机构组团密集调研宁波富达大股东有做账套现嫌疑

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 丁学梅 刘勇 北京报道

   4月中旬，宁波富达吸引了华夏、中邮等众多基金前去实地调研。
    据知情人士透露，这次活动由光大证券的地产分析师牵头联系，近40人参加。21日，光大证券在行业日报里重点看好宁波富达，称业绩今年将超100%增长。
基金前期分歧巨大
    2008年，宁波富达重大资产重组后，商业地产成为公司的主营业务。前几年，宁波富达埋头拿地开发，今年很多项目进入销售结算期，一季度业绩大增。4月19日，宁波富达公布的一季报显示，其净利润17379.18万元，净利润增长率689.26%，每股收益0.12元。公司还预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增长幅度约200%。公司业绩令人鼓舞，让人感觉投资机会不错，但一些会计入账手法也令机构人士不解，这正是吸引他们前去实地考察的重要原因。
    “这个公司比较有意思，公司负债率高，还把账面资产做少，隐匿了资产。不过我们最关注的有两点，一个是公司拿地势头猛，未来的成长性值得关注。另一个是明年大股东的10亿股限售股解禁，大股东承诺减持价不低于15元。而当前股价还不到9元，公司可能会做好今年的业绩，以便将来大股东减持，所以想去看看。”一位前去调研的机构人士这样说。
    宁波富达的一位工作人员告诉记者：“知名的大机构上周来了好多，华夏基金、中邮基金等都来了。”
    记者致电宁波富达副总裁赵立明，因为董秘离职，赵立明现在代理董秘职责，他告诉记者：“听说来了一批机构，也就十几二十家吧，不太可能有40人那么多。我前两天出差，不在公司。”
    而光大证券地产分析师万知证实确有其事，但又婉转强调：“我只是帮一些基金客户联系了一下，具体名单不便透露。”
    根据一季报公开的信息，有11只基金从宁波富达的主力名单中消失，只有国投瑞银核心企业一只基金留守，并加仓362万股，3月底累计持仓662万股。而中邮核心优选基金一季度却大举买入，持仓1076万股。国投瑞银是去年四季度新进的，去年10月8日该股收盘价6.98元，12月31日5.90元，其间最高7.77元。而今年3月31日股价为7.66元，年初至一季度末最低5.41元。由此粗略推算，这两家基金的建仓成本大概都在6-7元。
    而就在大批机构调研之后，4月18日，宁波富达涨停，4月19日创下新高9.39元，冲高回落过程中放出近期天量。有市场人士担心前期进入的主力会就此获利出局，但据知情人士透露，不止一家基金目前依然看好该股。
隐匿资产，
低价获取母公司地块
    近期引来机构调研，首先要从宁波富达的两个会计入账手法争议说起。一个是重组之初，获母公司注资的天一广场项目按账面价值低价入账，这部分隐匿资产引起机构高度重视；另一个是，近日宁波富达收购象山维拉地块，分两步走，先按净值评估入账，后又收购其巨额债务，引起市场人士担心。
    2008年重组时，宁波城市广场开发经营有限公司100%股权是宁波富达获母公司注资的最重要资产，该公司主要从事天一广场商业地产的经营管理。当时，公司账面价值15.18亿元，评估价值为71.77亿元，交易作价为63.24亿元。
    “现在天一广场那块地的价值已超百亿元，而当时按账面价值15亿入账，隐匿了资产，这部分隐匿资产的价值逐渐被大家认识到，这是一个投资亮点。另外，这两年其拿地势头比较猛，随着这些项目完工销售后进入结算期，公司业绩可能进入爆发期。”另一位参加调研的机构人士这样告诉记者。
    今年3月25日，宁波富达公告称，其控股股东宁波城投拟将所持宁波象山维拉置业有限公司（下称“象山维拉”）100%股权，转让给公司全资子公司宁波城投置业有限公司，股权转让价格为1694万元，之后又以1.9亿元购买象山维拉置业的负债。
    为何不一次性评估资产，而要分两步走，先买公司后买巨额负债？这也是大家质疑的问题之一。赵立明解释说：“不是我们故意这样弄，而是之前控股股东就表明要把象山维拉拨给我们，这样做是为了避免同业竞争。只是那时土地规划还没出来，所以先按1694万元作评估了。象山维拉那252亩土地，原来是通过负债拿的，我们在收购资产的同时，用1.9亿元购买其负债是符合规定的。目前，252亩地的评估价为82万元/亩。”
    宁波富达另一位内部人士也告诉记者：“其实很好理解，等于一共花2亿多元买252亩土地，平均一亩才80多万元，很划算了。”一位券商人士也认为，“这地是拿得太便宜了。”
    象山属于宁波周边县市。根据搜房网数据，2011年2月21日至3月20日，象山共出让土地211.26亩，金额共计26860万元，粗略计算每亩价格约为127万元/亩。按这个价格，象山维拉的252亩土地价值约为3亿元。
    当记者问及，按照市场价，82万元/亩是否属于贱卖？赵立明表示：“土地价格经过评估机构认定，当然这里面包含大股东对上市公司的支持。”目前，这252亩土地已经经过一级开发，由宁波富达进行二级开发，规划是别墅项目。
高负债，低现金流
    目前，宁波富达土地储备约2400余亩，主要位于宁波市区，另有一些位于宁波周边地区。宁波富达控股股东宁波城投属于地方性城投公司，其实际控制人为宁波国资委。与同处于宁波的雅戈尔相比，宁波城投并不是一个多城市开发的房地产公司，其项目均位于宁波及其周边县市。
    一位券商人士表示：“地块过于单一，可能会有集中性风险。不过房地产企业最主要的还是系统性风险，来自于宏观调控政策，至于具体公司，得持续观察其资金链和销售状况。”
    虽然土地储备不少，但开发这些土地需要大量资金，而宁波富达一季度的负债率高达80.78%，流动负债114亿，流动资金27亿元，经营活动现金流更是负数。
    一位房地产业内人士向记者表示：“2400亩的土地储备并不算多，而目前公司的流动负债远远超过了流动资金，因此，公司短期内的资金压力比较大。一般房地产公司虽然负债率有的很高，但是其流动资金基本会覆盖流动负债。不过，城投公司由于有国资背景，在当地的信誉度比较好，因此在银行贷款上可能会有一些优势，缓解它的资金压力。”
    一位不愿具名的机构人士表示：“宁波富达去年有32.87亿元预收账款，如果扣除这32亿，再加上隐匿的资产显性化，那样负债率就不高了。”再说，宁波富达有宁波国资委的支持，国有企业和城投背景也使其更容易获得地标性建筑；另外，他们还有保障房项目，这也是现在机构比较关注的原因之一。
    宁波富达的大股东宁波城投目前拥有超过6平方公里的土地，而这些土地均未注入到上市公司中，先由宁波城投做一级开发。按规定，目前，一级开发后的土地都会由当地国土局统一经过招拍挂，再由所得企业进行二级开发。虽然国家一直在探索一二级土地联动开发，但是至今也没有很好的实例。因此，这些土地最后花落谁家还不得而知。
    对此，赵立明表示，今后，对于合适的可以放入上市公司的地块，都将采用招拍挂的形式取得，基于大股东国资委的背景，公司在招拍挂价格和规划上都会得到一些优待。

