“去库存”要让市场“做主”

上海金融与法律研究院执行院长 傅蔚冈

在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，“鼓励个人和机构买存量房出租”成为明年经济社会发展的重要任务，而这个任务的核心就在于化解房地产库存，更是罕见地提出了“要取消过时的限制性措施”。

何为“过时的限制性措施”？中央文件并没有明确指出，但是从媒体的解读来看，大都将此理解为此前各个城市对购房者采取的户籍限制。以上海为例，对非本市户籍居民家庭购房的，需要提供一年以上（13 个月）纳税或社会保险缴纳证明，才可购房。而“居民家庭”的表述，则是把个人购房排斥在外，为此很多未婚女性因为单身之故而被排斥在购房者之列。为什么地方政府会作出这么不合情理的限制措施？一个主要原因是在自上而下的决策和执行体现下，地方政府为了表明它是切实在履行“稳定房价和住房保障工作”，就会对中央政府的限购举措进行层层加码。“新国十条”指出“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，不少地方政府——比如上海和北京——就扩大解释面，将那些即便有纳税证明和社保缴纳证明的单身非本地居民也排斥在外。

但是从过去几年的表现来看，各种各样的限制性措施并未能阻止房价上涨。一个可供佐证的例子是，在限制性措施最为严厉的北上广深，恰恰是近年来房价持续上涨的城市。而同一时期的全国绝大多数城市，房地产市场早就面临着去库存的难题。为什么各种各样的限制性措施并未能阻止房价上涨，而其他城市即便放开了限购也无法导致房价回落？在我看来，最为重要的原因是这几年房地产市场的供需面变化。我们不妨以杭州和深圳这两个城市为例。从2011年开始，杭州的房价就呈持续阴跌状态——今年杭州有不少楼盘以低于成本价在甩卖，而深圳的房地产市场却是异常火爆，今年的11月份深圳房价同比上涨34.75%。原因在于，在过去10年,深圳的商品房供应量在逐年减少。深圳和其他城市非常不同的特征在于，住房市场启动得很早,商品房供应量在过去十年内逐年减少，最高峰时期是出现在2003年。当年住宅竣工面积达到了816.62万平米。而杭州则是相反，在过去10年内其商品房供应量逐年上升。

同时，限购政策还引发了其他很多问题。首先，以发红头文件的方式进行房产限购，直接侵犯了公民的合法权益。住宅作为商品可以在市场上自由买卖是1998年住房制度改革已经确认的基本原则，而现在以户籍作为区分标准，实际上是给购房者施加了额外的行政许可，而这和《立法法》《行政许可法》等法律中所确立的基本原则是相悖的，直接侵犯公民的权利和自由。同时，以户籍作为限购手段还给不少权力机构予以寻租的空间。2013年初，不少媒体报道了这样一个消息：北京市朝阳区房管局权属登记中心职员王某利用职务便利，伙同房屋中介人员为不具有在京购房资格的人员违规办理过户手续，收取中介人员好处费60万元。从这个意义而言，政府有关部门才是房产限购的真正受益者，因为它们具有了左右市场交易的特权。

当然，仅仅取消限购还是不够，这只是房地产市场回归常态的第一步，在我看来，要让房地产市场健康发展，可能还需要做的更多。首先，不可以为了去库存而对房地产予以各种各样的优惠。由于房地产市场不景气，很多地方政府的财政收入受影响，为了提振房市，不少地方政府出台了针对购房者的优惠，包括但不仅限于对购房者的财政补贴，甚至还有要求当地金融机构增加对贷款人的法定贷款。这样的优惠措施不仅有悖市场经济的公平竞争原则，同时还会产生新的风险，很多人会由于短期的财政补贴转而购房，而他们实际上却没有这样的购房能力，而这恰恰是2008年美国次贷危机产生的根源。

其次，尽管消除库存是重要的，但更重要的是要让市场在消化库存中发挥决定性作用。尽管总体上房地产市场是属于供大于求，也就是消化库存的任务会非常繁重，但是需要指出的是，房地产市场之所以会有今天的困局，地方政府在其中发挥了一个非常重要的角色。因为房地产市场能够给地方政府带来财政收入，很多地方政府通过各种各样的举措——比如营造新城——来扩大房地产市场的供给，但是由于当地的产业和人口结构，绝大多数城市并未能消化这些住房。我们特别要注意很多地方政府为了消化库存而不再增加新的住宅供给——如鄂尔多斯市市长就在去年的两会上宣布3年内将不再新建商品房，原因就在于鄂尔多斯还有4万套住宅待售。

在一个行业中，很少有政府会因为目前市场的供大于求而禁止厂家生产提供新的产品，因为只有企业之间的公平竞争，才能够实现市场出清，将不合格的产品和企业排除出市场，只有这样才能让企业生产出适销对路的产品和服务。政府对房地产市场的不恰当措施，反而会恶化地产市场的竞争，那些不受消费者欢迎的房产企业将永远在这个市场中存在，而这恰恰和去库存的初衷相悖。

需要注意的是，我们今天以“去库存”作为房地产市场的主要任务是，务必要记住是什么原因导致今天的困局：那就是行政权力对市场的不当干预，政府垄断了土地供给，通过容积率决定了房屋的空间密度，通过房产销售许可控制商品房销售时间，通过房产证决定着房产归属。如果今天再以不当的行政权来去库存，尽管可能在短期内奏效，但是却会带来更大的隐患。让地产市场回归正常，最为重要的举措莫过于放松政府对市场的各种管制，真正让市场在资源配置中发挥决定性作用。

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