调控下房企意外大卖万科表态不会扛价

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   6月上旬，各机构和企业公布的一系列房地产数据，不禁让各方产生了“楼市回暖”的遐想。但是，光鲜的楼市数据背后却暗藏着开发商们的“隐忧”。让开发商感到有些不安的，不仅是全年业绩指标完成困难，还有存量不断增加下带来的资金回款压力。
    受资金趋紧、调控不断加深的影响，开发商们一边加速推盘、以量补价，同时房企后期开发投资的意愿也开始逐渐降低。记者在采访中了解到，目前部分知名房企已经开始放慢了开发脚步。
年度目标完成率偏低
    单从数据上来看，5月份对于开发商来说充满了“惊喜”。
    截至6月9日，共有15家房企陆续公布了5月份的销售业绩，包括万科、金地、龙湖、雅居乐、华润等知名房企在内，近八成房企5月销售环比实现了增长，一举摆脱4月的下滑阴影。
    这其中，单月同比增长幅度最大的要数金地。金地发布的销售简报显示，5月公司实现签约面积14.6万平方米，同比增长224.5%；实现签约金额高达20.8亿元，同比大涨384.8%。至此，2011年1~5月，公司累计实现签约面积54.1万平方米，同比增长41.3%；累计签约金额75.7亿元，同比增长76.2%。
    此外，万科、保利、恒大与龙湖发布的销售简报皆显示，前5个月销售额同比增长率分别达到87.21%、82.37%、108.5%和86.4%。
    但是，光鲜的楼市数据背后却暗藏着开发商们的“隐忧”。
    阳光100置业集团副总裁范小冲表示，5月销售量回升也是意料之中的事，毕竟2010年5月时，正值调控伊始，在各方观望的态势下，当时成交量急剧下降。同时，目前知名房企业绩大涨的主要原因还是二三线城市不限购区域的成交拉动，但现在不排除调控加码、蔓延到二三线城市的可能性，因此“5月份的业绩增长并不能完全说明问题”。
    不仅如此，对比全年的业绩目标来看，企业业绩的完成进度明显落后。其中碧桂园约完成全年目标的41%；而按全年1400亿销售目标计算，万科完成了37.4%，多数企业业绩完成情况低于预期，其中华润和世茂均只完成了31%左右，富力和首创均只完成了27%。
存量增加凸显资金压力
    事实上，同样让开发商感到有些不安的，除了全年业绩指标完不成之外，还有存量不断增加下带来的资金回款压力。
    6月以来，北京楼市供应开始出现“井喷”势头。北京房地产交易管理网的数据显示，仅6月15日一天，就有6个商品房项目通过预售许可审核。加上之前审核的两个项目，6月待入市项目达到8个，共3000套房源，算上6月份已经预售的12个项目，北京6月供应楼盘项目量将创今年以来新高。
    而截至6月16日，北京市房地产交易管理网显示，北京市商品房住宅存量共有102488套，其中，可售期房为66706套，未签约现房达到35782套，而今年上半年北京楼市供应签约率只有46.5%，其中近半数项目的签约率还不足三成。
    中原地产三级市场总监张大伟表示，随着新开工及施工面积的上涨，房源供应量在年内必然会有明显的上涨，销售萎缩带来的库存压力也逐渐会给开发商带来资金压力。
    在持续紧缩的信贷政策和成交低迷的市场形势下，开发商资金情况将进一步吃紧。
 “本来预计今年在贷款上的情况会很糟糕，现在看来整个融资环境还要继续收紧。”北京一位房地产开发商向记者表示。
 由于今年连续几次提高准备金率，使银行资金被冻结的数额不断提高，各银行贷款额度日渐萎缩，这使银行已经签约的房贷客户的放贷期限进一步延长。
 招商银行北京一支行信贷部经理汤先生告诉记者，目前银行信贷收紧表现在两个方面，一是审查条件更加苛刻，不是优质客户资源一般已经不再放贷；二是信贷额度大减，放款期限拉长。
    当然，库存、资金的压力与房价下行的趋势相一致。据北京房地产协会数据，今年1至5月，北京新建普通住房成交均价为14127元/平方米，较去年全年水平低4.8%。
    万科副总裁毛大庆坦承，近期北京楼市量价都有所收缩，因此新开盘的商品房价格“比调控前有所下调，而且万科仍然会根据市场需求调整推盘策略，不会扛价”。
房企放缓开发投资
    受资金趋紧、调控不断加深的影响，开发商们后期开发投资的意愿开始降低。记者在采访中了解到，部分知名房企已经开始放慢了开发脚步。
    房企这样的态度首先反映在土地市场。由于房企资金日益紧张，加之土地配建保障房、限价等条件日益严苛，开发商整体拿地意愿都在持续降低，就连手持重金的龙头房企拿地都相当谨慎。
    始于今年年初的土地流标现象，再度在北京土地市场上演。6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，曾经火极一时的房山长阳镇一宗住宅用地竟然出乎意料地出现流标，而另两宗位于通州的住宅用地收到的报价也均较低。
    而据记者统计，房企龙头万科5月份仅新增土地储备3幅，今年1-5月拿地支出同比下降30%。而5月份销售翻番的金地集团今年至今还未拿一块地。近两个月来，大中城市土地市场成交量仅为挂牌量的三分之一，且大多以底价成交，不少城市流拍地在增多。
    “在市场调控的时候，逆市拿地地价肯定会低些，尤其现在政府对居住用地要求配建的保障房不断增加，因此我们拿地也比较慎重。”毛大庆坦言，在未来市场不可预知的情况下，减少拿地金额手持现金，对于应对市场风险来说更为有利。
    不仅土地市场如此，面对严峻的地产调控形势，“招宝万金”四巨头之一的保利集团则开始直接要求旗下地产业务“控制投资规模，放慢速度”。
    6月2日，保利集团公司总经理张振高在调研保利地产天津公司时指出，面对严峻的房地产宏观调控形势，要严格控制投资规模，坚决降低资产负债率；适时调整房地产主业发展模式和产品结构。
    而记者在采访中了解到，与保利地产相似，目前很多知名房企开发商都放缓了开发投资的进度，纷纷表示：“在目前的调控并不完全明朗的形势下，开发投资相对要更谨慎些。”

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）