我们可以效法德国房租“限涨令”吗？
来源：华夏时报
发布时间：2013-05-09 00:11:00
摘要：德国等国的房租管制是依法而有限的，不改变其整体的市场经济属性，也不应成为别国政府大规模干预房租市场的借口。
由于近期的房价调控措施造成国内大城市房租飞涨，北京市3月份房租竟然暴涨8.4%。也就是在这样的一种情境之下，一篇来自德国的报道引起了广泛关注。
这则题为《德国立法限制房租过快上涨》的新闻称，德国新的《出租权利修改法案》规定，德国联邦州可将三年内房屋租金的增幅上限由目前的20%下调至15%。德国的房租“限涨令”不仅刺激了公众的神经，更引发了中国可否效法的遐想。
事实上，德国这一法案的一些细节需要界定和澄清。首先，该法案并不是什么颠覆性的新措施，德国的住房租金管制有几十年历史。其次，下调至15%是建议而非强制性规定，德国的房租管制体系也不是一成不变、全国划一的，各州、各市有其具体做法，地方当局也可根据形势变化，通过法定程序来收紧、放松或者废除房租管制。第三，德国的做法并非强行干预市场的惊世骇俗之举，许多国家都有不同形式的房租管制措施，不仅限于欧美，也包括印度、巴基斯坦、菲律宾等亚洲国家。第四也是最重要的一点是，该法案中的增幅上限，是指对已签订租房合同的房东和租客双方而言，在合同的存续期间里，房租在三年内的涨幅不得超过的比例，该法案并不干涉房东与租客协商确定的初始房租，也不干涉房东与新的租客约定更高的房租，更不是限制一个地区的房租总价格水平的增长幅度。因为其规制范围仅限于单个的房东与租客之间，所以其对市场的干预程度并不像一些人想象的那么大。
德国的房租法律规定是复杂而精密的，我们试举例说明。假设甲乙二人分别为房东和租客。甲乙可以通过自由协商来签署租房合同，确定房租水平。但是在所有人口超过5万的城市，合同确定的房租不能比市政机构及一些相关协会确定的“合理房租”或称“房租指导价”高出20%（“合理房租”不是单一的，而是依房屋位置、年份、设施的不同而有区别），否则乙可以向法庭起诉甲，要求将房租降到“合理房租”的120%，同时甲还要面临严厉的罚款。甲乙可以在合同里约定房租的逐年上升条款，或者约定根据通胀的变化来调整房租，但每次调整房租必须间隔一年以上。即使甲根据合同规定上调房租，也必须提前以书面形式通知乙。如果合同没有约定，甲也可以要求涨房租，但必须说明充分的理由，例如提供周边地区同等条件住房的房租价格样本、地方政府或协会的房租统计数据等。如果甲陈述的理由合理，乙有两个月时间考虑是否接受，如果乙不接受，甲可以向法庭起诉。但不论是哪种情况，房租在三年里的总涨幅都不能超过20%（新规建议下调为15%）。但假设甲乙之间的合同解除或终止，甲又把房子租给丙，那么甲丙之间约定多高的房租，不受甲乙之间房租的影响。
德国房租管制制度的历史背景是二战中住房遭到严重破坏，战后房租飞涨，令民众难以承担，促使政府采取租户权益保障措施，要求各地政府推出指导租金水平，为房东和租户提供参考标准。但后来随着住房短缺的缓解，一些地方的租金管制也被放松或取消，政府更多以房租补贴方式帮助弱势群体。英国也实行房租补贴计划，在财政预算中设立住房保障资金，用于补贴住房协会，因为住房协会作为非营利机构所收取的租金低于市场租金。日本二战后一度实行房租管制，但1950年之后逐步解除管制，转而以低息贷款鼓励私有房主修建用于出租的房屋。印度新德里规定年房租不得超过房屋建筑成本与土地市场价的10%。菲律宾2005年通过的法律将每年房租涨幅上限设为10%。丹麦有非常复杂的房租管制体系，区分五种不同情况分别管制。加拿大有四个省实施房租管制措施，房租涨幅上限根据通胀等因素逐年调整。即使是在自由市场经济的大本营美国，房租管制在很多州也很普遍。洛杉矶1979年颁布《房租稳定法》，成立房租管制处确定每年房租涨幅，禁止房东随意强迫房客搬迁，在不得不迫使房客搬迁时要支付重新安置费用。纽约市是二战后全美唯一始终维持房租管制的城市，目前分为“房屋租金控制”和“房屋租金稳定”两种形式。无论是采取房租管制、房租补贴还是鼓励修建出租房的方式，许多国家都在实施一定的向租房者利益倾斜的措施，以保障基本的居住权，但各国房租制度的细节千差万别。
