京高端住宅涨价冲动

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

　　今年的“金九银十”，北京高端住宅入市量相比前几个月大幅增加，8月份拿到预售证的此类中高端项目达到5个，与此前每个月一个中高端楼盘入市的节奏明显加快。有业内人士向记者透露，最近北京预售证松绑指向中高端住宅。

　　与此同时，北京高端住宅成交量不断创出新高，截至9月10日，价格在5万元/平方米以上的高端住宅的成交量已经比去年全年上涨两成。

　　中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示：“最近我们接触高端住宅的项目相关人士发现，他们基本上都有涨价的需求。一般来说，中低端的刚需盘涨价更容易一些，而高端楼盘涨价的要求表明，在农展馆地王的刺激下，高端楼盘对未来前景十分看好。”

　　入市节奏明显加快

　　时值9月，在北京对高端楼盘的预售证审批稍现松绑之际，高端楼盘借着“金九银十”的周期加快了销售节奏。

　　“住建委对价格控制比较严格，楼盘想入市价格就不能比上一期高，想入市就不能涨价。我们的楼盘为了在7月入市，价格与去年开盘时持平，没有涨价。”北京一家有中高端楼盘在售的房企营销负责人向记者表示。

　　公开资料显示，截至8月28日，8月份拿到预售证的中高端项目达到5个。北京住建委网站预售商品房住宅项目公示信息显示，4月至6月每个月分别只有一个均价在5万元/平方米的高端项目取得预售证，7月份仅有2个价格在4万元/平方米以上的项目拿到预售证。

　　据记者了解，望京的高端楼盘金茂府预计10月份将加推新楼盘，该项目当前均价55000元/平方米。而位于丰台区王佐镇的北科建领秀·翡翠山也明显加快了入市节奏，据悉领秀·翡翠山采用生态大宅理念，是以三园三院为格局的低密度花园洋房。

　　此外，值得注意的是，现房并不受预售证监管的影响，而一些高端住宅的现房项目选择在近期入市，这显然出于对目前的市场状况的信心。一些销售周期比较长的别墅项目也开始在近期有所动作。如位于孙河板块的财富城堡为数年前的老项目、容积率0.55的低密度别墅，近期开始加快销售，该项目均价5万元/平方米，总价为6千余万元。

　　事实上，自4月份开始，北京执行严格的预售证监管，对入市楼盘的价格进行严格控制，使得入市楼盘数量大减，供应不足，日光盘频现。不过，自6月底以来，在房企与住建委相互妥协后，新盘入市量开始有明显增加。近日，保利春天里和明发广场双双拿下预售证，二者的预售审批价格均过1.7万元/平方米。而早在两个月前，上述两个项目报上的16500元/平方米，预售证审批价格都被打回。

　　在中高端住宅入市节奏明显加快的同时，北京离房价控制目标似乎越来越远。张大伟表示，采用“限价”这类行政手段人为遏制供应毕竟不是治本之举，尤其对于供不应求的一线市场，用精装修拆分等涨价项目数量在增加，而且一旦预售限制放松，成交量价将反弹明显。

　　开发商酝酿提价

　　实际上，令开发商加大推盘力度的主要原因无疑是近期北京新房市场销售情况良好，带动了高端住宅的成交量创出历史新高。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至9月10日，北京单价超过5万的住宅类物业签约套数达到1635套，总面积为35.7万平方米，成交量创历史新高。成交套数比2012年全年的1367套上涨近20%。同时，截至9月10日，年内单盘成交均价超过5万的住宅项目，达到了33个，而在2012年则只有27个。

　　另据亚豪机构数据显示，今年8月份，北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。

　　张大伟表示，高端住宅的成交基数比较低，因此涨幅看起来比较大。不过，成交量创新高也表明现在市场上对于高端住宅的需求比较旺盛。

　　在北京单价地王频频被刷新的情况下，高端住宅的预期的确被看好。而此前农展馆7.3万元/平方米的全国地王更是刺激了高端住宅的市场预期，价格本已达到5万元/平方米以上的高端楼盘正在酝酿涨价。

　　记者了解到，中央别墅区的多个项目有提价的计划。中粮地产早前曾拿下孙河区域地块，该公司一位人士向记者分析，别墅项目的需求依然强烈，中高端项目价格走高继续被看好。

　　张大伟预计，大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。按照地王的楼面地价，如果要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则对于拿地房企来说，地王入市的风险非常大。

　　显然，目前，影响高端市场发展的因素大部分都是促涨的，在供应量越来越少的情况下，核心区域的豪宅价格可能还会继续上升。

　　不过，北京某代理行策划总监对现在这种涨价的情况表示担忧，他向记者表示：“现在开发商都加快入市的节奏，同时对于房价的预期比较高，纷纷涨价。但是房价涨得太猛，总会触及到短期内的天花板，这是在透支未来的预期。”

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