虚假宣传、私改规划、合同欺诈屡禁不止 拿什么拯救你，房地产？
摘要：每年“3·15”来临之际，楼盘质量都成为无法绕开的话题。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道
每年“3·15”来临之际，楼盘质量都成为无法绕开的话题。
据全国消费者协会3月10日披露的受理投诉情况，去年消协共接到24599件与房产及建材相关的投诉。业主与开发商争议的焦点集中在房屋质量、合同纠纷、房屋面积欺诈等方面，目前房屋类消费主要存在陷阱多、维权难的问题。
“总体来看，去年房地产市场低迷，不少开发商在降低成本、加速跑量的过程中，对产品、服务品质等降低了要求。”中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示。
压缩成本的“恶果”
“在开发商的成本计算中，动辄上亿元的土地成本、税费属于硬性成本，基本没有压缩的空间，如果要控制成本，只能在建安、人工、营销等方面做文章。而这其中，建安成本控制是最容易见到效果的。”北京一位大型房企负责人对记者表示。
这位负责人举例分析，比如部分开发商使用的非标准水泥和钢筋，与标准水泥、钢筋相比，非标材料的尺寸要小一些，但价格上每吨相差几百元钱。一般一个普通体量的住宅工地需要用几千吨的水泥，仅仅这一项材料的成本就可以省下上百万元。但使用这些非标准的水泥和钢筋，就会因为尺寸的差异而造成缝隙，出现墙体裂缝、房屋漏水等现象。
与此同时，由于开发商在市场不景气的环境下加强了对成本的管控要求，因此覆盖整个上下游的成本压缩成为房企最普遍的选择。
2014年底，住建部公布了建筑企业“黑名单”，在上榜的30个案例中，有12个案例涉及违法分包、转包、挂靠，甚至出借资质等问题。“一级企业中标，二级企业进场，三级企业施工”的现象至今仍是业内“法则”。
“现在不少精装修的项目都是转包了做的，中间可能会转手几个装修公司，而最终在项目中施工的则很可能只是个施工队。”上述监理公司副总经理告诉记者。
一家建筑企业负责人透露，在行业利润普遍降低的市场环境下，开发商发包工程的参考价计算方式相当苛刻，下属建筑公司接到工程的时候利润就被压缩得更低，因此公司给班组的单价低于社会上的平均价很多，因此建筑公司的班组都不愿自己做，而是将项目拆分成多个部分，分别转手给社会上的施工队。
低定价的外包工程从一开始就埋下了隐患。北京某物业公司负责人向记者抱怨，“由于分包给了多个施工队作业，且水平不一，在验收时存在着很多的质量问题，但在整改时各个施工队又互相推诿、逃避责任。”
验收沦为走过场
在楼市成交低迷的市场环境下，除楼盘质量问题频出，合同漏洞、擅改规划、虚假宣传也成为开发商加速跑量过程中的“常见病”。
“在降价跑量的压力下，开发商使出浑身解数宣传自己的楼盘，产品广告不仅夸大其词，甚至很多楼盘出现面积、户型与楼书、样板间不符，这也是房地产行业投诉中经常能够遇到的现象。”上海易居研究院研究员严跃进告诉记者。
北京盈科律师事务所孙科律师告诉记者，宣传失真表面上是消费者和开发商之间信息不对称，造成双方之间的误解，而背后却隐藏着开发商过于失真的营销包装，严重误导消费者。
“现在的市场就是这样，购房者对住宅的品质、配套、服务要求越来越高，但开发商在利润率下降的前提下根本无法实现，只能靠夸大宣传、模糊合同约定来促进成交，这已经变成了行业潜规则。”上述北京大型房企负责人告诉记者。
与开发商签订的购房合同也存在漏洞，其中，精装修住宅问题更多。孙科律师告诉记者，不少开发商在与消费者签订住宅购房合同时，未对装修标准、使用材料、品牌、维修等进行详细约定。出现质量问题后，开发商又以房屋已验收合格为由不认账，拒绝消费者的装修整修要求。
中国指数研究院华中市场总监李国政表示，目前国家除了对商品房本身质量有明确的规定外，就精装修住宅的装修质量、验收的主体、程序及标准等问题都没有明确的规定，出现了监管空白。
此外，新建商品房在质检验收上也存在漏洞。
“现在虽然大部分城市都要求执行分户验收，但很多地方验收过程只不过是走走过场，只要没有明显的开裂、凹陷等问题，就可以通过验收。”上述北京监理公司副总经理指出。
对此，业内人士分析指出，一般而言，建设、设计、施工、监理单位是利益共同体，如何能保证分户验收切实到位，仍是政策执行的关键。因此，有业内人士建议政府引入具有专业资质的第三方机构进行监督，以保证验房环节的公开公正。
实际上，随着房地产业告别高速发展、步入白银时代，粗放式发展模式已不可持续，房企转入精细化开发成为大势所趋。
“经过本轮房地产市场调整，粗放式的发展方式将逐渐被市场淘汰，房地产业将慢慢回归到产品和服务。因此，未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将迎来新的发展机遇。”全国政协委员泰禾集团董事长黄其森在两会期间对记者表示。
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