房地产基金风险暗涌

    在经历2010年的“基金元年”和2011年爆发式增长后，房地产基金将从明年开始陆续到期。随着房地产调控的持续发酵，一些基金的收益令人堪忧。
    “商业综合体在一些城市存在结构性过剩的问题，投资这类项目的基金将面临风险。一些概念性的项目，如旅游地产等也存在一定的风险。此外，三线城市供应体量过大，在那里投资的项目可能会面临问题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《华夏时报》记者。
    部分项目未如期完成
    徐先生原本是北京一家小房企的开发商，做房地产开发已有十余年的时间。然而，随着土地越来越贵，徐先生已经无力买地，手中的项目日渐稀少。肇始于2010年的新一轮调控，让徐先生彻底退出了开发领域，转而做起了房地产基金业务，寻找合适的项目进行投资。
    2010年12月，徐先生投资了第一个人民币地产基金的项目，投资期限为两年，项目由开发商前期投入3亿元，拿下土地后，与基金公司共同开发。作为项目的基金合伙人，徐先生投入了几千万元，该基金总额约5亿元。
    然而，徐先生的第一笔基金所投的项目进展并不顺利。开始由于土地证方面出现了一些问题，项目一直迟迟未能动工。之后，房地产市场因调控一度很低迷，包括徐先生在内的投资人对项目后期的销售明显缺乏信心。项目虽然已经开工，但却放慢了项目的建设节奏。
    今年年底该基金将会到期，然而项目的进度与合同约定相比，存在不小的差距。
    “现在项目的进度与当初合同的约定确实滞后了一些。当时约定的是基金到期时，项目想要达到销售的状态，而现在看来到年底已经不可能了。”徐先生对记者坦言。
    一般来讲，基金到期之后，可以有一年到两年的展期。徐先生的基金约定有6个月的展期，由于项目进度并未达到合约要求，基金到期后，还有半年的时间让徐先生等待项目的收成。
    事实上，2010年被业界称为“基金元年”。当年，在传统房地产融资渠道持续缩紧的情况下，私募地产基金开始出现快速扩张的势头。清科研究中心数据显示，2010年共有10只基金募集到18.95亿美元，从单只基金规模来看，除包括星浩资本及基汇资本等在内的少数几只大中型基金外，其他基金募集多由小型新兴机构募集，且金额普遍偏小。
    进入2011年，房地产基金募集进一步提速，基金规模逐步扩大。住建部政策研究中心课题组发布的人民币房地产私募基金发展报告显示，2011年人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿元的数字已有成倍数增长。
    徐先生的基金正是在2010年发起的，而由于只有两年的期限，这个基金实属于“基金元年”发起的率先到期的一批基金。一般情况下，房地产基金的投资期限为三到五年，因此，明年会有更多的基金陆续到期，这些基金能否达到合约要求，目前来看并不乐观。
    基金投资人或亲自上阵
    对于房地产基金所投的项目来说，最终要销售才能获得收益。因此，项目的销售情况，是决定基金是否能够获得预期收益的重要因素。
    陈晟认为，尽管目前房地产基金所投的项目因尚未到期，风险还没有显现，但可以看到未来潜藏的风险。基金所投项目如果出现问题，原因是复杂的，并不单纯是某个项目的选择问题，很大一部分原因在于房地产行业出现了问题。
    值得关注的是，与房地产信托不同，目前，活跃的私募房地产投资基金中，以房地产开发商为主发起成立的房地产基金是主力，如复地投资基金、金地稳盛基金等。
    除了大型开发商之外，不少中小开发商也已将房地产基金作为转型的一个方向。“一个亿对于房地产项目来说是杯水车薪，在一个合伙基金中所换来的地位也是微乎其微，但是，却比我与大开发商合作的地位高。因此，从自身的实力考虑，向地产基金转型，是中小开发商很好的出路。”徐先生说。
    阳光100常务副总裁范小冲向记者表示，不少房地产基金的发起者都有开发商背景，这使得他们选择项目更专业，在项目开发过程中也可以提供经验。与房地产信托投资人大多对行业不熟悉相比，基金的准确性比信托要好一些。
    “如果项目出现问题，我们可以考虑自己做。”一位开发商出身的房地产基金发起者向记者表示。
    范小冲表示，如果基金到期时，项目出现问题，开发商出身的基金发起人可能会接盘，拿过来自己开发，这样，项目不至于烂尾、崩盘。当然，如果项目出现问题，开发商的损失也是首当其冲最大的，其次才是房地产基金。
    实际上，房地产信托今年先于房地产基金遭遇了集中兑付问题。年初，房地产信托集中兑付风险的问题引起了业内的广泛关注。业内预计今明两年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。然而，截至目前，信托兑付可能带来的风险基本上被各种方法化解，尚未产生之前所说的风险。