北京“潜水”楼盘真相调查
摘要：随着市场的逐步回暖，“随行就市”成为楼市的逻辑。但据《华夏时报》记者调查了解，不少新盘却一次次与购房者爽约。一面是开发商委屈地称开盘时间“身不由己”，另一面，新盘的开盘价格却节节攀升。
随着市场的逐步回暖，“随行就市”成为楼市的逻辑。但据《华夏时报》记者调查了解，不少新盘却一次次与购房者爽约。一面是开发商委屈地称开盘时间“身不由己”，另一面，新盘的开盘价格却节节攀升。
新盘长期“潜水”
“我已经关注原香漫谷这个项目好长时间了，它从今年5月份就说要开盘，但开盘时间不断往后推，现在又推迟到10月了。”北京一位购房者张元告诉记者。
看着一次次被推迟的开盘时间，张元心里越来越没底。“原本看上这个项目的一套85平方米的两居，6月份的时候售楼员告诉我们单价在8000元左右，“现在这个价格根本就买不到了。”
记者查阅到，中铁建原香漫谷项目从2011年5月开始进行项目7、8号楼的入市宣传，原定计划今年5月开盘，后来开盘时间依次推至6月、8月、9月、10月。
“我们确实把开盘时间往后推了，一开始是因为7月份北京下暴雨，这个项目在房山，受到一些影响。进入10月份，我们预计整体的楼市环境会更好一些。”中国铁建原香漫谷项目的销售经理告诉记者。
像原香漫谷这样不断推迟开盘时间的“潜水”楼盘并不在少数。记者在走访的新盘项目中发现，路劲世界城、北京城建·世华龙樾、京投快线上林湾等项目都是高喊开盘口号，却迟迟不肯开盘，并通过各种优惠措施吊足购房者的胃口。
其中，路劲世界城最早宣称2011年11月开盘，但是距离这个时间已经过去了近一年时间，至今却仍未开盘。记者曾在9月底以购房者的身份咨询该售楼处的销售人员，得到的回复是，“本月开不了盘，具体时间未定。”
与缓慢的开盘速度相对应的是，项目施工进程却很快，记者在路劲世界城的施工现场看到，计划一期推出的6栋楼基本都已经完成封顶，其中两座甚至外立面都已经完工，相当于现房销售。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前购房者渐渐摆脱了5月到8月的恐慌心理，对市场又进入观望状态。开发商想提价却发现市场已经“变脸”，进入一种尴尬的定价境地。楼盘“潜水”主要出于开发商主观意愿。
开发商的“委屈”
但是，面对“捂盘潜水”的质疑，开发商似乎理由充分，纷纷表示不开盘实属被迫。
北京房山一拖延了一年仍未开盘的住宅项目销售人员告诉记者，该项目之所以迟迟未能开盘，是因为预售许可证一直没有审核发放。“预售证的审批主要是项目拟售价格通不过，这个项目首期入市，一开始上报的最高售价是17000元/平方米，后来是14000元/平方米，这次是11000元/平方米，估计这次审核可能会通过了。”这位销售人员表示。
亚豪机构负责人也表示，为防止北京楼市在“金九银十”期间成交量继续上扬，相关部门有意控制热点区域和有可能“日光”的项目的预售审批过程，这种情况非常普遍。而这也理所当然成为了开发商延迟开盘的“有力依据”。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，推盘的一快一慢之间，考验的是开发商的资金链承压能力，同时还要面对购房者的“捂盘”质疑，一些待入市楼盘的境地十分尴尬，延缓开盘，开发商也是不得已而为之。
除了销售价格，企业资质的审批也成为开发商迟迟拿不到预售许可证的“委屈”之处。
路劲地产执行董事及副行政总裁汪浩此前对媒体表示，“原本计划在去年11月开盘的世界城，一直等待审批到现在，开盘时间预计在9月底到10月初。”不过记者在路劲世界城搜狐网项目信息中看到，世界城开盘时间已经从之前的9月悄悄延后到11月。
而据记者了解，按照国家有关规定，外资企业进入内地，总金额超过3亿美元的项目，需报批国家发改委，而路劲地产作为港企，必须经过层层审批。
尽管汪浩曾表示，世界城算是路劲地产进军北京市场的第一个项目，快速周转仍是其重要策略，一再延缓开盘时间实属不利，但是路劲地产似乎“因祸得福”，避开了2011年底到今年年初的低谷期。
在“潜水”中获利
事实上，不少延期开盘的新盘在长期“潜水”中获得了实惠。
9月份开盘的合生滨江帝景项目，今年5月份就表示即将开盘入市。今年5月份，滨江帝景对外宣称的销售价格在15000-16000元/平米左右。
“很多人在今年5、6月就已经交了订金，当时一套80多平方米的两居室报价在130万元左右。而在8月份，销售人员已经报到150万左右了。”一位早在5月份就交了订金的购房者对记者表示。
到了开盘当天，滨江帝景两居室房源最便宜的单价也超过1.64万元/平米，销售均价超过18000元/平米，涨价已经成为事实。
“项目如果在9月份开盘，一定不会按照5月份的价格再进行销售，”业内一位分析人士告诉记者，“实际上大多数推迟开盘的项目，真实目的还是为了涨价。”
据记者调查，中铁建原香漫谷、路劲世界城、合生滨江帝景等处于“潜水”状态超过半年的楼盘，基本都从今年5月的计划推盘时间拖延至9月之后。而今年5月至8月，北京楼市的成交量和房价不断攀升。
“我们的推盘策略和价格策略实际上还是跟着市场走的，当市场上的价格有上涨趋势的时候，我们当然不会放过这种机会，”北京一知名房企的销售总监告诉记者，“每次计划开盘的价格上调幅度一般在5%、8%，当然这也是根据每个月的成交量和客户需求来定的。”
