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广深各自开启2022年首轮供地,门槛放宽,荔湾区、光明区热门地块入市引期待「鏖战“两集中”」

作者:张慧敏

来源:华夏时报

发布时间:2022-04-08 15:16:56

摘要:近期,广州、深圳分别发布了2022年第一批集中供地的公告,值得注意的是,本次广、深两地都在通过不同的方式给开发商让利。

广深各自开启2022年首轮供地,门槛放宽,荔湾区、光明区热门地块入市引期待「鏖战“两集中”」

图为光明区地块位置。 张慧敏 制图

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近期,广州、深圳分别发布了2022年第一批集中供地的公告,值得注意的是,本次广、深两地都在通过不同的方式给开发商让利。

深圳本轮集中供地对部分地块提高了销售限价。例如即将出让的光明区凤凰街道A503-0095宗地,相比去年第二次集中供地中出让的相邻地块,销售单价提高了4500元。若按照建面90平的商品房来计算,单价相差4500元,一套房的总价将相差40.5万元。广州本轮集中供地则取消了“三限地”,出让价格也相对合理。

对于房企参拍意愿的预测,有专家认为,广州和深圳2022年第一次集中土拍将会有不少房企参与,广州荔湾区地块周边教育及商业配套较为丰富,该区域2宗地的竞争或将较为激烈,另外,结合以往竞拍地块的抢手情况,深圳光明区地块的热度或依旧不减。

销售限价相差4500元/平

深圳土地矿业权交易平台发布信息显示,深圳本次计划出让的住宅用地共8块,分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕特别合作区,规划建筑面积共107.07万平方米,起拍价共168亿元,楼面均价15702元/平,将于4月29日下午15时以挂牌的方式集中出让。

8宗地块中,除了龙岗区宝龙街道G02310-0001地块采用“单限单竞+摇号”的规则出让外,其余7块宅地将采用“三限双竞+摇号”规则出让。“单限单竞+摇号”指的是限成交地价、竞成交地价,当竞买人报价达到最高限制地价,且有2个或2个以上竞买人接受该地价时,通过摇号方式确定竞得人。“三限双竞+摇号”即限地价、限普通商品住房销售价格(均价)、限保障性租赁住房面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房面积,自持的保障性租赁住房建筑面积达到最高限制面积后通过摇号方式确定竞得人。

深圳本轮集中供地比较明显的变化是,部分地块提高了销售限价。例如,即将出让的光明区凤凰街道A503-0095宗地,商品住房销售均价不能超过48900元/平,而去年第二次集中供地出让的A503-0093宗地,与上述地块仅距500米,商品住房限价为44400元/平。两者位置相近,然而不同时间出让,销售单价却相差了4500元。若按照建面90平的商品房来计算,单价相差4500元,一套房的总价将相差40.5万元。

不过,值得注意的是,A503-0093宗地在2021年第二次集中供地中经历了暂停出让,其在暂停出让前的销售限价是48900元/平 ,后调整至44400元/平,也就是说,即将出让的A503-0095宗地只是回归到了调整之前的价格。

不过,在土拍规则上,深圳并没有明显放松,8宗地块都需要配建保障性租赁住房,同一企业及其控股的各个公司,仍然不得参加同一宗地的竞买,深圳市规划和自然资源局仍然要对房企的土地购置资金来源进行审查。

取消“三限地”

广州首批集中供地推出的地块共计18宗,规划建筑面积为276.45万平方米,楼面均价为13302元/平方米,起拍价367.73亿元,将于5月5日出让。从地块区域分布来看,海珠区2宗,荔湾区2宗,白云区6宗,黄埔区1宗,花都区1宗,番禺区1宗,南沙区3宗,增城区2宗。

显而易见的是,与2021年第一次集中供地比起来,2022年广州第一批集中供地的宗地数量明显减少。宗地数同比减少62.5%,供应总建面同比减少29.8%,起拍总价同比下降59.2%。另外,广州本次集中供地,中心六区(荔湾、越秀、天河、海珠、白云、黄埔)地块宗数占比超过了60%,特别是新房供应比较少的海珠、荔湾也有4宗地供应,而此前的“供地大户”增城区本次仅两块“回炉地”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,中心区供地增加,主要是当下市场情绪比较低,各地都把好地块拿出来,提高开发商竞拍的积极性。

克而瑞广佛区域相关研究表示,对比上一年的集中供地情况,广州本次住宅用地供应量同比大幅减少,拍卖地块由中心区扛旗,有意减少外围区域流拍率,2022年广州第一轮供地以试探为主。

另外,广州此次的地房价比也较低。例如,广州海珠区赤沙车辆段地块,楼面价在2.2万-2.6万元/平方米,但新房售价达到10万元,地价与房价的比例在25%左右。“广州本次集中供地的底价相对合理,开发商的利润空间还是比较大的。”李宇嘉对《华夏时报》记者表示,广州此次集中供地,一方面是为了顺利供地,改善财政紧张的局面,应对疫情防控;另一方面,也是为了给开发商创造更大的利润空间,提高拿地、开工的积极性,促进行业良性循环。

从出让规则来看,广州2021年第二次集中供地的“三限地”在本次集中供地中并没有出现。“三限地”指的是对土地的地价、售价、销售对象(50%的房源需售卖给无房客)进行限制,一定程度上给开发商的后期回款造成一定影响。

不过,在出让规则方面,广州也没有完全放开。例如,最高溢价率15%、严查资金来源、禁“马甲”等规则仍然延续了去年第二次集中供地的规定。

李宇嘉认为,对于热点城市来说,限购、限贷、限售等政策的调整空间比较小,松绑会面临巨大的舆论风险。现阶段,土地调控则是有效可行的手段,而且,调控好土地市场,才能从根本上管理好楼市。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《华夏时报》记者表示,整体来看,广州、深圳2城本次地块的推出楼面均价均较上一轮有所下降,对房企较为友好,另外,2城在土拍规则上未见明显的放松,其实也不足为奇,毕竟受大湾区发展的带动,广州、深圳自身热度也是不低的。

对于房企参拍意愿的预测,关荣雪认为,由于广州、深圳首轮集中供地的楼面均价均有所下降,加之自身区域热度本就较高,尤其是深圳可用地块相对稀少,预计竞争较为激烈,会有不少房企参与两城竞拍。从地块角度来看,广州荔湾区地块周边教育及商业配套较为丰富,因此该区域的2宗地的竞争或将较为激烈;就深圳而言,结合以往竞拍地块的抢手情况,光明区的热度或依旧不减。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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