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融创跻身百亿房企行列坚守高端精品战略

作者:王海艳

来源:

发布时间:2011-11-04 20:35:58

摘要:融创跻身百亿房企行列坚守高端精品战略

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 王海艳 北京报道

   受楼市调控政策及金融政策影响,全国楼市陷入低迷,尤其是受政策冲击最为直接的一线城市。统计数据显示,2011年三季度北京商品房住宅市场成交量仅为19876套,刷新近三年单季成交量最低纪录,大部分楼盘项目销售金额出现萎缩。
    京城楼市面临供大于求的困局,销售和拿地步伐明显放缓。不过,在普通住宅销售乏力的同时,一些高端项目却由于财富人群的置业升级需求及投资需求,取得了十分亮眼的销售业绩。其中,融创中国的高端豪宅项目西山壹号院,以成交金额21亿元摘得三季度北京商品住宅销冠,领跑京城豪宅市场。
逆市而上
    西山壹号院是融创中国在西山板块的高端豪宅项目。西山区域拥有优越的自然景观资源和浓郁的文化氛围,然而此处可供开发的土地资源却有限,稀缺地脉使得该区域内的豪宅价格和销售势头都位于京城各大豪宅前列。三年前,融创中国以前瞻性的眼光及敏锐的市场洞察力在此择地立项,以打造高端豪宅一号标杆的目标开发、运作西山壹号院。
    2011年6月底,西山壹号院首次准现房开盘认购,开盘当日就实现了预定合同金额11.15亿元;7月下旬再次加推,当日预定合同金额11.79亿元,并成为当月北京楼市销售亚军;截至9月底,西山壹号院成交304套,成交均价约为4万元/平米,累计成交金额突破21亿元,以破竹之势摘得北京三季度商品房住宅销冠。
    而在同期,北京房地产交易管理网数据显示,今年三季度北京商品房住宅市场成交量仅为19876套,这一成交量创造了最近三年来的单季最低,比去年同期下调了19%。三季度北京住宅均价为21978元/平方米,比二季度上涨了900元/平方米。但是从8月开始,已经逐渐出现了价格停涨的现象。价格下降的同时,也带来了存量房的增加。三季度销售超过10亿元的项目只有5个,大部分项目销售都出现了萎缩。与京城商品住宅市场低迷相比,西山壹号院却能逆市热销,西山龙首大宅投资价值及融创品牌魅力不容小觑。
    从今年整个地产市场大环境来看,西山壹号院似乎有些生不逢时,却仍然受到市场追捧。究其原因,一方面在于占据稀缺地段,所处区位可谓自然环境优美、文化底蕴深厚、高新产业发达,具备豪宅潜质。另一方面源于融创中国打造高端精品项目的实力与决心。融创拥有对高端人群内在需求深入的洞察力以及对尖端住宅产品的把控力,从高端智能安防系统到建筑艺术审美,乃至园区内一棵行道树、一方铺路石都精心甄选。如此精工砥砺,博得财富群体青睐也是一种必然。
顺势而为
    2011年无疑是房地产调控大年,在限购、限贷、限价等政策叠加作用之下,全国主要城市楼市成交受到巨大冲击。尤其是在三四线城市限购被提上议程之后,政策加码的迹象进一步冲击三季度的房地产市场。随着房地产上市公司三季报的陆续公布,房地产开发商销售额下滑、存货激增、资金链日益紧张等问题也日渐浮出水面,亦反映出国内楼市正进入明显的下行通道。
    据披露数据,2011年前三季度,融创中国销售额为135亿元,同比增长122%。全年销售额有望突破200亿元。融创中国仅用8年时间便成功跻身房企百亿行业,发展速度堪称业界神话。
    除了西山壹号院夺得北京销售冠军外,旗下位于苏州的融创81栋四期叠加别墅,8月入市后便获得苏州当月别墅产品销售冠军。此外,位于天津的融创君澜8月入市创下楼盘所在地天津滨海新区今年以来的最好销售纪录。
    融创中国能够在逆市环境下实现快速稳健业绩增长,得益于其“高端精品战略”。对于高端豪宅的目标客户群来说,在财富实力足够的情况下,限购政策使得他们在置业时更加谨慎和挑剔。除了通过购买豪宅实现资产的保值增值,财富人群对豪宅所处地段、环境、品质、归属感也更为看重,而坚持高端精品路线的融创中国因此从中获益,实现名利双收。
    融创中国的高端精品战略并非为了适应楼市调控被动转型而为。实际上,早在2003年,融创中国就在天津开启了缔造高端精品物业之旅。从某种意义上说,融创是高端路线的领跑者。融创中国董事长孙宏斌表示,一直在坚持高端精品战略,这主要是跟我们对市场的判断有关。因为不管做什么行业,企业自身总要有一个定位,不可能针对所有的客户。高端市场的规模其实很大,因为这部分客户购买力很强,而且高端市场受政策波动和宏观调控的影响也比较小。
    成立8年来,融创聚焦环渤海、长三角和成渝三大经济活力区域,深耕细作北京、天津、重庆、苏南城市群等潜力城市,先后开发了近20个高端精品项目,打造出符合城市气质的地标建筑,如北京的西山壹号院、天津的融创海逸长洲、重庆的恭爵堡等等。
坚守高端精品战略
    孙宏斌曾在不同场合表示,本轮房地产调控对融创中国是一次机遇。限购的时候购房者就会惜购,对于高端市场而言,供应量越来越少,但有钱人则越来越多。一般地段好、品质好的产品在今年上半年销售情况都不错,而融创的项目均处于城市核心地段或占有稀缺资源,且目标客户群为城市高收入人群。孙宏斌说,2010年融创销售额仅为83亿元,而当年销售过百亿的房企就有40家,融创的利润率排名约在25名左右,而今年借助调控的机会,融创在利润率方面排名很可能升至前15名。
    此外,由于融创走高端精品路线,不以量取胜,本身并没有太多的土地储备。孙宏斌认为如今房地产企业最大的难题是拿地难。本轮调控能够有效抑制楼价过快增长,促使地价回归正常,融创正好可以利用时机增加储备优质土地。
    受调控影响,不少开发商面临资金链紧张困局,孙宏斌认为现阶段开发商最重要的是做好现金流管理,融创中国目前不会考虑通过发债等融资方式去购地,主要原因就是受负债率因素限制。一旦负债率有所上升,融创就会停止购买土地。孙宏斌表示,当前融创的财务非常健康。融创下半年将有4个新项目推出,届时将新增超过60亿的现金流,这些销售回款将主要用来购置土地。而融创会至少预留15亿的现金作为周转,这是融创内部规定的财务底线。
    在孙宏斌眼中,所谓高端精品,第一个要素是接近自然,要么在河边、海边、山顶上,要么在市中心,没有这样的资源的话,在很偏的地方不可能做成高端。因此融创在拿地时也是非常谨慎和挑剔的。
    上市一年来,虽然融创中国迎来了高速发展,但孙宏斌却表示,未来五年内融创都不会走顺驰原来十几个城市扩张的老路,而是将目光集中在精心挑选的北京、天津、重庆、苏南城市群等潜力城市,专注做高端精品。现阶段对融创而言,规模不是目标,产品品质才是关键。

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