房地产行业“新常态”
摘要：市场下行、政策摇摆，2014年过半，但房地产行业却似乎风云变幻，现在已经到了一个关键的时点。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 博鳌报道
市场下行、政策摇摆，2014年过半，但房地产行业却似乎风云变幻，现在已经到了一个关键的时点。
8月6-9日，由观点地产新媒体主办、《华夏时报》等媒体协办的“下行通道中的房地产——2014博鳌房地产论坛”在论坛策源地海南博鳌举办。中国房地产业协会副会长朱中一、国民经济研究所所长樊纲、中国城乡建设研究所所长陈淮、华远地产董事长任志强、首创集团董事长刘晓光等众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚博鳌，为房地产行业及企业把脉问策。
不过，值得注意的是，尽管本届论坛的主题为“下行通道中的房地产”，但以樊纲、陈淮、任志强为代表的专家和地产大佬却并不认同下行的说法，普遍认为房地产市场正回归正常，回归真正的市场化。
“现在不是换挡期，是终于告别过热增长回归正常，是好事。”樊纲指出，目前产能过剩、银行坏账、部分地区存在房地产泡沫等问题，都是过去经济过热的结果，如今房地产市场经历四年限购，正在软着陆。
住建部政策研究中心主任秦虹也指出，房地产行业已进入以波动、分化和创新为主的新常态中，房地产开发商应多管齐下加快去化，积极创新多元化的产品和经营模式，以增强抗风险能力。
激辩楼市走向
“现在楼市的一些数据出现同比下行，且一些城市确实也进入了调整期，但这远没到要崩盘那种程度。”朱中一在本次论坛上指出，“今年楼市数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。”
“看楼市的成交情况，一定要计算累计交易量，才能看出楼市调整波动的幅度，才能判断是上行还是下行，仅凭简单的成交数据就判断市场已经开始下行，这是十分不科学的。”陈淮指出。
实际上，仅从7月份全国楼市的成交数据来看，7月楼市再次出现了成交量上升的趋势。根据北京中原地产监测，全国40个重点城市7月新建住宅合计成交1690万平方米，环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。
“因为2009年和2013年是市场的两个高点，所以如果将房地产市场周期整体拉长来看，今年的数据不算悲观。”正荣集团副总裁黄超表示，“在2013年的热市之下，不排除有一部分购房人恐慌入市，存在一部分透支消费。现在市场适当下行、适当去存量，反而是理性的行为，对市场是有好处的。”
而在各位业内人士眼中，“楼市进入下行通道”这个命题不成立的主要原因，在于购房需求仍然在增加。
任志强直言，在中国城镇化的要求下，再过几年，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，在此基础上，大城市的购房需求也随之增加，是支撑中国房地产市场稳定发展的基本前提。
“因此，你能说房地产市场进入下行通道吗？我不认为。”任志强肯定地说。
“实际上，从一些限购城市在解除限购后的成交情况中，就可以看出需求是存在的，因为市场反应很好。”黄超指出。
比如在今年7月初取消限购的济南，7月楼市成交量上升已经非常明显。来自济南的统计数据显示，7月全市新建商品房成交12400套，环比6月份6459套大涨92%。此外如苏州，取消90平方米以上住房限购后的7月下旬，新房成交量环比也明显上升。
多位与会开发商对记者表示，尽管目前市场确实出现了一定程度的下调，但这是市场周期的必然波动，这一轮市场调整，预计将持续到明年下半年。
行业集中度提高
“现在有的开发商资金周转不灵，日子不好过，但这对于整个房地产行业来说，并非坏事。”陈淮表示，“过去十年房地产市场累积了不少问题，如房地产队伍鱼龙混杂、参差不齐，城市之间发展不平衡，价格不平衡等。而在这个个体不断被淘汰的过程中，恰好是房地产企业群体素质不断提高的过程。”
“以目前的形势来看，那个依靠摆平银行行长，或者摆平土地局长就能赚钱的江湖时代已经过去，那个只涨不跌的时期也已经过去。”陈淮进一步说。
《华夏时报》副总编辑笔夫表示，目前最重要的是，在经济新常态的调整下，房地产业以及房地产开发商将何去何从，因为经济新常态意味着房地产业在新的环境下，房地产开发商需要考虑如何积极创新产品及经营模式，以增强抗风险能力。
从今年上半年房企业绩的完成情况来看，大型开发商通过积极降价跑量，业绩完成度仍然较好，资金情况也较为安全。而中小企业业绩则出现严重下滑，陷入资金危机。
7月以来，房企半年报陆续出炉，尽管多数房企的表现并不乐观，但万科、富力等业内巨头却逆势增长。从一年千亿到半年千亿，万科再度领先，1-6月累计实现销售金额1009.1亿元，销售面积821.2万平方米，完成年度目标约50%。
而反观中小开发商，多数销售业绩持续下滑，部分则深陷资金危机。今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木、山东青岛等地已有多家开发商因资金链断裂，陷入破产危机，不少项目“烂尾”。
“开发商资金情况的分化使得行业并购案例增多，但对于很多大型开发商以及资本机构来说，这正是一个投资的窗口期，收购、并购的议价空间都已经打开，未来房地产行业并购的案例还将会增多。”德信资本董事长陈义枫表示。
机构数据显示，上半年房企股权转让激增，完成并购交易73宗、总额152.93亿元，同比增加2.09倍。
“房地产行业的集中度在增加，中小企业会遇到很多困难，可能会并购甚至被行业淘汰出场，对于中小型房地产企业来讲，未来独立的发展将会面临更大的挑战。”莱蒙国际集团有限公司执行董事黄俊康表示，未来房地产的市场化程度将进一步提升，企业和行业巨头战略、资金、人才优势将会进一步放大。
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