高的一年，而优质“面粉”涨价的下一步就是优质“面包”的涨价。

严跃进表示，地价上涨的原因有3点。其一，地块的质量普遍较高，各地纷纷供应优质地块；其二，过去7个月，新房销售较好，新房市场的表现对房企土地投资带来积极影响。其三，高品质住宅政策开始释放红利，房企对后续高品质住宅的投资市场持看好态度。在严跃进看来，“新房向好促进地市向好带动新房市场再向好”的良性循环机制正在形成。

再回归到此次一揽子金融政策发布会议上，中泰证券宏观首席分析师杨畅表示，会议有利于应对全球经济的不确定性，提前预防了金融市场动荡，强化了对经济的支撑，并进一步减轻居民住房贷款负担。

而对于楼市来说，作为经济的重要支柱，政策往往是“独木难成林”。58安居客研究院院长张波认为，政策将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前的经济环境下，对于稳定住房消费具有积极的信号意义，但效果的持续性则是依赖于房地产组合政策的落地。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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