当然从经典的经济学理论来看，任何价格管制都会造成效率损失，所以房租管制一直也不乏批评者，认为它降低了房屋所有者出租和维修房屋的动力，造成新建房屋数量的减少。应该说，如果采取过于严厉和僵硬的房租管制，这些恶果肯定会出现，但如果管制适度、灵活和透明，例如对房租涨幅上限不设定得过高，留给房东足够的利润空间，管制的负面效果还是会缓解，促进社会公平的正面效果会得到充分发挥。因为房东比房客更了解房屋状况，而房客在居住一段时间后如果搬迁需要付出更大的交易成本，这些都让房东在定价和提价方面享有优势，因此一定的管制也能纠正市场失灵。同时房租管制还能避免富人与穷人居住区逐渐分离的趋势，让一个社区的居民的收入、技能水平多元化，这不仅有经济好处而且能促进社会稳定。这些或许也是西方各国的房租管制虽然不断经历动态调整，但直到今天一直大范围存在的原因。
2010年10月中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾表示，中国可借鉴国外成功经验，以法律规范住房租赁市场，如规定合同期间不得涨房租，每次房租上涨幅度不得超过3%等。如果采取这种规范房东与租客的合同内关系，而不是直接干预房租水平的思路，实行一种采取简易、灵活、透明的房租管制措施，也许是可行的，但这样一来房屋租赁合同纠纷也会大量增加，需要司法系统审理能力的跟上。
其实，关于房租管制的讨论不应陷入“政府要不要干预市场”的意识形态之争。德国等国的房租管制是依法而有限的，不改变其整体的市场经济属性，也不应成为别国政府大规模干预房租市场的借口。在大多数国家的房东-租客关系中，一定的政府干预与调整都是存在的，关键是根据各国（主要是各地和各城市）房屋租赁市场的具体供求情况，设定一个灵活甚至动态的机制，合理规范管制力度，这才是最大的难题。
这则题为《德国立法限制房租过快上涨》的新闻称，德国新的《出租权利修改法案》规定，德国联邦州可将三年内房屋租金的增幅上限由目前的20%下调至15%。德国的房租“限涨令”不仅刺激了公众的神经，更引发了中国可否效法的遐想。
事实上，德国这一法案的一些细节需要界定和澄清。首先，该法案并不是什么颠覆性的新措施，德国的住房租金管制有几十年历史。其次，下调至15%是建议而非强制性规定，德国的房租管制体系也不是一成不变、全国划一的，各州、各市有其具体做法，地方当局也可根据形势变化，通过法定程序来收紧、放松或者废除房租管制。第三，德国的做法并非强行干预市场的惊世骇俗之举，许多国家都有不同形式的房租管制措施，不仅限于欧美，也包括印度、巴基斯坦、菲律宾等亚洲国家。第四也是最重要的一点是，该法案中的增幅上限，是指对已签订租房合同的房东和租客双方而言，在合同的存续期间里，房租在三年内的涨幅不得超过的比例，该法案并不干涉房东与租客协商确定的初始房租，也不干涉房东与新的租客约定更高的房租，更不是限制一个地区的房租总价格水平的增长幅度。因为其规制范围仅限于单个的房东与租客之间，所以其对市场的干预程度并不像一些人想象的那么大。
德国的房租法律规定是复杂而精密的，我们试举例说明。假设甲乙二人分别为房东和租客。甲乙可以通过自由协商来签署租房合同，确定房租水平。但是在所有人口超过5万的城市，合同确定的房租不能比市政机构及一些相关协会确定的“合理房租”或称“房租指导价”高出20%（“合理房租”不是单一的，而是依房屋位置、年份、设施的不同而有区别），否则乙可以向法庭起诉甲，要求将房租降到“合理房租”的120%，同时甲还要面临严厉的罚款。甲乙可以在合同里约定房租的逐年上升条款，或者约定根据通胀的变化来调整房租，但每次调整房租必须间隔一年以上。即使甲根据合同规定上调房租，也必须提前以书面形式通知乙。如果合同没有约定，甲也可以要求涨房租，但必须说明充分的理由，例如提供周边地区同等条件住房的房租价格样本、地方政府或协会的房租统计数据等。如果甲陈述的理由合理，乙有两个月时间考虑是否接受，如果乙不接受，甲可以向法庭起诉。但不论是哪种情况，房租在三年里的总涨幅都不能超过20%（新规建议下调为15%）。但假设甲乙之间的合同解除或终止，甲又把房子租给丙，那么甲丙之间约定多高的房租，不受甲乙之间房租的影响。
