被套牢的地王 “央企造地王”部分贱卖

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   从3月底开始，远洋地产在大望京区域的地王项目“远洋万和公馆”又开始启动“预热”，为今年年中的入市宣传做铺垫。不过，楼市调控至今没有丝毫放松的迹象，这也让业内对这个楼面地价每平米高达27000多元的豪宅项目颇感担忧。
    从2009至2010年，“地王”一度是房地产市场出现频率最多的字眼，北京、上海等地地王频出。而时至今日，地王楼盘陆续入市开盘，但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场，却让这些地王楼盘感到“生不逢时”。
“不得不入市”
    事实上，按照远洋地产以往的项目推进速度，拿地已经两年的大望京地王项目应该早已开盘了，但是，这一项目的入市时间却被一拖再拖，产品定位也一再调整。
    早在两年前的2010年3月15日，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以总价40.8亿元、楼面地价27529元/平米拿下了这幅大望京1号地块，成为当时北京的新科单价地王，项目则定名为“远洋万和公馆”。
    2011年8月份，远洋地产曾高调表示，远洋万和公馆会在2011年10月前后入市销售，然而直到今天，该楼盘仍处于待售状态。
    “拖到现在这个时候，远洋万和公馆项目再入市，其实对于远洋来说，已经不是主动入市的心态了，它现在是不得不入市。”一位曾在远洋地产内部担任过高管的知情人士对记者表示。
    对于远洋地产来说，入市的直接压力来自于同一区域其他项目的快速推进。已在去年8月就开盘销售的保利地产中央公园项目，拿地时间与远洋万和公馆相差仅3天。由于保利17000元/平米的拿地价格比远洋低出整整1万元，因此在定价方面也比远洋万和公馆更加游刃有余。
 据悉，目前已经开盘的保利中央公园网签均价约为39000元-41000元/平米。而远洋万和公馆的开盘价格预计将为60000元/平米。
 “在现有市场情况下，市场是否能支撑远洋万和公馆60000元/平米的售价，这个很难说。” 望京区域的房地产经纪人刘威告诉记者。
 在远洋拿地之时，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，这一楼盘售价如果低于45000元/平米的售价，该楼盘利润就将低于10%，甚至亏损。
地王楼盘“赔钱卖”
    在2009年和2010年出现的多幅地王地块中，与远洋万和公馆项目类似，也有不少项目拖到了现在才入市开盘。
 这其中最突出的当属2009年底中海地产以70亿元价格拿下的上海西区长风地王。如今这一地王楼盘“中海紫御豪庭”也传出了即将入市的消息。
 据记者了解，长风项目一直是中海上海分公司乃至华东区域的重中之重，但项目开工之后就遭受了楼市调控政策的影响，因此迟迟未能入市。而中海在这时候选择入市，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，公司股东及资金方面的压力，是地王项目选择此时逆势进场的主因之一。
 与这些刚刚入市“钱途未卜”的地王项目相比，已经入市的当年地王，似乎也并没有多幸运。
 2010年1月，中海拿下的丰台地王，即中海九号公馆项目，折合楼面价为17153元/平米。但根据北京市房地产交易管理网的数据，这一项目2011年6月开盘时推出的400多套房源至今只销售了53套。而进入2012年，中海九号公馆二期开盘后，至今仍是“零成交”。
 此外，2009年北京亦庄地王项目远洋天著、上海松江地王招商地产佘山珑原项目，也无法摆脱销售困难、无法收回成本的命运。
 “高端物业的市场阻力现在已经达到历史高点，任何豪宅项目想取得热销，都面临非常高的难度。在调控中入市也是不得已的选择。”戴德梁行华东区负责人伍惠敏说。
寂静赌局
 似乎又是一个轮回，2007年的地王退地潮又一次展现在人们的眼前。
 2007年，国内的房地产市场呈“爆发式”增长，据不完全统计，2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。及至2008年，房地产市场在调控的影响下，经历了前所未有的低迷，地王成了“烫手山芋”，“退地”大潮席卷而来。
 不过，与2008年相比，这一轮的市场调控下，2010年地王大规模的退地情况却并未发生。“这中间一个主要的问题是，2009年和2010年产生的地王，大多是央企制造的，因此在资金上比当年要充裕。”对此，陈国强表示，“另一方面，房企在应对楼市调控上，经验也更加充分，不再像此前那样，政策一来，开发商就赶紧跑。”
 正如陈国强所言，地王项目的开发商们似乎也早已预见到市场的困难。中海地产北京一位项目负责人告诉记者，“对于我们来说，其实已经制定应对市场的策略，运作周期长的豪宅项目将与快速销售的中低端产品相结合。”
    事实上，据业内人士分析，地王项目采取长周期的运作方式，也与开发商对赌政策的心态有关系，尽管在近期来看政策没有松动的可能性，但是这样的侥幸心理依然存在。
 “大望京区域目前并没有出现过单价高于50000元/平米的楼盘，远洋一直推迟开盘，也可能是观望政策是否松动。” 上述远洋地产的知情人士表示，“但是项目运作的周期过长，成本也在不断增加，在目前的市场情况下，这显然对远洋也是不利的。”
    张宏伟也对记者表示，在比较“恶劣”的市场环境下，开发商运作地王项目一般都会采取拉长项目的开发周期的策略。“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。”他告诉记者，“这一方面是作为对购买市场的试探，另一方面也是促使项目所在区域土地价值的升值。”

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