北京限房价地块匆忙上阵

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

　　8月18日，国家统计局公布了7月70个大中城市房价数据，北京以18.3%的同比涨幅位于排行榜首位，这让将今年房价控制目标设定在“与2012年价格相比保持稳定”的北京市政府又一次面对调控“失利”的尴尬局面。

　　值得注意的是，就在这一数据公布的短短3天后，8月21日，北京推出了年内首块“纯限房价地块”。北京市早在今年4月份就提出要建立的“新限价房体系”，如今终于有了进一步的发展。

　　然而，限房价地块推出后的开发商接盘、分配政策制定等问题又成为摆在决策者面前的新问题。“现在对于自住型商品住房供地和相关政策初步形成了一个草案，但仍然处于研究阶段，”一位接近北京住建委的人士告诉记者，“这一地块推出后，相关政策会试行，但从今年来看，这样的出让方式还难以大规模推出。”

　　政府“动员令”

　　根据北京市土地储备网站消息，8月21日开始网上竞价的朝阳区豆各庄乡黄厂村地块，交易公告中明确注明：“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”

　　出让土地除去公租房之外全部为限价房，这还是北京土地出让的第一次。“这一地块是今年北京市推出的第一块真正意义上的限房价地块。”中原地产市场研究部总监张大伟称，由于这一地块附近二手房价格已经达到25000元-28000元/平米，因此这一地块入市后，对区域周边的房价还是能起到抑制作用。

　　“现在市里对控房价仍然盯得很紧，要求相关部门尽快拿出有效办法，”上述接近北京住建委的人士告诉记者，“按照国土局和住建委原定的计划，这类限价销售的商品住房供地还希望再晚一点推出，因为相关政策还在制定中。”

　　不过，这位人士也对记者表示，目前针对这一地块上建成商品房后的具体销售政策，相关部门将会形成一个执行办法后尽快推出，但预计后期每次推出此类地块，具体政策都会有所调整。据这位人士透露，“后期是什么样的政策，还要看这类地块受不受市场欢迎而定。”

　　而据记者了解，这一地块从8月21日早上9点开始进行网上竞价，但截至记者发稿时，这一地块并未收到任何报价。

　　而据记者从几位开发商处了解到，在这一地块推出之前，北京市住建委曾经多次牵头组织关于此类限价商品住房的座谈研讨会，其中还专门召集房企负责人进行座谈，讨论这类地块入市后的开发商热情和市场反应。

　　“其实住建委的目的很明确，就是希望这类地块推出时开发商能捧场拿地，说是座谈会，其实还是动员大家拿地。”北京一位参加过市住建委座谈会的开发商对记者表示，“如果这类地块推出之后没有开发商接盘，那场面就尴尬了，后续政策也无的放矢。”

　　不过，开发商们似乎对此也存在疑虑。这位开发商表示，“现在开发商在开发、销售过程中受到的限制太多，像这类限价销售的商品房开发之后利润已经很低了，尤其后续的销售政策现在也不能确定，如果有界定不清的地方，购房者与我们很容易产生纠纷。”

　　北京一家代理多家楼盘销售的代理公司策划总监对记者表示，由于今年上半年房企销售形势较好，很多房企都出现了库存不足的情况，因此今年下半年部分房企都要求提高新开盘项目的毛利率才可以入市，毛利率涨幅在10%-20%。

　　“实际上，北京市为了能够顺利推行这种限房价、竞地价的土地出让方式，对参与以及开发这类土地的开发商仍然会考虑给予其他相关政策上的倾斜。”上述接近北京市住建委的人士告诉记者。

　　新限价房体系效果存疑

　　“实际上，北京市选择在这样的时间点推行限房价、竞地价的土地出让方式，其舆论意义远大于实际意义。”业内分析人士指出。

　　事实上，在中央“新国五条”的调控要求下，北京市政府部门构建了“新限价房体系”作为核心调控思路，将解决中等收入“夹心层”的自住型、改善型住房需求纳入该管理序列。

　　据记者了解，住建委所提到的“夹心层”也正是“新限价房体系”和以往两限房的最大区别。以往的限价房针对中低收入家庭，其属性是政策性保障房；而本次北京市提出的“新限价房”概念，是满足自住、改善型需求的产权完整的商品房，主要针对的是中等收入家庭。

　　“目前形成的自住型商品住房政策主要解决的是购房者的购买资格、该类房屋再上市需满足怎样的条件等销售、分配上的具体问题，”上述接近北京市住建委的人士表示，“这其实是北京市提出的限价房管理中最敏感、最核心的问题，也是购房者们最关心的问题。”

　　对于这类限价销售的商品房而言，分配和监管能否到位将直接影响政策效果。

　　早在2011年北京就曾试点过“限房价、竞地价”的土地出让模式。2011年4月，北京推出的首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——房山长阳国际城开盘销售。当时，长阳国际城均价被限制为不得高于12500元/平米，但这一低价楼盘在分配上也受到了“特别关注”。原规划2394套限价商品房的长阳国际城项目，只有1594套房源售罄，还有800套房源则被曝“被房山区政府截留”。

　　“目前在两限房的分配上以及两限房二次入市后的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多限价房最终变成权力寻租的渠道。”业内分析人士陈剑波曾对记者表示。

　　“朝阳区豆各庄黄厂村地块位于东五环和东六环之间，目前周边房价每平米已高出其近4000元，预计两三年后区域内的商品住宅会继续上涨，”中国房地产学会副会长陈国强表示，“如果不能明确购买对象、二次分配等相关政策，这一地块上建的住宅在未来区域房价升值后会变得非常麻烦。”

　　“此前，北京市两限房就存在大量不符合标准却能申请到的人群。”陈国强表示，如果北京市推出限价销售商品房，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，从而实现公平、合理的住房保障初衷。

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