德国房租管制制度的历史背景是二战中住房遭到严重破坏，战后房租飞涨，令民众难以承担，促使政府采取租户权益保障措施，要求各地政府推出指导租金水平，为房东和租户提供参考标准。但后来随着住房短缺的缓解，一些地方的租金管制也被放松或取消，政府更多以房租补贴方式帮助弱势群体。英国也实行房租补贴计划，在财政预算中设立住房保障资金，用于补贴住房协会，因为住房协会作为非营利机构所收取的租金低于市场租金。日本二战后一度实行房租管制，但1950年之后逐步解除管制，转而以低息贷款鼓励私有房主修建用于出租的房屋。印度新德里规定年房租不得超过房屋建筑成本与土地市场价的10%。菲律宾2005年通过的法律将每年房租涨幅上限设为10%。丹麦有非常复杂的房租管制体系，区分五种不同情况分别管制。加拿大有四个省实施房租管制措施，房租涨幅上限根据通胀等因素逐年调整。即使是在自由市场经济的大本营美国，房租管制在很多州也很普遍。洛杉矶1979年颁布《房租稳定法》，成立房租管制处确定每年房租涨幅，禁止房东随意强迫房客搬迁，在不得不迫使房客搬迁时要支付重新安置费用。纽约市是二战后全美唯一始终维持房租管制的城市，目前分为“房屋租金控制”和“房屋租金稳定”两种形式。无论是采取房租管制、房租补贴还是鼓励修建出租房的方式，许多国家都在实施一定的向租房者利益倾斜的措施，以保障基本的居住权，但各国房租制度的细节千差万别。
当然从经典的经济学理论来看，任何价格管制都会造成效率损失，所以房租管制一直也不乏批评者，认为它降低了房屋所有者出租和维修房屋的动力，造成新建房屋数量的减少。应该说，如果采取过于严厉和僵硬的房租管制，这些恶果肯定会出现，但如果管制适度、灵活和透明，例如对房租涨幅上限不设定得过高，留给房东足够的利润空间，管制的负面效果还是会缓解，促进社会公平的正面效果会得到充分发挥。因为房东比房客更了解房屋状况，而房客在居住一段时间后如果搬迁需要付出更大的交易成本，这些都让房东在定价和提价方面享有优势，因此一定的管制也能纠正市场失灵。同时房租管制还能避免富人与穷人居住区逐渐分离的趋势，让一个社区的居民的收入、技能水平多元化，这不仅有经济好处而且能促进社会稳定。这些或许也是西方各国的房租管制虽然不断经历动态调整，但直到今天一直大范围存在的原因。
2010年10月中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾表示，中国可借鉴国外成功经验，以法律规范住房租赁市场，如规定合同期间不得涨房租，每次房租上涨幅度不得超过3%等。如果采取这种规范房东与租客的合同内关系，而不是直接干预房租水平的思路，实行一种采取简易、灵活、透明的房租管制措施，也许是可行的，但这样一来房屋租赁合同纠纷也会大量增加，需要司法系统审理能力的跟上。
其实，关于房租管制的讨论不应陷入“政府要不要干预市场”的意识形态之争。德国等国的房租管制是依法而有限的，不改变其整体的市场经济属性，也不应成为别国政府大规模干预房租市场的借口。在大多数国家的房东-租客关系中，一定的政府干预与调整都是存在的，关键是根据各国（主要是各地和各城市）房屋租赁市场的具体供求情况，设定一个灵活甚至动态的机制，合理规范管制力度，这才是最大的难题。
（作者为英国《金融时报》中文网评论版主编）
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