百子湾绝版地块神秘“消失”

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发布时间：2010-10-15 22:18:28

摘要：百子湾绝版地块神秘“消失”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者董映颉北京报道

北京东四环大郊亭桥的东南角，一片空旷的荒地在周围繁华街景的映衬下显得尤为突兀。蓝色的铁皮围挡、几架拆迁用的塔吊和零星几个施工工人，就是这地块上的全部风景。
这块被称为京城房地产“巴尔干半岛”的百子湾板块核心区宝地，自从有传闻要上市之前，便被业内开发商垂涎。一年半以前，在京的主要开发商便纷纷打探这个地块，但随着拆迁的完成，业内却早已没有人表露出对这块地的兴趣。近期，《华夏时报》记者了解到，这块土地原来早“名花有主”，可能不会再通过招拍挂上市出让。
入市传闻神秘消失
一块宝地，在尚未拆迁时，便挑动业内开发商的神经，但当它真正拆迁完毕后，在业内却几乎听不到关于它的任何风声与讨论。
“这里刚刚拆迁完，还没有最后清理干净。”在北京化工二厂和有机化工厂的原址，尽管场地里已经空空一片，但门口的保安仍然恪尽职守地端坐在保安室前。
北京化工二厂原来是危险化学品生产企业，根据国家和北京市政府的规划要求，2008年全厂停止生产。2009年7月1日开始设备、设施拆迁工作。资料显示，搬迁后的北化二厂与有机化学厂的地块土地面积将有97.22万平方米，占据了百子湾板块未来全部可供应的土地面积。
百子湾板块地处北京市朝阳区，东至高碑店路、西至西大望路、南至京沈高速、北至京通快速路。目前CBD区域本身已经没有土地可供开发，CBD区域东扩已延伸至东四环，百子湾板块成为了距离CBD区域最近的一个板块。
一批中高端居住项目的进驻，更是加速了百子湾板块的发展，由当年的仓库、厂房林立的区域逐渐向中高端居住区蜕变。珠江帝景、华瀚国际居住区、山水文园、沿海·赛洛城、金都杭城、金海国际、首城国际中心等项目均云集于此。这里俨然成了“CBD的后花园”。
北京一位土地分析师告诉记者，百子湾板块的土地供应总量一共只有100多万平方米，除去一些零散地块，最重要的两幅大宗地块，就是北化二厂与有机化工厂的地块以及广渠路15号地块。
而就在去年6月30日，经过97轮的激烈角逐，广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被中化方兴收入囊中，溢价率高达146.51%，楼面地价达到15313.7元/平方米。当时，受这一成交价格的拉动，该区域内楼盘的销售均价在18000元/平方米左右。
因此，北化二厂地块作为该板块的绝版地块，其价值也可想而知。业内人士分析，这幅地块如果入市交易，按照目前的市场价格，楼面地价突破20000元/平方米都是很容易的事情。
据记者了解，早在2009年4月就有消息称，两厂搬迁后，这一区域的控制性规划已经得到了批复，将建设以居住生活和商务办公为主的综合区，这一地块也已经纳入了北京市的土地储备库。并且知名开发商珠江、融创、万科也都纷纷打探、了解过这个地块。
“当时全北京的开发商都在关注百子湾附近的土地信息，那时候除了这个地块，还有当时流标的广渠路15号地块。”阳光100副总范小冲接受本报记者采访时表示，虽然这一地块还没有进入土地前期开发的实操阶段，但是依然引起很多开发商的关注。
然而，就是这幅“黄金地块”的入市传闻却在其搬迁完毕后，神秘地销声匿迹了。
范小冲告诉记者:“2009年上半年有这块地要入市的消息，当时说已经纳入到土地储备了，但后来就没消息了，听说是另有规划了。”

