“美国模式”急需输血万通较劲资金链

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发布时间：2010-11-12 21:50:33

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摘要：“美国模式”急需输血万通较劲资金链

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者董映颉北京报道

   尽管一再声称“不缺钱”，但万通地产（600246.SH）最近的几次动作，却都跟他的资金链较上了劲。11月9日，京城知名地产商冯仑名下的万通地产宣布放弃25亿元的定向增发方案。而它并非第一家撤销再融资方案的房企。一开发商向记者表示，与上半年政策限制使融资遇冷的原因不同，现在大部分公司放弃再融资计划大多是由于股价过低。
收回定向增发方案
    11月9日，万通地产的董事会公告表示，将撤回公司2010年度非公开发行股票申请文件的议案。资料显示，2009年12月7日，万通地产曾拟定向增发1.5亿股，筹集25亿元用于旗下北京天竺新新家园、运河国际生态城一期、天津万通上北新新家园三期、天津万通华府项目B地块等四项目。
    万通地产一位内部人士向《华夏时报》记者表示，今年楼市调控开始后，决策层对房企的融资表现得非常谨慎，近一年几乎没有房地产企业的再融资需求获得通过。另外，目前股价较低，即使获得通过也无法达到预期的效果。
    事实上，按照万通地产当时的增发计划，发行价格预计将达到16.7元/股。但时至今日，房企股价普遍下挫。截至记者发稿时，万通地产股价仅为6.62元/股，远低于增发价格，明显无法达到当初的融资预期。
    增发无望，万通又转而打起了信托的主意。
    11月9日，在撤销定向增发议案的同时，万通地产还通过了另一项决议，即为全资子公司成都万通时尚置业有限公司申请2.7亿元信托借款提供担保。而就在一周前的11月2日，万通地产表示，将与平安信托联手设立信托计划对项目公司出资，建设长三角、西南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目以及城市综合体项目。而平安信托将在5年内为万通地产提供50亿元资金。
    尽管万通地产CFO云大俊一再表示“万通并不缺钱”，但今年万通的三季报显示，万通地产每股经营现金流仅为0.45元，比去年同期下降了7.89%。
万通的美国模式
    “万通地产的资金链状况与其开发模式关系密切。”广发证券一位房地产行业分析人士向《华夏时报》记者表示，“万通地产这种美国式的开发模式就是需要有不断的资金投入，从数字上来看就是不断的下降。”
    据记者了解，目前大部分国内房地产开发商都遵循香港模式，从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成。而美国模式是将产业的核心由开发硬件向资本运作转移，而房地产的开发则从快速开发销售转变为销售与自持经营相结合。
    “从中报披露的明细来看，2010年万通地产结转的收入很少。从项目进程来看，大部分项目的竣工时间在2011年以后，战线拉得很长，支出成本自然增多。”上述分析人士指出，这样的开发模式下公司业绩则可能在某一个时间段会集中爆发。
    在这样的开发模式下，近两年万通地产财报中的盈利指标颓势明显。其中，2009年中期的净利润和每股收益等数据，与2008年相比同样是“深度”大跌。
    今年8月20日，万通中报显示，万通地产上半年共实现营业利润约2381万元，同比下跌74%。更重要的是，归属于上市公司股东的净利润仅为274万元，相比去年同期的7357万元大幅度减少了96.27%。
    面对如此“尴尬”的数据，万通地产在中报发布后的第六天就有所行动。
    8月25日，万通地产宣布将全资子公司杭州万通时尚置业有限公司的51%股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司，交易价格为2.7亿元。这一举动更被业界解读为，“在再融资渠道收紧与中报业绩大幅下滑的双重压力下，万通地产正放弃商业物业的控股权而加速套现。”
    业内多位分析人士认为，从目前的业绩表现来看，万通地产还需要更多的经营策略上的调整。“战线拉得过长，则短期内会存在隐忧。在目前政策深度调控的形势下，收入不能回升，同时仍有不少的债务、利息等支出，其资金链的紧张程度必然增加。去年以来万通的资产负债率就一直上升明显。”西南证券一位房地产行业分析师表示。
房企股价之殇
    然而事实上，在目前楼市调控的大背景下，房企的资金链都将受到考验，而房企的融资之路也显得异常艰难。
    今年以来，像万通这样撤销再融资方案的房企比比皆是，招商地产、冠城大通、世茂股份等多家有实力的开发商都宣布放弃了再融资方案。
    据了解，从2009年8月起，大约有60家以地产为主业的上市公司提出过再融资计划，除世荣兆业在2009年9月8日的定向增发方案获批后，再无一家房地产企业的再融资计划被证监会放行。而随着房地产调控的不断深入，来自监管层的压力进一步加大。统计显示，目前只剩27家房企仍在等待证监会核准。
    据北京一位房地产开发商告诉记者，房企上半年的融资搁浅主要是由于政策限制，而到今年下半年，大部分公司放弃再融资计划则大多是由于股价过低。
    据了解，今年4月17日新一轮房地产调控开始后，股市房地产板块随即开始剧烈下跌，到今年5月中旬时，房地产指数比去年8月份下跌43％，而同期上证指数为下跌22％。“招保万金”四大地产龙头的动态市盈率均低于25倍，金地集团当前已经低至5.83倍。
    时至今日，地产股仍然在震荡微调中。截至记者发稿时，房地产股继续下挫领跌两市，截至11月10日收盘时，保利地产、万科A、招商地产、金地集团跌幅超4%。创兴置业、中江地产、中天城投、首开股份等多只个股跌幅超过4%。
    “增发融资实际上就是稀释股权融资，在目前股价大幅回落的市场形势下，一旦跌破增发价格，对公司的伤害也是巨大的，也必将极大地影响企业的过冬能力。”上述开发商坦言。