热门标签

首页地产正文

第一梯队房企重兵部署一二线城市 许家印解读恒大扩张路径

作者:刘力图

来源:华夏时报

发布时间:2016-04-01 23:53:09

摘要:上市房企近期密集发布业绩报告,在市场回暖表现之下,房企的业绩分化明显,龙头房企销售规模再次创新高,但不少房企的净利润出现亏损——房地产企业的境况喜忧参半。

第一梯队房企重兵部署一二线城市 许家印解读恒大扩张路径

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘力图 广州报道


上市房企近期密集发布业绩报告,在市场回暖表现之下,房企的业绩分化明显,龙头房企销售规模再次创新高,但不少房企的净利润出现亏损——房地产企业的境况喜忧参半。

近日,在恒大集团2015年度业绩发布会上,董事局主席许家印公布集团2015年全年录得2013亿元合约销售额,闯进了2000亿军团。这一数字已几近冲击万科地产作为房地产销售规模“老大”的地位,对此,许家印说:“恒大从来没有想过要当中国地产的老大,但是恒大每年的计划都是超额完成的。”

有机构统计显示,2015年销售规模排行前十大的房地产企业销售总额达到1.19万亿元。当前,第一梯队中万科和恒大坐稳2000亿军团的交椅,而中海、碧桂园、万达商业等千亿级军团也不逊色。包括恒大、碧桂园在内的龙头房企积极扩大土地储备布局,尤其是追加一二线城市的投资,更增加了房企的竞争白热化。

行业分化激增

在目前公布业绩的大型房企中,恒大地产2015年销售额增幅最大,同比增长53.1%。

恒大去年积极地通过并购获得大量的土地, 2015年共斥资602亿向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个超大型项目,总建筑面积超1700万平方米。

截至2015年底,恒大土地储备建筑面积1.56亿平方米,累计平均成本每平方米1173元;在建工程面积5861.8万平方米,在建项目330个。2015年恒大全年新购项目规划建筑面积3484.7万平方米,新获取项目82个,其中一二线城市新增项目数量占比为62.2%。

恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示,2016年恒大会继续发力,“会考虑并购一二线城市好的项目,也可能会并购一些上市公司来实现公司的发展”。

许家印分析称:“2016年房地产走势是库存下降、量价齐升,尤其是成交量会增长,在成交量基础上价格也会适当上涨。”

其中,他对一二线城市的房地产投资前景持乐观态度,认为不会存在销售压力,一线城市经济实力强大,需求量和购买力也很强大。从供应上来说,一线城市土地的供应还跟不上城市的需求,成本也越来越高,所以房价会有所上涨。

能够在房地产行业销售上行阶段快速扩张,不少房地产业内人士分析称,主要是由于恒大坚持“现金为王”的策略。截至2015年底,恒大持有的现金总额为1640亿元,较2014年末上升175.7%;连同未动用的银行融资额度1545亿元,集团拥有可动用资金3185亿元。

夏海钧表示,充足的现金流能够保障恒大今年继续扩张土地储备。

在发布会上,恒大方面透露了其在深圳储备的20个项目,土地储备接近1200万平方米,因涉及到旧城改造,因此并未在2015年度的财务报表上体现。许家印称,按照现在的售价估算,销售额可以到3500亿以上。

除恒大外,行业巨头纷纷通过扩张来增强势力。据中原地产市场研究部统计数据显示,截至今年3月29日,已公布2015年度销售额的前十名上市房企分化为三个梯队。第一梯队中,万科仍然领跑,2015年销售额达到2614.7亿元,恒大以2013.4亿元销售额首次冲破2000亿元大关。第二梯队是包括中海外、碧桂园、万达商业在内的千亿级军团。第三梯队以华润置地、融创、龙湖、富力等企业为代表,销售业绩在540亿元至860亿元之间。

