万科：守住“绿档”，分红50%，净利下滑「房企年报季」

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 张慧敏 李未来 深圳报道

3月30日晚，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。一向以稳健著称的行业龙头万科今年的业绩也受到了影响。

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。

有业内人士分析，万科此次下滑也在情理之中，越是规模大的，越骑虎难下。这也就是为什么去年行业形势发生剧变后，部分头部房企遭遇到的业绩冲击最大，万科显然还是很让各界放心的。

2021派发超百亿分红

2021年，地产行业经历了前所未有的震荡和调整，房企受到不同程度的影响。根据万科年报，其依然守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

面临行业严冬，万科也感受到了寒意。2021年，万科营业收入仅增长8%，归属于上市公司股东的净利润225亿元。这也是公司自上市31年以来，第三次出现净利下滑。

发布年报的同时，万科推出回购和派息方案。在兼顾企业长远发展的前提下，万科用实际行动保障股东利益。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，这是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

事实上，面对当前的行业形势，现金是企业的生命线，最稀缺的资源，能拿出112.8亿分红，还要再拿出20-25亿回购，足见万科的诚意，也可以看出万科的实力。毕竟公司还要留有相当的资源保证企业发展，还要保证未来企稳回升，可以说这是在兼顾长远发展的前提下尽最大的力量，用最实在的行动，来保障股东的利益。

据了解，万科自上市以来，累计派息已达949.7亿元，累计股权融资仅331.5亿元。

有信心2022年实现企稳回升

在万科财报的《致股东》中，公司董事长郁亮详细反思了净利润下滑原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，使得部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

第二增长曲线显现

此次年报中，万科的非开发业务也给市场以信心。年报显示，万科的非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入年均复合增长速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管积处于前列。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。

审慎会计准则影响净利润表现

值得一提的是，万科的利润表现，也受到其长期采取的谨慎会计政策和稳健财务策略的影响。举例而言，万科一直以来对经营性资产的计量方式均采用历史成本法。该计量方法下，经营性资产价值仅由企业对该资产的实际投入决定，且每年需对该资产计提折旧摊销，在资产对外出售前不会确认增值收益。成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。

另外，有业内人士分析，万科此次下滑也在情理之中。过去几年，当追逐规模排名仍然流行、土地争夺愈演愈烈时，如果不想黯然退出头部阵营，不想短期业绩表现退步，头部房企摊子铺的大，难免会抢一些地、拿一些产能释放慢的大型复杂项目，拖累利润表现。事实上，越是规模大的，越骑虎难下。这也就是为什么去年行业形势发生剧变后，部分头部房企遭遇到的业绩冲击最大，万科显然还是很让各界放心的。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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