不过这位销售总监也向记者坦言，从9月开始市场开始显露疲态，而进入本年度最后一个销售季度，各大房企在推盘和价格策略上还会有一些调整，预计有一些原定本月开盘的项目会选择继续“潜水”。
新盘长期“潜水”
“我已经关注原香漫谷这个项目好长时间了，它从今年5月份就说要开盘，但开盘时间不断往后推，现在又推迟到10月了。”北京一位购房者张元告诉记者。
看着一次次被推迟的开盘时间，张元心里越来越没底。“原本看上这个项目的一套85平方米的两居，6月份的时候售楼员告诉我们单价在8000元左右，“现在这个价格根本就买不到了。”
记者查阅到，中铁建原香漫谷项目从2011年5月开始进行项目7、8号楼的入市宣传，原定计划今年5月开盘，后来开盘时间依次推至6月、8月、9月、10月。
“我们确实把开盘时间往后推了，一开始是因为7月份北京下暴雨，这个项目在房山，受到一些影响。进入10月份，我们预计整体的楼市环境会更好一些。”中国铁建原香漫谷项目的销售经理告诉记者。
像原香漫谷这样不断推迟开盘时间的“潜水”楼盘并不在少数。记者在走访的新盘项目中发现，路劲世界城、北京城建·世华龙樾、京投快线上林湾等项目都是高喊开盘口号，却迟迟不肯开盘，并通过各种优惠措施吊足购房者的胃口。
其中，路劲世界城最早宣称2011年11月开盘，但是距离这个时间已经过去了近一年时间，至今却仍未开盘。记者曾在9月底以购房者的身份咨询该售楼处的销售人员，得到的回复是，“本月开不了盘，具体时间未定。”
与缓慢的开盘速度相对应的是，项目施工进程却很快，记者在路劲世界城的施工现场看到，计划一期推出的6栋楼基本都已经完成封顶，其中两座甚至外立面都已经完工，相当于现房销售。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前购房者渐渐摆脱了5月到8月的恐慌心理，对市场又进入观望状态。开发商想提价却发现市场已经“变脸”，进入一种尴尬的定价境地。楼盘“潜水”主要出于开发商主观意愿。
开发商的“委屈”
但是，面对“捂盘潜水”的质疑，开发商似乎理由充分，纷纷表示不开盘实属被迫。
北京房山一拖延了一年仍未开盘的住宅项目销售人员告诉记者，该项目之所以迟迟未能开盘，是因为预售许可证一直没有审核发放。“预售证的审批主要是项目拟售价格通不过，这个项目首期入市，一开始上报的最高售价是17000元/平方米，后来是14000元/平方米，这次是11000元/平方米，估计这次审核可能会通过了。”这位销售人员表示。
亚豪机构负责人也表示，为防止北京楼市在“金九银十”期间成交量继续上扬，相关部门有意控制热点区域和有可能“日光”的项目的预售审批过程，这种情况非常普遍。而这也理所当然成为了开发商延迟开盘的“有力依据”。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，推盘的一快一慢之间，考验的是开发商的资金链承压能力，同时还要面对购房者的“捂盘”质疑，一些待入市楼盘的境地十分尴尬，延缓开盘，开发商也是不得已而为之。
除了销售价格，企业资质的审批也成为开发商迟迟拿不到预售许可证的“委屈”之处。
路劲地产执行董事及副行政总裁汪浩此前对媒体表示，“原本计划在去年11月开盘的世界城，一直等待审批到现在，开盘时间预计在9月底到10月初。”不过记者在路劲世界城搜狐网项目信息中看到，世界城开盘时间已经从之前的9月悄悄延后到11月。
而据记者了解，按照国家有关规定，外资企业进入内地，总金额超过3亿美元的项目，需报批国家发改委，而路劲地产作为港企，必须经过层层审批。
尽管汪浩曾表示，世界城算是路劲地产进军北京市场的第一个项目，快速周转仍是其重要策略，一再延缓开盘时间实属不利，但是路劲地产似乎“因祸得福”，避开了2011年底到今年年初的低谷期。
在“潜水”中获利
事实上，不少延期开盘的新盘在长期“潜水”中获得了实惠。
9月份开盘的合生滨江帝景项目，今年5月份就表示即将开盘入市。今年5月份，滨江帝景对外宣称的销售价格在15000-16000元/平米左右。
“很多人在今年5、6月就已经交了订金，当时一套80多平方米的两居室报价在130万元左右。而在8月份，销售人员已经报到150万左右了。”一位早在5月份就交了订金的购房者对记者表示。
到了开盘当天，滨江帝景两居室房源最便宜的单价也超过1.64万元/平米，销售均价超过18000元/平米，涨价已经成为事实。
“项目如果在9月份开盘，一定不会按照5月份的价格再进行销售，”业内一位分析人士告诉记者，“实际上大多数推迟开盘的项目，真实目的还是为了涨价。”
据记者调查，中铁建原香漫谷、路劲世界城、合生滨江帝景等处于“潜水”状态超过半年的楼盘，基本都从今年5月的计划推盘时间拖延至9月之后。而今年5月至8月，北京楼市的成交量和房价不断攀升。
“我们的推盘策略和价格策略实际上还是跟着市场走的，当市场上的价格有上涨趋势的时候，我们当然不会放过这种机会，”北京一知名房企的销售总监告诉记者，“每次计划开盘的价格上调幅度一般在5%、8%，当然这也是根据每个月的成交量和客户需求来定的。”
不过这位销售总监也向记者坦言，从9月开始市场开始显露疲态，而进入本年度最后一个销售季度，各大房企在推盘和价格策略上还会有一些调整，预计有一些原定本月开盘的项目会选择继续“潜水”。
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