楼市调控第三波
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈岩鹏 王海春 姚芳 高咏梅 实习记者 李净谦 北京 上海 武汉 重庆报道
虎年年尾，CCTV的新闻联播再次扮演了揭开楼市调控政策面纱的角色。
1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署8项措施进一步做好房地产市场调控，新“国八条”是继去年4月“国十条”和“9·29”调控以来的第三轮楼市调控；1月27日，新闻联播播发消息，“国务院原则同意在部分城市开展房产税试点工作”，随即上海和重庆的房产税试点方案全文公布。
与以往不同，本轮调控要求各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。27、28日两日里，接受《华夏时报》记者采访的北京、上海、重庆、武汉等地的房地产管理部门的相关人士都没有谈及有什么样的更具体的、更量化的指标性内容，但他们均表示，要抓紧制定和落实具体的政策措施，确保新“国八条”落实到位。
“有关部门正研究拟把2011年新建住房价格的增速目标控制在2010年增幅以下，部分房价过高、上涨过快的城市，新房价格2011年的同比涨速要降一半。”27日，住房城乡建设部政策研究中心的一位不愿具名的专家向本报记者透露。
此外，新“国八条”中限购政策也更加明细，范围也从房价过高、上涨过快城市拓展到各直辖市、计划单列市、省会城市，执行“限购令”的城市从最初的16个上升到现在的24个，预计会达到50个。国务院办公厅已发文督查，尚未采取住房限购措施的这类城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。
除了限价、限购，还有限贷。有知情人士透露，虽然现在的首付六成的二套房政策已经是历史上最严厉的，但不管是首付比例、贷款利率和交易税都有继续上调的空间，这要视楼市调控的实际效果而定了。
1月27日，社科院金融研究室主任曹红辉在接受《华夏时报》记者采访时说：“国家几轮楼市调控更像是温水里煮青蛙，关键看谁是把骆驼压垮的最后一根稻草。”在他看来，这最后一根稻草可能是不断地加息，也有可能是房产税向全国范围开征。
2011年部分地区
房价涨幅降半
“房产调控不到位，地方政府官员将受问责，已经提过很久了，但实际情况是问得多，责得少。这是为什么呢？说到底就是因为问责制没有具体的量化指标，究竟达到什么程度需要被问责，而新“国八条”把这些都明确了。”27日，中国指数研究院华东副院长陈晟接受本报记者采访时表示。
新“国八条”第一条强调，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
27日，国家发改委投资所副研究员刘琳对本报记者说：“这项措施是以前从来没有过的，前几轮楼市调控有这个意识，但缺乏可量化的调控目标，对地方政府更没有这么明确的要求。”用她的话来讲，这其实是把过去的“软指标”变成了“硬指标”。上海地产界的一位人士更是直言：中央是想通过“房价控制”的方式，将地产调控的地方问责制落实到位。
在“落实约谈问责机制”一款中，新“国八条”强调，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。陈晟认为，各地的楼市调控有了一个比较明确的量化指标，问责也就有了更加具体的操作范围。
至于“新建住房价格控制目标”究竟该如何确定，《华夏时报》记者问询了北京、上海、重庆、武汉等地的房管部门，但得到的答复均是“坚决贯彻国务院要求，并抓紧制定和落实具体的政策措施，确保新‘国八条’落实到位”等表态，并没有向本报记者提供更具体的、更量化的指标性内容。
27日，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示：“房地产不同于其他商品的一个特性就是区域性强，全国很难有一个统一的房价调控目标。作为地方政府，则有责任也应有能力公布本地区的房价调控年度目标。”
“这个目标应该是根据各地情况上报中央备案的一个目标，但房价调控目标如何设定，还需要相关部门进行细化研究。”上海社会科学院研究员顾建发认为，“房价是由供求关系决定的，将房价调控在某个范围内很难实现。中央的精神是要遏制房价过快上涨，稳定房价，所以这个指标应该是综合的，可能会设定将房价的同比增长率调控在某个限度内。”
据住建部政策研究中心的一位不愿具名的专家透露，国家有关部门会提出硬性要求，已经初步确定把2011年全国70个大中城市新建住房价格的增速目标控制在2010年增速以下，而对于北京、杭州等部分房价过高、上涨过快的城市，新建商品住宅销售价格2011年的涨幅要比2010年的涨幅下降超过一半。
虽然更为具体的目标设定和技术细节还不是很清楚，但本报记者从知情人士处获得的消息是，这个房价的控制目标可能会与当地收入增长相联系，而且设定的房价目标可能还与CPI涨幅及各地GDP增长挂钩。
限购城市数量翻一番
新“国八条”提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限的当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
“与‘9·29’调控措施相比，这次住房限购政策更加细化了，也更加严格了，而且政策执行覆盖的城市范围也更广了。”27日，中国房地产研究会副会长顾云昌接受《华夏时报》记者采访时表示。
