商业地产的冬天来了吗？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 成都报道

2015年的商业地产似乎经历了最不乐观的一年，购物中心等业态面临电商狙击的态势已经愈发明显，毫无疑问，2016年，这场狙击与突围仍将继续。在这场外部行业侵袭、同质化竞争已经给开发商带来严重伤害的战争中，商业地产的冬天是否已经来临？商业地产能否通过升级自救等也开始成为当前商业地产开发商都在思考的问题。

“线下”与“线上”之争

行业大举入侵各大商业生态圈，商业地产亦不能幸免于难。越来越多的人被吸引到线上购物，而传统的以经营商品、经营品牌为理念，以拉动直接消费的商业地产模式日渐式微，但商业地产是否因此而面临“寒冬”，行业大佬们却众说纷纭。

车建新：线下给了消费者体验，让消费者准备下单，但是最后消费者在网上实现消费，这个交易究竟是线上的交易还是线下的交易？我认为还是线下的交易。所以我觉得线下店，就是实体商场，也就是我们的商业地产是永远需要的。

陈有钢：现在大家都说购物中心变成了试衣间，变成了体验场所，但体验了，钱没有在购物中心花，回去以后在网上买，但这个怎么把它变成收益，这是购物中心可能在下一阶段要解决的模式。收入模式的变化，背后一定要反映一个商业模式。

丁力业：目前确实很多商业地产觉得招商很难，但是我认为社会发展是非常快的，消费真的是提升了，我们全国的商场加在一起，销售平均增长了差不多13%。

车建新：实体商场我觉得不是“寒冬”。从数据来看，中国的社会消费品零售总额，在今后的“十三五”规划中平均年增长12%以上，也就是说在5年后会增长60%以上，所以未来5年，我们的消费还会增长60%，这意味着，我们的零售总额还是很大的。

水皮：互联网的冲击有，但不是主因，在今后也不会是主因，因为现在更多的实际上是互联网应用创业，现在网上的获客成本是超过线下的，所以现在不少靠网络原创发家的都开始往线下走，这是一个很重要的迹象。

王耀：我认为现在仍未进入深冬，尽管我们看到很多企业确实存在问题。我们过去靠互联网拉动，但从数字上来看，今年并不理想，2月份北京互联网网上的购物已经是负的10%，互联网的增速这几年下降的速度比我们想像的要快。那未来中国真正的出路在哪？就是在中国的服务业有巨大的空间，尤其在生产和生活服务业。

水皮：冬天我觉得还谈不上，商业地产也是地产，中国地产从来没有经历过熊市周期，到目前为止房地产在中国依然是好像永远涨，永远不跌，但是任何一个行业都有一个周期，如果房地产进入熊市周期，商业地产也一样会下来，毫无疑问的。

车建新：线下也有它的优点，实体商业有5-10公里的自然客流，就是周边的客流，客流对实体商业的了解，也就是他的生活方式，这对我们实体商业来说是比较大的优势。

究竟是谁的冬天？

对于行业来说，是冬天还是春天难有定论，但关键在于，冬天是谁的冬天。

在商业地产行业洗牌最激烈的时候，仍然还有消费在，这时候一个项目能不能活下来，只取决它是否能跑赢同行业的竞争伙伴。用王永平的话来说，“在最严酷的冬天里面你有可能等到春天，但前提是你不能在春天来临之前死去，你必须坚强地活着。”

水皮：我认为商业地产现在碰到的问题还是在行业内部，内部或者是商业设施的供不应求，在一个城市里面太多的综合体一哄而上。

丁力业：这一段时间我们也买了很多，你说我们就真的一定要在这个“寒冬”里面把自己冻死吗？我们觉得还有机会。我比较看重的是要集中精力做好应对。做商业地产的宗旨是不忘初心，如果我做商业地产是想用别的办法来赚钱，可能有时候就会分心。目前有些项目之所以觉得做起来困难，是因为他并没有把全部的心思放在这里。我们不一样，我们没有其他的利润来源，只有把每一个商业地产项目的盈利做好，把销售提升，让入驻商户赚钱，让我们的投资人开心，我们自己才算把项目做好了。

曾劲：冬天来了，春天也不会远。我们现在也在探索商业地产，我们理解的商业地产是广义的商业地产，经营性的物业。它是以固定收益管理为条件的资产运营，所以北辰三角洲是长沙第一个国际购物中心，除此之外他还是另一类的半公益性商业地产，还有一些新型的创作空间，比如打造养老综合体、游艇码头等休闲商业地产，我认为术业有专攻，在大商业地产的框架内，开发商可以各自发挥自己的优势。

张建明：我们明宇专门做酒店、写字楼、公寓的一体商业，为这一类的人群打造专业地产的开发、经营、销售、运营和维护的一整套产品。我相信有很多商业地产开发者，有很多类似的商务物业需要这样的商业业态来填充，我们把销售团队、建设团队做到服务第一，这就是我们的服务模式。

车建新：大型的购物中心还是要和房地产、商铺一起开发。比如红星美凯龙的爱琴海购物公园项目，把住宅卖掉以后，商场几乎是没有成本的，所以我们的租金不要太高就能赚钱。商业地产不仅是要有商业，一定要有地产的开发，这是未来竞争核心的核心。

王耀：我个人的观点是现在已经看到了春天的迹象。目前已经出现了很好的综合体项目，包括成都的太古里项目，百货店当中有好的，比如说百盛春熙店，在上海搞的模式也非常好，但现在来看这些毕竟是凤毛麟角，这样的项目未来如果更多一些，商业地产这一行业还会走到春天。

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