京沪暂停“热地”出让

    北京暂停出让10宗地块，给预期会大热的9月土地市场降了温。与此同时，上海也叫停了一宗可能会成为“地王”的土地。但有业内人士质疑，控制“热地”交易无法改变土地价格一直上涨的趋势。
    京沪暂停“热地”出让
    日前，为了稳定市场预期，北京国土局宣布暂停10宗地块出让。在此之前，本来可能成为9月最热地块的朝阳区来广营住宅用地在获得一次报价后，也被暂停出让，该地块起始楼面单价为10772元/平方米。
    北京中原地产研究总监张大伟表示，已撤销的这10宗地块，入市价格可能超过百亿。
    此外，原定于9月21日拍卖的上海黄浦江沿岸综合开发用地亦被叫停，该地块起始楼面价高达2.9万元/平方米，有望问鼎上海今年的“地王”。
    中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，优质地块成为新“地王”可能性比较大，因此地方政府刻意避开了敏感的时间段。由于今年上半年土地出让的完成率比较低，下半年的供地压力客观上是存在的。对地方政府来说，土地出让计划需要完成，但在出让的节奏、时间点等方面可以做文章。
    记者了解到，北京有20余块土地计划在9月份出让。其中，总价超过10亿元的土地有4块，总出让金达77.9亿元。一位北京房企负责人形容北京的土地拍卖是“厮杀”，好地块的竞争非常激烈。
    黄金湾投资集团董事长申威向记者表示：“一线城市对土地市场给调控带来的影响考虑得更多，对于集中出让的土地，这些城市选择分期分批出让，以缓和土地市场可能出现的过热倾向。”
    申威表示，虽然一线城市对土地市场过热比较敏感，但二三线城市的地方政府仍在积极推地，今年招商会一直没有断过，最近变得更加频繁。这些地方邀请大型开发商来看土地，而在价格和付款方式上也有一些优惠。
    出让底价仍偏高
    对于在全国各地密集拿地的举措，万科总裁郁亮指出，并非下注后市回暖，而是低价补仓。他还提出，目前部分区域的地块价格几乎回到了2008年。
    合肥、成都、西安、济南、厦门、宁波、太原等城市出现了地价比高峰期峰值下降不少的情况。而其中很大一部分原因是土地溢价率不高，甚至底价成交。今年以来，全国经营性用地成交溢价率在0-5%的占比在八成左右，远高于2009至2011年这两年间的底价溢价率占比。
    土地价格回归到2008年只是个别现象。根据中国房产信息集团最新报告数据，全国30个重点城市经营性用地，今年1月至9月20日之间，土地底价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价相当，不过仍明显高于2009、2008年。
    并非所有房企巨头都扎堆加入“拿地潮”，部分房企在土地市场的表现比2010、2011年更为保守。一位房企管理层就质疑“目前正是低价中密集拿地‘抄底’的机会”这一观点，他向本报记者指出：“即使有轻微下降，但地价仍是很贵，尤其是优质土地资源，这几年里价格从来没有降过，不能说是抄底的时机。”
    某在港上市的大型房企人士向本报记者指出，该公司并没有参与密集拿地，主要是因为地价过高。他分析，以广州市CBD区珠江新城为例，从上世纪90年代末到现在，其整体地价的涨幅超过了200%。
    “即使2008年多个地块以底价成交，但土地底价上涨一直未停止。”该人士指出，过去几年，业内的关注度主要集中在屡创新高的溢价率，一方面土地市场处于高溢价率的周期中，地价成交额高是房企相争所致，事实上，另一方面，土地的成交底价也在不断提高。
    中国土地勘测规划院发布的《2012年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3069元／平方米，商服、住宅、工业地价环比增长率分别为0.39%、0.40%、0.13%、0.69%，值得注意的是，同比增长率分别为2.33%、3.93%、1.77%、2.27%，全国土地价格仍保持平稳。
    上述报告强调，目前来看，以2000年为基期的重点城市平均地价指数总体企稳，2012年第二季度，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为195、206、225、159，与2010年的高位持平。
    “控制部分热地的出让也只是暂时的，成交温度是降了，但无法让楼价在未来几年降温。”某香港上市大型房企的内部人士认为，房地产项目的成本和利润结构决定了，不断增长的土地价格是助推房价上涨的主要因素。