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万科郁亮:经营服务类业务将形成新的利润蓄水池「房企年报季」

作者:张慧敏

来源:华夏时报

发布时间:2022-03-31 23:17:09

摘要:对于2021年的业绩,万科董事会主席郁亮进行了补充反思与检讨,他表示,过去,万科充分授权,造成开发类业务离散度大的问题,另外,多赛道探索的成本比预想大,对过往业绩产生影响。另外,郁亮也表示,房地产行业常做常有,常做常新,2022年,万科的工作任务为“止跌企稳,稳中提升”。

万科郁亮:经营服务类业务将形成新的利润蓄水池「房企年报季」

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

3月31日上午,万科集团举行了2021年线上业绩推介会。

会上,对于2021年的业绩,万科董事会主席郁亮进行了补充反思与检讨,他表示,过去,万科充分授权,造成开发类业务离散度大的问题,另外,多赛道探索的成本比预想大,对过往业绩产生影响。另外,郁亮也表示,房地产行业常做常有,常做常新,2022年,万科的工作任务为“止跌企稳,稳中提升”。

值得注意的是,以前万科的分红比例一直都是35%,今年是50%,对此,万科董秘朱旭表示,“主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%,为了能够使股东的分红比例下降有所缓解”。朱旭进一步表示,如果这次分红的政策能得到股东大会同意,分红可以达到人民币112.7亿元,每股分红人民币0.97元。未来公司会把股息分红的比例稳定在35%到40%之间。

一切事在人为

数据显示,2021年,万科实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。2021年,万科出现了38年发展史上第三次净利润下滑(另外两次是1995年和2008年)。

业绩会上,面对“业绩洗澡”的质疑,万科总裁、首席执行官祝九胜表示:“因为业绩下降,管理层个人收入也是大幅下降的,用这么贵的代价去业绩洗澡,没有必要也更不可能,一定要说和洗澡有关系,我们更愿意选择‘冲澡’的方式,用凉水浇一下自己的头,遏制冲动的身子,让自己的体格更健康,头脑更清醒。”

对于利润下滑,万科董事会主席郁亮进行了补充反思与检讨,他表示,一方面,万科过去一直是充分授权,这在行业快速增长期有利于迅速抓住市场机会,但是随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域不具备完整能力,部分项目不及预期,拉低了整体表现;另一方面,2014年万科开始进行转型探索,多赛道同时探索的成本比预想更大,过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场变化之后,这些学费对成绩的影响就显露出来。

对于2022年的工作任务,郁亮用八个字进行了概括——止跌企稳,稳中提升。对此,郁亮进行了详细阐述,他表示,从外部基础来看,有利于市场稳定的政策措施不断出台;另外,房地产开发仍然是重要的经济活动,未来,伴随着增量的发展机会减少,存量不动产方面的经营和服务机会是增加的,而万科以开发、经营、服务并重,已经做足了布局和准备、

从内部基础来看,万科的开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年通过对开发业务的集中统筹管理以及高质量投资,实现止跌企稳,未来2-3年的储备也有保障;其次,万科的经营、服务类业务增速快,NOI率势头较好,会逐步形成新的利润蓄水池;另外,万科净负债率长期处于低位,三道红线全部符合绿档,信用评级在行业中处于领先地位,能够获得更多的投资与发展机会。

反思了利润下滑的原因,阐述了未来业绩增长的可行性,郁亮强调,任何计划和目标都要靠人去干,一切事在人为,他表示,万科已经取消集团合伙人层级,合伙人已带头下沉前线。

经营服务类业务就像“养儿子”

业绩会上,有媒体质疑,万科的经营服务业务的财务情况未来可能与开发服务不可相提并论,对此,郁亮表示,从当前财务情况来看,经营服务类业务与开发业务确实不可比,但是开发业务有天花板,去年可能就是房地产行业的天花板,所以要提前布局好未来,未来经营类业务的利润贡献肯定不会少。

郁亮进一步表示,不同于开发业务的年度清零,经营服务类业务会以滚雪球的方式发展,而且,当内外部发生重大变化的时候,经营服务类业务会更稳定。另外,经营类业务的收入可能没法和开发类业务相比较,但经营服务类业务利润空间会更大,未来更长一段时间,经营服务类业务和开发类业务将可以相提并论。

那么,万科的经营服务业务如何才算得上是成功?郁亮用“卖猪”或者“养儿子”来进行比喻。他表示,卖猪是通过卖出得到利润回报,养儿子则是通过知识来赚钱,而万科更倾向于“养儿子”,也就是上市。那么,经营类业务为什么要上市,郁亮表示,当某项业务发展成熟,胃口会变大,而房地产行业不可再融资,所以经营服务类业务需要独立发展。

那么当前,万科的经营服务类业务发展情况如何?据悉,2021年万物云的收入首次超过200亿元,同比增长32%;物流仓储近三年收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%;万科泊寓近三年收入复合增速40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI约为5.3亿元,同比增长193%;商业业务方面,印力近五年收入复合增速达20%。

郁亮对开发经营本部的要求很简单:止跌、企稳、回升

那么,对于当前最主要的开发业务,万科将如何进行优化?

万科开发经营本部首席合伙人张海在会上表示,为了应对市场的变化,集团去年9月份设立了开发经营本部,郁亮主席对于开发经营本部的要求很简单,就是止跌、企稳、回升。

张海进一步解释,一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营,毛利率稳定在20%左右;二是要投资获取一批好项目,将投资的增量转化为业绩的增量,从而稳定开发业务的基本盘;第三是在地铁上盖持续做了很长时间的努力,今年以天空之城为代表的轨道综合体项目全面建成交付开业,保持在TOD领域的综合开发经营能力优势;第四是要发挥集团各业务协同的优势,从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。

另外,张海还强调,今后要更专业,更理性地看待预期,从前根据区域回款来进行投资,现在是按照团队操盘能力来进行投资。另外,投资之后也要加强管理,首次开盘之后也要定期纠偏。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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