Q&A

Q=华夏理财
A=宁波富达副总裁赵立明

    《华夏理财》：天一广场项目当时为何按15亿入账，这部分隐含资产如何才能体现？
    赵立明：当时证监会规定必须按账面价值计算，我们也很不理解，还去咨询过，但只能按照证监会的规定去做。除非把这部分资产出让出去，才能体现其真实价值。
    《华夏理财》：公司还有哪些产权关系没有理顺？未来会有哪些收购或出让的资产？
    赵立明：已经确定的是，要出让子公司宁波富达电器有限公司股权。准备拍卖，现在正和意向人洽谈，如果不出意外，二季度这部分股权出让就应该顺利完成了。
    《华夏理财》：如何解决公司高负债率、开发资金紧张的问题？
    赵立明：公司高负债率是因为去年公司刚转型为以房地产为主业，土地储备占用了大量资金，因此负债率比较高。未来我们在土地储备上会平衡，努力解决高负债率的问题。对于开发资金的问题，公司可以贷款开发，控制开发节奏。”

连线基金经理

    某公募基金经理：我认为宁波富达现在处于高速成长期，其主营业务已经比较清晰，水泥、地产势头都很好。今年地产业务的业绩逐渐体现出来，去年预收账款32亿元，今年会实现业绩反转。我们当时介入该股，是因为看到它转型为纯正的区域性城投公司的态势，宁波的资源也比较丰富，该公司在宁波国资委的支持下发展成为城投公司后，获取资源的能力比较强，销售状况也还行。另外，大家还忽略了它的水泥业务，今年建材也比较火，水泥销售在其营业收入中占比也比较高。我们打算长期持有，没想着短期就出逃，但如果短期涨得太快，也不排除我们会提早放弃。风险方面，我们会密切关注其地产销售是否能达到预期，公司地产研究员还会有后续的跟踪调研。

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