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深圳二季度写字楼租金继续探底,下半年百万平新增供应或拉升空置率

作者:张慧敏

来源:华夏时报

发布时间:2021-07-18 17:59:06

摘要:近日,机构数据显示,二季度,深圳市甲级写字楼净吸纳量为16.4万平方米,由于二季度只有一个新项目入市,深圳甲级写字楼空置率下降1.6个百分点至26.4%。

深圳二季度写字楼租金继续探底,下半年百万平新增供应或拉升空置率

深圳市宝安区的写字楼。  张慧敏  摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近日,机构数据显示,二季度,深圳市甲级写字楼净吸纳量为16.4万平方米,由于二季度只有一个新项目入市,深圳甲级写字楼空置率下降1.6个百分点至26.4%。不过,下半年,深圳将有近100万平方米的新项目入市,深圳甲级写字楼的空置率或将再次上升。

深圳写字楼供过于求已经是一个不争的事实。有专家表示,要解决深圳甲级写字楼供过于求的问题,最重要的还是发展产业,产业发展能够带动更多的公司入驻深圳,这样能够增加市场对甲级写字楼的需求,降低空置率。

下半年空置率或将上升

第一太平戴维斯数据显示,经过连续两个季度的需求释放,二季度,深圳甲级写字楼的需求增速逐渐恢复常态,净吸纳量为16.4万平方米,与近五年的季均值持平。分行业看,TMT与金融仍是支撑需求增长的中坚力量,同时专业服务与房地产行业亦表现活跃。

另一方面,得益于新增供应速度放缓,二季度,深圳全市仅一个项目竣工入市。因此,二季度深圳全市空置率下降1.6个百分点至26.4%,回归至疫情发生初期的水平,供过于求的状况有所缓解。具体来看,核心商务区和新兴商务区平均空置率分别环比下降1.5和2.2个百分点。

值得注意的是,二季度,深圳全市的租金指数继续探底,截至二季度末,深圳全市的平均租金水平为183.6元/平方米/月,环比微跌0.2%,同比下跌2.4%。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示,季内,业主沿用此前以价换量的策略,优质的租户享有相对灵活的议价空间,大多数业主倾向于稍微降低租金找到更加稳定的租户。

尽管二季度深圳甲级写字楼空置率呈现下降,但未来将再次上升。第一太平戴维斯预计,2021年三季度,深圳预计有四个新项目竣工入市,合计租赁面积40.2万平方米。下半年,深圳将迎来近百万平方米的新增供应。年末,深圳的甲级写字楼规模将同比增加16.9%,供过于求的问题将被激化,市场去化压力犹存,全市空置率或将重新进入上升通道。

第一太平戴维斯相关分析指出,随着市场竞争加剧,多数业主将不得不继续在租金方面进行让步,全市租金将维持下降趋势。不过楼宇品质高、地理位置优越的部分项目租金下降幅度会比较小。

“商改住”对写字楼去化影响较小

深圳甲级写字楼供过于求,空置率较高已经是市场公认的事实。数据显示,二季度末,深圳的甲级写字楼存量为874.7万平方米,未来五年,深圳大概有500万平方米的甲级写字楼入市。有业内人士表示,目前,深圳的甲级写字楼空置率是四个一线城市中最高的城市。

与此形成反差的是,深圳的住宅却严重供不应求。因此,有声音表示,是否可以将原本规划为商业用途的部分改变为住宅用途。

近期,深圳发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)(下称《征求意见稿》),其中鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。那么,这是否意味着未来深圳甲级写字楼的供应将减少,供过于求的问题能够得到缓解呢?

谢靖宇表示,上述《征求意见稿》对甲级写字楼的去化影响较小。因为目前可以预料的甲级写字楼供应量已经是在施工的状态,财务状况上不可逆,深圳甲级写字楼的新增供应量也是不可逆的。因此,未来五年,上述政策对深圳甲级写字楼的供应量没有太大影响。

那么,当前,深圳要如何解决甲级写字楼空置率较高的问题呢?谢靖宇表示,最重要的还是发展产业,产业发展能够带动更多的公司入驻深圳,以此增加对甲级写字楼的需求,解决深圳甲级写字楼空置率较高的问题。

连升五个季度后首次下降

零售物业方面,第一太平戴维斯数据显示,深圳消费市场正持续恢复,2021年1-5月,深圳全市社会消费品零售总额为3704.4亿元,同比增长28.6%。从消费类型看,商品零售额同比增长26.5%,餐饮收入同比增长43.5%。

数据显示,二季度,深圳全市的零售物业净吸纳量为2.6万平方米,如果说与去年同期的负值相比,深圳二季度商业零售物业的净吸纳量成绩可观,但是与2019年同期水平比起来,仍存差距。

第一太平戴维斯相关数据显示,二季度,深圳核心商圈的零售物业需求增长显著,而新兴商圈的需求则呈疲软状态。分业态看,餐饮类继续主导租赁需求,有数个茶饮及咖啡品牌多点扩张,美妆类及配饰类依旧展现积极需求。此外,中高端品牌继续布局深圳,例如,香奈儿深圳首家精品店已进驻深圳湾万象城。

二季度,由于深圳全市没有新增的商业零售物业入市。因此,深圳全市零售物业的平均空置率在连续五个季度录得环比上升后,首次出现环比微降,降低0.5个百分点,至9.3%。其中,核心商圈平均空置率环比下降1.3个百分点,至11.8%。

数据显示,二季度,多数业主对于市场预期持充足信心,已顺利开展品牌组合调整的项目小幅上调租金。深圳全市零售物业的租金指数环比上升0.2%,同比上升1.1%。截至季末,全市平均首层租金录得655.2元/月/平。

三季度,深圳全市将迎来两个零售项目开业,分别位于龙华区和龙岗区,总面积为50.5万平方米。第一太平戴维斯表示,尽管新增项目的单体体量较大,但是鉴于项目运营商具备成熟运营经验及丰富的品牌资源,预计新项目将以较高入驻率开业,届时全市零售物业的空置率将维持稳定。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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