地方政府首次出面 盘活“保障房基金”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   进入1月份，“保障房信托基金”成为地方“两会”上频繁出现的新名词。由于公租房建设面临庞大和持续的资金需求，单纯依靠地方政府财政支持难以为继，于是地方政府也开始为保障房建设资金寻求门路。
    就在此前不久，华润集团董事长宋林高调宣布，华润旗下的房地产投资公司汉威资本，正在与北京市政府商讨成立一项房地产基金，规模达到100亿元人民币。
    值得注意的是，在目前房地产融资相对困难的市场环境下，这个首次由市级政府“出面”与资本投资机构成立的房地产基金一面世，无疑将给早已平静多时的房地产资本市场掀起一阵波澜。
房地产基金助推保障房
    继北京、重庆等地在地方两会上提出对房地产基金助推保障房建设之后，1月24日，广东省政协会议上又传来了对“推动保障房信托基金”热议的声音。
    事实上，根据相关部门公布的数据显示，2010年全国保障房的建设任务已经完成，但据记者从地方主管部门了解到，各地实际上的保障房建设完成情况不理想。
    “保障房的问题主要还是资金的问题。” 中坤集团董事长黄怒波曾向本报记者表示，“由于公租房建设面临庞大和持续的资金需求，单纯依靠地方政府财政支持难以为继。”
    中房集团理事长孟晓苏也表示：“中央2010年投了600多亿元，但地方政府没有钱，保障房任务完成并不到位。尽管签了责任书，但不搞金融创新，仍然无法完成。”
    在这样的背景下，房地产基金似乎成了保障房建设“救命的稻草”。
    2010年底，全国工商业联合会房地产商会牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的方案，已经报送至发改委及住建部，等待批复。这被称为是我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金。
    但是，资深房产信托基金投资专家、现任建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东曾告诉本报记者，这类保障房基金产品的年回报应该要达到5%甚至更高，才能获得机构投资者的关注。
    而事实上，目前的保障房投资基金都很难达到这样的投资回报，因此李晓东表示，这只“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的盈利模式、退出方式由于政策细则的缺位而迟迟无法落实。
调控下的转舵
    尽管行业组织机构牵头的基金产品迟迟不能落地，但这似乎给了有着政府背景的大型房地产企业一个绝佳的“启发”。
    1月18日，宋林高调宣布，华润旗下的房地产投资公司汉威资本，正在与北京市政府商讨成立一项房地产基金，规模达到100亿元人民币。
    “汉威资本此次将国企背景与政府背景整合成立房地产基金，无疑将在资本和资源两方面占据绝对优势。”戴德梁行一位资深分析师向《华夏时报》记者表示。
    按照宋林的说法，这只汉威资本与北京市政府共同成立的房地产基金，一半以人民币出资，一半以外币出资，主要投资于保障房建设及住房改造等项目。
    但事实上，根据汉威资本此前的“履历”，汉威资本此前对保障房建设甚至是住宅开发都鲜有问津。
    “以前在房地产领域，几乎还没有过北京市政府与投资机构合作成立房地产基金的先例。”据上述戴德梁行资深分析师分析，汉威资本这只房地产基金的成立主要也是为了当下的楼市调控，北京市政府为投建保障房而“对投资方式进行了调整”。
    事实上，目前，房地产市场融资受限是大多数开发商面临的共同问题。“普通住宅开发市场的融资日益艰难，此时介入保障房建设，或许能打破目前的市场僵局。”华润置地一位北京项目负责人告诉《华夏时报》记者。
    当然瞄准时机“转舵”的不仅是华润集团。戴德梁行的一份报告显示，大型开发企业都已经涉足了面向公租房等保障房的房地产基金，如海航置业集团准备发起设立的人民币公租房地产信托基金，以及首创集团、中粮信托、华润集团、中信集团筹备中的人民币房地产私募基金等。
    “当前的大背景是楼市调控，作为地方政府最先考虑的是如何推动保障房建设，而不是商业地产，这直接导致了时下房地产基金成立目标的转向。”一位不愿具名的分析师表示。
中国版REITS试水
    值得注意的是，与此同时，历经3年的等待，国内第一单房地产投资信托基金也在岁末年初露出真容。而巧合的是，这个或由央行在天津试点推出的“中国版REITS”同样也将面向保障房市场的廉租房。
　  　2010年，全国保障性住房建设规划为580万套，而这一数字在2011年变身为1000万套，总共需要1.4万亿元的资金投入。据相关媒体报道，如此巨大的财政投入可能导致各地政府对完成规划能力有限，因此利用REITS方式引入民间资本参与保障房的建设，也成为政府的考虑之一。
　　  “目前拿到REITS试点资格的城市是北京、天津、上海。”孟晓苏告诉记者，其中，天津和上海均表示REITS试点将主要投向保障性住房建设，但是试点工作均没有真正开始。与此同时，广东省也开始了其公租房REITS的尝试。
　　  据了解，目前各地REITS试点进展都有所不同。上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点，而天津版REITS试点方案正等待国务院审批，或仍采取“以售养租”的政府补贴方式。
　　  另据报道，北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资，融资规模能达到40亿－50亿元。
    事实上，早在2008年12月，孟晓苏曾给住建部提出详细建议“用REITS来持有政府的房子”。当时住建部将此建议报至国务院，国内发行REITS在原则上得到通过，但一直都没有得以实施。
    然而，随着房地产市场环境以及决策层思路的变化，REITS所面临的市场层面尴尬正在被政府的强力推动所消解。“政府近来在保障房领域的发力，实际上是加强了市场对REITS产品推出的预期。”孟晓苏表示。

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