开发商放缓推盘应对房价严控

    在经历了今年6月至8月的“抢收”之后，万科、保利等龙头房企明显放缓了推盘速度，准备将下一次集中推盘的时间推迟到明年3月份。而这些房企放缓推盘的一个主要原因在于，北京住建委通过预售证审批对项目定价设置红线，这使得不少项目，尤其是高端项目，现在入市将会牺牲一部分利润。
    一位上市房企北京地区高管向记者表示：“设置期房销售价格天花板，让我们的利润有所减少，既然现在已经完成全年的销售任务，我们的步子想放慢一些。明年3月份，不少项目将转为现房销售，到那时我们再推盘，价格肯定会比现在高一些。”
    价格红线压缩房企利润
    “项目的定价被政府管得太死，这影响了我们的利润，尤其体现在高端住宅上。但是，为了加快销售的速度，我们只能接受住建委所定的价格红线。这种情况下，既然期房销售价格的天花板已经被限定了，现在卖和三个月后卖价格差不多，为什么不现在卖呢，但是到了现房阶段就不会存在这个问题。而到了明年3月份，不少项目已经是现房了。”一大型上市房企北京地区公司高管向记者表示。
    记者从上述房企高管那里了解到，北京住建委通过对高端项目预售证的审批控制项目的价格，如果定价过高，就会约谈开发商。而北京市住建委委员王荣武也曾公开表示，北京不会效仿其他的城市，实行商品房限价令，商品房的定价权仍在开发企业，但会引导开发企业合理定价。
    事实上，通过预售证的审批控制房价并不新鲜。从2010年房地产调控以来，预售证的审批就是北京住建委调控房地产市场价格的手段，这在高端项目上表现得更为有效。一位项目销售经理曾向记者讲述，为了调整市场的均价，北京住建委会控制发放预售证的速度，以及采取对审报价格上涨比较多的项目不发预售证。
    在开发商看来，对房价的严控使得公司的利润受到影响。“如果房企的这块地是在最高点的时候拍下的，那么只能希望这个项目的定价是可以赚钱的，不能有太多的利润的要求，因为价格管制的问题是开发商不能左右的。”招商嘉铭副总经理李建霞表示。
    价格红线使一部分开发商放缓推盘，由此造成了供应量的减少，而另一方面，供应量的多少还取决于土地的供应。
    北京万科公司副总经理肖劲向记者表示：“供应量的确在下降，主要原因是去年出让的土地是前年的一半。按此推导，今年的供应当是去年的一半。”而此前，华远地产董事长任志强也曾多次表示，房价在明年3月份会出现上涨，原因正是由于供应量的不足。
    放缓推盘速度
    开发商将6-8月份的加快推盘称为“抢收”，目前来看效果不错。万科、保利、招商等龙头房企都已提前完成北京地区的销售任务，而这个进度在几个月前还是不可想象的。
    李建霞向记者坦言：“招商的珑原项目全年25亿的任务在8月初就已经完成了，上半年我们是抱着抢收的想法来推盘的。我们在今年情况最差的1、2月份完全没有想到完成任务的进度会如此之快。”
    据悉，保利在北京的销售今年首次突破了百亿大关。保利北京地产公司副总经理王英男告诉记者，保利北京公司今年的任务是70亿元，截至9月21日，已完成了100.2亿元。
    肖劲则表示：“前三个季度还没有过完，我们全年的任务已经完成了。北京公司，包括唐山和秦皇岛的全年任务是100多亿。接下来，万科只有高端项目如园将于10月底再向市场推出一批楼盘。”
    实际上，在享受到“抢收”的成果后，不少房企都有放缓推盘节奏的计划，计划明年3月份再集中推盘。
    上述高管向记者表示：“在今年余下的不到三个月的时间，我们打算收缩，推盘不会那么猛。”
    “北京的土地并不好拿，竞争非常激烈。如果按照7、8月份的消化速度，我们的存货很快就会卖完。现在虽然消化速度快，但是由于是以价换量，利润反而比较小。因此，面对既拿不到地又赚不到钱的情况，我们不能卖那么快，否则明年的业绩可能会不平衡。”上述高管进一步解释。
    而推盘速度的放缓使得今年“金九”成色不足。9月份，北京楼市的成交量环比8月份下降两成，为近4个月的最低点。中原地产市场研究部统计数据显示，9月，北京新建住宅签约11030套，同比8月的14525套下调了24%。
    中原地产市场部总监张大伟表示，供应量未明显增加是导致“金九”成色不足的最关键因素。显然前几个月的以价换量，让开发商损失了利润，在库存迅速减少后，开发商选择放缓项目入市的节奏。
    值得注意的是，与北京的开发商为了规避价格红线而放缓推盘相比，上海的开发商在接下来的三个月的时间里，仍将尽力“抢收”。
    某房企上海地区的一位高管向记者表示：“目前的问题是，购房者的观望情绪又重新出现，我们的来人来电量在9月份是下降的，我们觉得这更多的是购房者对经济下滑的担忧。”