与此同时,业绩分化现象日益加剧。据同花顺FinD数据显示,截至3月29日,在已公布2015年销售业绩的59家上市房企中,19家企业净利润下降,8家企业净利润亏损,合计有45.7%的房企净利润亏损。

中原地产市场研究部经理靳瑞欣对媒体分析,随着地价的不断上升,挤占了房企的利润空间,导致部分房企的净利润出现下降。房地产行业利润空间收窄还会继续加剧。

重兵布局一二线城市

这厢是房企巨头的销售规模不断创出新高,另一边是房企的利润空间备受挑战。面对冰火两重天的行业现实,有实力的大型房企在几年前已经开始调整战略,通过调整项目结构、产品结构等方面,在规模之争中争取保持利润。

以往一直被贴上“三四线城市”标签的恒大已经重兵部署在一二线城市。数据显示,2015年恒大新增项目土地投资额中一二线城市占比达75%。经过近两年的布局,恒大已经从三线包围一二线发展到了占领一二线。

许家印分析,恒大在上市前的2006、2007、2008年底子比较薄,策略是先进入三线城市,用最少的资金来获得最大的土地储备,实现公司的高速发展。而2009年以后,公司由三线城市开始逐渐向一二线城市进行投资。由三线城市包围一二线城市,通过2013年、2014年的调整,恒大由三线包围一二线城市,现在已经占领一二线城市。

夏海钧指出,目前恒大在一二线及三线城市的投资比例约为7:3,“未来一二线的比例还会增加,因为恒大还会继续增加一二线城市布局。”

业绩报表显示,2015年,恒大毛利374亿元,同比上升17.7%,毛利率为28.1%。期内净利润173亿元。核心业务利润(不包括投资物业重估收益及汇兑亏损)110亿元。核心业务利润率为8.3%。

同样从三四线城市转向加入一二线城市“攻城掠地”阵营的还有碧桂园。在碧桂园2015年业绩发布会上,总裁莫斌指出,按目标市场计算,碧桂园约52%的销售贡献来自于瞄准国内一二线城市的项目,另有46%来自于瞄准国内三四线城市的项目。

曾经以三四线城市为主的碧桂园,2016年面向市场总销量约3000亿元,其中来自一二线目标市场的销量为1620亿元,占比54%。这意味着,一二线与三四线的布局已经基本持平。

不少房企负责人接受采访时表示,房企进入一二线城市的“水土不服”情况需要一段时间才能克服,并需要及时调整。对此,莫斌曾笑称“乡下人进城很快就能适应”。

有分析指出,碧桂园对一线城市的态度不再像刚开始“三个月连下三城”那样激进。在宣布北京退地事实后,莫斌在业绩会上强调对于进入一线城市的态度是:审慎,审慎,审慎。

对于“巩固三四线、拥抱一二线”策略转型,莫斌曾分析,在一线城市周边和二线的强省会城市储备了大量的土地,打造“粮仓型”项目,目前开盘的项目已经带来非常好的利润;做三四线城市是我们的优势,绝对不能放弃,现在主要是做改善型需求,即通常所说的‘劳斯莱斯’项目,坚持高周转,价格比同行在同一地段的项目贵20%左右,也会提升我们的利润率。”

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(5)收藏(0)

1
ArticleMeta Object ( [_new:CActiveRecord:private] => [_attributes:CActiveRecord:private] => Array ( [id] => 54860 [article_id] => 54862 [source] => 华夏时报 [allow_comment] => 1 [show_column] => 0 [editor] => [{"editor_nickname":"艾康鹏","update_time":1459518691}] [url] => [remark] => [create_time] => 1459518691 ) [_related:CActiveRecord:private] => Array ( ) [_c:CActiveRecord:private] => [_pk:CActiveRecord:private] => 54860 [_alias:CActiveRecord:private] => t [_errors:CModel:private] => Array ( ) [_validators:CModel:private] => [_scenario:CModel:private] => update [_e:CComponent:private] => [_m:CComponent:private] => )

评论