深圳特区40周年：看那些洪流中成长的企业

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

2020年8月26日是深圳经济特区成立40周年纪念日，深圳市政府发布了《特区40年|改革东风鼓千帆 初心不改谱新篇》，文章提到沿着深南大道一路向西，国贸大厦、地王大厦、平安大厦不断向上的高度像极了40岁的深圳经济特区不断跃升的发展台阶。这其中，有一批房地产企业从经济发展的洪流中走出，有一些已经成为了中国房地产界的中流砥柱。

40年巨变

8月26日是深圳经济特区成立40周年纪念日，当日中午，深圳市政府官网发布《特区40年|改革东风鼓千帆 初心不改谱新篇》。文章从党领导、改革开放、创新、经济、法律、文化、人民、生态等几个方面回顾了深圳特区40年的发展历程和成果，也展望了新征程和新目标。

“从深圳最早建成的市区——罗湖区沿着深南大道一路向西，曾经创造出‘三天一层楼’‘深圳速度’的国贸大厦、上世纪90年代的中国‘第一高楼’地王大厦和现在的‘深圳第一高度’平安大厦，依次呈现在眼前。这个不断向上的高度，像极了40岁的深圳经济特区不断跃升的发展台阶。”文章写道。

“我在深圳还没满18岁的时候就认识了它，2005年之前这里的房子只要几万块钱一套。”出租车司机陈先生对《华夏时报》记者说。

“我觉得变化最大的是基建交通。”来深圳已经18年的邹女士对《华夏时报》记者说，“那个时候我们上班都是坐小巴，深南大道上挤满了车，一遇到下雨天，路边就会侧翻好几辆。”

如今深圳地铁已经开通了10条线路。

刚来深圳的应届毕业生小罗对《华夏时报》记者说：“深圳应该是我的福地吧，不管是找工作，还是找房子，都挺顺利的。”

1981年第一个商品房小区开售

“深圳特区40周年的发展，也形成了很多房地产领域的创新和探索，积极总结，有助于为后续深圳发展和中国经济转型等提供更宝贵的经验。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。

回顾历史，对于深圳在房地产方面的示范性事件，58安居客房产研究院首席分析师张波认为包括第一个商品房小区开售和第一个土地拍卖。“深圳在这方面走在了时代的前沿，为其他城市和地区的商品房发展以及土地市场建设提供了经验。”张波表示。

1981年，中国内地第一个商品房小区东湖丽苑小区在深圳开售；1998年6月29日国务院决定党政机关停止福利分房，推行住房分配货币化，实现了住房的商品化过渡。

其间，深圳众多地产公司如雨后春笋般崛起。1984年，万科集团前身“深圳现代科教仪器展销中心”成立；1981年11月，大悦城控股的前身宝安县城建指挥部成立；1984年，招商蛇口工业区房地产公司成立；1985年，深圳特区华侨城建设指挥部成立；1988年，金地集团前身深圳市上步区工业村建设服务公司成立。

除了从国企走出来的房地产企业，众多民营企业也在深圳经济特区建设的洪流中逐渐发展起来。1994年，陈华成立了深圳市京基房地产开发有限公司；1996年，卓越集团的前身卓越实业发展有限公司在深圳正式成立；1988年星河的前身已经完成了深南大道上海宾馆至上步街的工程，淘到了第一桶金；2000年9月佳兆业第一个项目佳兆业·桂芳园一期面市，在发售获得市场强烈反响之后，佳兆业随后加推，一共开发了8期，桂芳园也成为了当时第一个大型社区。

1987年12月1日，深圳率先放开土地市场，土地拍卖“第一槌”引发新中国土地使用制度的“第一场革命”。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)， 要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，此前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。这被认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。

上世纪90年代，内地企业纷纷南下开发地产，深圳竞争越来越激烈，在此环境下，深圳房企开始走出深圳，向北扩张，2004年普及全国的招拍挂制度更是给深圳房企向外扩张带来了机遇。

对于深圳在房地产市场调控方面的因地制宜，张波列举了几点：2009年深圳提出禁止开发商擅自组织或参加各类评比，必须公开销售并公示价格，必须缴纳物业专项资金；2010年对房企的资金进行监管，要求项目资本金账户余额应当不低于项目本金的10%；2017年对于商务公寓出台严格规定，包括公寓转现售备案价格仍需对外公示，带装修项目不得强制搭售。他还表示，深圳房地产领域的诸多试点推动了房地产行业的快速发展，带动了居民的居住消费不断升级。

住房制度改革先行者

此前8月24日创业板注册制首批18家企业成功上市，8月18日深圳地铁6号线和10号线顺利通车，8月3日发改委一次性批复大湾区741亿元轨道交通投资，都是给深圳40周年的贺礼。而7月份《中国科学院院刊》刊发的《“十四五”时期行政区划设置思路与空间治理的探讨》指出：支持深圳等四市升格为直辖市，以及人们对深圳“扩权扩容”的热烈讨论则体现了人们对这座年轻的城市未来发展潜力的认可。

对扩容的热烈讨论基于深圳土地供不应求。《深圳统计年鉴2019》显示，截至2018年，深圳土地面积为1997.47平方公里。尽管与成立之初的327.5平方公里比起来，深圳的土地面积已经有了不小的增加，但是与北京16410.54平方千米、上海6340.5平方千米、广州7434.4平方千米比起来，同样是一线城市的深圳的土地资源相对缺乏，因此也导致近年来深圳住房供不应求，房价在全国众多城市中遥遥领先。

“深圳在土地供应层面的住宅占比较低，而每年大量人口流入则导致住宅消费需求不断提升，由此引发了供需矛盾的进一步激化，这是深圳下一步房地产市场健康平稳发展必须要关注的焦点之一。”张波在接受《华夏时报》记者采访时说。

对于当前深圳城市的现状，贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示担忧：“在市场预期较高的情况下，新市民获得合适住房的难度越来越大，劳动力红利逐渐消失降低了企业的竞争力，购房杠杆也积累了一定的金融风险。如果任其发展下去不利于城市的长久健康发展。”

对于当前深圳住房制度的改革方向，严跃进和许小乐都提到了“多主体供应、多渠道保障和租售并举”。“未来深圳破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，建立覆盖城市新市民的开放包容的多元化供给体系，改善市场结构失衡的状态，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。”许小乐表示。“深圳后续将在住房制度改革方面继续扮演先行者的角色。”严跃进说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）