记者了解到，此前的限购政策仅针对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，另外也只适用一定时间内，限定购房的套数也是有松有紧，并不统一。刘琳更愿意把这一从严的“限购令”看做是在继续去年楼市调控的成果，因为在她看来，作为“9·29”调控的一项重要措施，“限购令”在部分城市发挥了不错的效果。
中国指数研究院发布的100个城市房价监测数据显示，2010年12月，已经有18个城市的房价环比下降，下跌幅度最大的宁波2010年12月房价环比下降了0.97%。虽然跌幅很小，但是备受投资者关注。
“限购政策一般会在政策出台3个月后凸显其调控效果。”上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“9·29”调控政策出台后，各地政府加大了落实房地产调控的力度，尤其是出台房屋限购政策的城市，房价都有一定回落。
住建部部长姜伟新在日前召开的全国建设工作会上也表达了类似观点：2010年16个城市出台限购政策以后，房地产投资投机性购房的势头初步得到遏制。
而在开年全国楼市一波反弹行情下，“限购令”也在快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二三线城市。目前，全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。据顾云昌透露，执行住房限购措施的城市会比年初时增加一倍多，将有望达到50个城市，“甚至会更多。”
另外本报获悉，继国务院出台新“国八条”之后，国务院办公厅在1月27日发出通知指出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
“全面铺开限购令，很明显中央要传达这样的信息：今年楼市调控决不会放松，而且会进一步加码。”中原地产董事程澐说。杨红旭也认为，“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程，预计今年下半年调控效果将更明显，全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
信贷税收还有紧缩空间
新“国八条”提出，要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
这着实让重庆博众房地产管理研究院院长阎占斌吃了一惊，“这样严厉的税收政策，全世界都找不到！”他为记者算了笔账：5年以内二手房交易营业税由差额征收改为全额征收以后，以一套以100万元购买、现在以200万元出售的二手房交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是5.5万元，而以后将需要缴纳11万元，将使交易成本明显上涨。
让阎占斌惊讶的岂止这些，他还注意到，新政明确要求严格调查坚决堵塞税收漏洞，部分二手房可能因为无法避税而交易税费翻倍。
同样感到震惊的还有世邦魏理仕研究部董事谢晨，新“国八条应该说是相当严厉的措施了。而这其中全面实行限购令、不足5年转手要全额征收营业税的措施，相当具体而具有操作性，杀伤力也较大。”他说，“这两项措施将减少投资客购房的数量，同时抑制了那些在一二线楼市之间游走的投资客的炒房行为。”
新政还提出，要继续强化差别化住房信贷政策，贷款购买二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
“这条措施是按照最严厉的深圳版本制定的限购措施在全国铺开的，正是为了抑制二三线城市房地产投资需求，其根本目的是抑制过热的投资和投机需求。”同策房产研展部经理夏宇表示，“因为信贷和税收政策具有普遍性，国家出这两条‘史上最严’的调控措施，是在做未雨绸缪的准备，意在打击愈演愈烈的二三线城市房价上涨，也包括了对于高通胀推升资产价格的担忧。”
在接受本报记者采访的多位专家看来，更严厉的差别化信贷和税收政策，将进一步抑制投资投机型需求。另据前述住建部不具名专家透露，虽然现在的二套房政策已经是历史上最严厉的，但不管是首付比例、贷款利率和交易税都有继续上调的空间，这要视楼市调控的实际效果而定了。
谁是最后一根稻草？
对于今年楼市走向，华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，政策虽然很严厉，但效果如何还不能确定，更不能简单认为房价从此会出现大幅度下滑。程澐也认为，楼市将出现阶段性的观望，但楼市不一定就此发生逆转。
“通胀压力很大，不少产业资金不愿投到生产领域，因此投资楼市的这股需要没有消失。另一方面，土地拍卖价格不断走高，又在倒逼着商品房销售价格，调控的任务很艰巨。此外，各地政府的政策落实力度也有待观察。”程澐称。
社科院金融研究室主任曹红辉表示，压倒高房价的最后一根稻草可能是不断的加息，也有可能是房产税向全国范围开征。曹红辉认为，目前的负利率和货币超发是导致资产价格快速上涨的根源，所以要消除通胀预期必须要加息，而且加到负利率消失为止。尤其是部分银行首套房贷款利率优惠幅度减小，贷款利率连续上调等因素叠加，将使住房交易成本大幅上升，预计市场成交量将再次明显滑落。
另一个改变炒房预期的是房产税在全国范围内的征收。新“国八条”虽然没有直接谈到房产税改革，但也间接涉及到了。如，加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据等。曹红辉认为，征收房产税会增加持有房产者的成本，迫使一部分人减持房产，从而打击房地产的金融属性，还原其商品属性。
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