开发商急速出货背后

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

　　“金九银十”如期而至，成交量的不断上涨使得北京市场的库存即使在供应量增多的情况下仍然再次回到低位。然而，有业内人士却认为，持续上涨的北京楼市已初现见顶的端倪。

　　“北京楼市的价量在9、10月份冲高已成定局，但这可能也将成为这一轮行情的波峰，市场短期触顶的迹象已经有所显现。在信贷收紧的情况下，刚需入市可能会因此放缓。”中原地产研究总监张大伟向记者表示。

　　开发商加紧入市

　　虽然自8月底以来，北京市场的供应一直处于高位，但是，成交良好使北京楼市的库存再次回到低位。据链家地产数据显示，截至9月22日，商品房住宅库存再次回到6.1万套左右的低点。

　　亚豪机构统计数据显示：9月1-22日，北京新建住宅共实现成交8364套，环比8月上涨22.4%，同比2012年同期上涨21.3%。

　　北京某房企销售总监向记者表示：“因为严格的预售证监管，北京今年的销售节奏比较混乱，8月底不少开发商已提前集中入市，加之9、10月份楼盘入市量维持在一定的水平，因此金九银十的销售旺季已成定局。”

　　亚豪机构数据显示，9月1-22日，北京商品住宅市场实际入市项目量为21个，共新增房源4431套。据亚豪机构预计，10月北京将有30个项目计划入市销售。同时，计划开盘的项目中别墅产品明显增多。30个总量中8个为纯别墅产品或洋房与别墅混合项目，均为纯新盘，包括泰禾北京院子在内的别墅项目都在加快入市步伐。

　　成交量的不断上涨让开发商对“金九银十”十分乐观。对于传统的销售旺季，房企都希望可以借着这轮大势，快速出货回款。“开发商一定会在销售旺季加紧推盘，这关系到今年年底业绩完成的情况，而在完成任务后，开发商可能就会转向对利润的追求。”

　　公开数据显示，今年前8个月，主流房企的销售业绩平均涨幅均超四成。

　　张大伟表示，在房企销售任务完成非常好的情况下，可能在下半年最后几个月开始追求高利润，而各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，高价地王将很快传递到开发商的定价上。在秦皇岛项目阿那亚样板间品鉴论坛上，天行九州的总裁马寅表示：“北京应当在加大供应上下更多的工夫，否则，以目前对后市上涨的预期，以及消化库存的速度来看，北京房价大幅反弹的压力巨大。而对于开发商来说，应当在服务与质量上下更多的工夫。”

　　波峰隐现

　　虽然“金九银十”如期而至，然而有业内人士认为，种种迹象表明，市场见顶的苗头已经出现。

　　事实上，近几个月来，虽然北京的房价同比一路上涨，但是环比涨幅却呈放缓的趋势。亚豪机构统计数据显示，9月1-22日，北京新建住宅成交均价为22339元/平方米，环比8月同期下跌9.4%，同比去年上升8.4%。

　　“市场已经出现短期见顶的迹象。”张大伟分析称，年底信贷的收紧将使一部分依赖贷款的刚需人群出现入市难的问题。如果房产税扩容的政策再出台，那么对市场的预期将会产生比较大的影响。而随着限房价、竞地价地块的供应节奏的加快，房价将会被控制。

　　张大伟认为，对于刚需人群来说，信贷收紧产生的影响将是最值得关注的。按照惯例，每年年底信贷额度比较紧张，目前已传出各大银行收紧信贷的消息，而这种紧张的趋势会一直持续到年末。

　　记者了解到，目前虽然各银行官方口径并无暂停房贷的公布，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务，主要是因为这些银行的首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，所以出现了事实上的贷款暂停。同时，目前银行放款时间在一个月左右，相比年初的5-10个工作日大幅延长。

　　据北京某代理行一位总监向记者表示，目前已经出现刚性需求观望的苗头。“目前在北京即使付三成首付也要80万到100万，如果再遇到贷款紧缩，压力巨大。因此，一些刚需客户可能会因此放缓购房。”

　　今年北京市场量价齐升让北京完成年度房价控制目标的压力巨大。根据中原地产数据显示，2013年8月指数对比2012年12月定基数据，北京的涨幅已达到17.6%。不过，有业内人士一直认为，在最终的统计数据上，北京能够完成最终的房价控制目标，而限房价、竞地价地块的项目如果在年底可以入市，将会有效地拉低房价。

　　今年9月初出让的首块限房价、竞地价的沙河地块，一旦入市，将给市场带来3000余套的供应量，足以对周边楼盘以及总体房价产生影响。

　　张大伟认为，限房价地块的规划比较简单，地块在出让时已有比较严格的规定。而对于如恒大这样以快速开发见长的房企来说，其在沙河的限房价地块项目年底入市并非不可能，这对于市场将会产生一定的影响。

　　据悉，北京后期即将推出的限房价竞地价达到每年2万套的供应量。在泰禾地产台湖区域价值发展论坛上，中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“限房价、竞地价的项目价格远低于周边的商品房，不仅对房价有拉低的作用，必然对其周边项目的定价产生一定的影响，一些刚需人群可能会等待限房价项目入市，这对市场的预期将会产生一定影响。”

　　上述总监也认为，对于北京来说，刚需的数量的确很庞大，但是如果房价这样涨下去，能承受得起房价的有效刚需还有多少？

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