已被定做公务员住宅
带着种种疑问，记者电话询问了北京市土地管理储备中心，一位负责人却告诉记者，“你说的北化二厂我不清楚，我们都以地块的名字为准，不知道这块地以前是干什么用的。”而记者向这位负责人描述了这一地块的地理位置后，这位负责人表示“不清楚你说的是哪里”，随后就挂断了记者的电话。
随后，记者以建筑商“探班”的身份来到北化二厂的拆迁工地，向门口一位工作人员打听这块地的情况。
“以前听说这块地要卖，但是现在被人接管了，要盖住宅。”这位工作人员向记者表示，“现在已经规划完了，都准备开始建了。”
10月中旬，记者从一位曾经参与过大郊亭地块住宅项目前期规划的人士处了解到，他们单位早在两年前就已经参与原北化二厂地块的前期规划，并将规划方案上报，但是关于医院等相关公共设施部分一直没有最后谈拢，在这期间又有另一家设计单位参与进来，他所在单位便退出该项目。
而据他介绍，该项目主要分为两部分，其中之一是原北化二厂的回迁，另一部分是用作国家公务员住房。
随后，记者在网上查询到了大郊亭住宅小区项目的信息。资料显示，今年2月24日，有关部门专门召开了“大郊亭项目用地问题协调会”，要求加快推进大郊亭项目建设工作。
但值得注意的是，在该协调会上，中石化集团、东方石化、北京化工集团等单位都参加了会议。
实际上，北化二厂的厂区土地原本是属于北京东方石油化工有限公司，后来北京东方石化被中石化集团收购，因此这块大幅溢价的土地也一并归中石化集团所有。
据一位央企负责人透露，如果有关方面的住宅项目将占用这幅地块的一部分，那么这部分地块的使用权应该是与中石化集团订立过土地调配协议的，有关部门会付一部分补偿款。
“中央企事业单位有的是地”
“政府与大牌央企，事实上常常是密切联合的统一战线，土地上的划转调配其实是常有的事。”中国人民大学一位土地学教授告诉记者。
而这样的例子更是屡见不鲜。
2010年1月4日，中国建材集团公告称，与某住宅建设服务中心订立土地调配协议，将其位于北京海淀区西三旗建材城西路16号地块约67.75万平方米的国有土地使用权全部调配给后者，母公司可获补偿款总计为人民币30亿元。
而据了解，西三旗建材城周围住宅用地的楼面地价当时也在每平方米6000元至8000元，以此粗略地计算，这幅地块如果入市交易的话，价格应该在40亿-50亿元，30亿元的成本相对低廉。
建国之初，土地都是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用，因此一些老牌的部委直属央企和国企，拥有着数量相当的优质土地。如今，随着土地资源的稀缺和房价的飞速上涨，这些央企的“闲置”土地都成了寸土寸金的地方。
上述央企负责人告诉记者，在这种形势下，很多国企将旧的厂房厂区更改规划，用来自建经济适用房，并从中拿出一部分，“打点”分管部委和重点客户。他表示：“中央企业事业单位有的是地，你知道吗，很少有单位是拆了旧房盖新房的，都是拆厂房盖住宅，现在三环里废旧的厂区仍然还有。”
就这样，政府部门、大型的国有企业、事业单位纷纷通过内部调配划转的方式，绕过土地市场招拍挂的溢价交易，拿到了可以用于自建住宅的土地。
不仅如此，这些企事业单位还有着“换地有术”的法门。
据一位在国家大型科研机构工作的人士透露，他们单位最早设在中关村，当时办公用地、实验用厂房、职工宿舍区等等总共近10万平米的地。因为涉及一部分危险品实验，上世纪90年代又在亦庄开发区申请了工业土地，将厂区迁到亦庄。中关村原有的地块小部分为办公用地，其余都改成了住宅。而就在不久前，他们研究所又在涿州等北京周边申请购置大片工业土地，将原有的亦庄土地又改建了住宅。
百子湾宝地的“消失”显然不是个案，而与这些黄金地块“消失”形成鲜明对比的是，就在记者发稿前，消息显示，北京将于四季度集中推出的50块住宅用地大部分位于通州、昌平等新城新地铁沿线。