观林园陷土地“变性”局
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道
北京奥林匹克森林公园一直向北，北五环外清河小营附近，十几栋灰色的6层和9层板楼静静地矗立在那里。这个名为“观林园”的小区，随着被指“内部认购”的网帖的广泛流传，受到了来自各方的关注。
一张热帖引发官方火线调查，并要求其在手续齐全后公开辟卖。而该楼盘开发商所属的首开集团也公开表示接受处罚决定，一场风波似乎悄然平息。但《华夏时报》记者也了解到，原来该楼盘土地本是此前建设绿化隔离地区的行政划拨用地，“绿隔”项目完成后，剩余部分土地转为居住用地，并配建部分政策性住房。但如今，政策性住房欲以商品房出售，土地性质变更问题仍是最大问题，迟迟没有解决。
一份名单“踢翻”一楼盘
10月14日，一则名为《观林园内部开始认购》的帖子出现在网络上，一份329人的内部认购名单被曝光，其中涉及近百名政府官员。当晚7点多，这条热帖被删除。
但该消息仍被广泛传播，并引发热烈讨论。10月19日，北京市住建委和海淀区房管局对这一事件组成了专项检查组，并查实了宝晟公司的违规行为。
北京市住建委表示，这一项目在未取得商品房预售许可证的情况下，宝晟公司已收集登记了824户客户资料，并陆续接受社会购房人的销售登记。对宝晟公司及其销售代理公司天鸿卓越的违规行为，市住建委已依法正式立案，并依据相关规定对上述两家企业分别予以信用记分。
另外，检查组要求该项目在取得预售许可证后，经由过程公开摇号等体例透明公开辟卖，并自觉接管社会监督。对此，宝晟公司所属的首开集团宣传部部长丁胜表示，首开集团尊重住建委的调查结果和处罚决定，并向消费者致歉。
观林园，成了此轮楼市调控政策出台后北京查处的首例违规楼盘。随后，记者探访了观林园小区。据记者从观林园一位业主处了解到，小区的1号楼至4号楼为项目一期，其余为项目二期。“二期住宅楼部分也已经盖起来很长时间了。”这位业主告诉记者。
当记者到达观林园小区时，时间是下午4点多，但记者发现，项目二期的施工工地上却只有零星的两三个工人，并没有施工的迹象。所有的住宅楼看上去都已经完工，前半部分住宅楼外已经进行了绿化。从外面看来，只有最后几栋楼之间的路面没有修完，但是记者却没有找到施工单位的办公地点。
显然，小区的保安和物业人员已经“接待”了不少类似的“探访者”，当被问及项目相关施工信息以及销售情况时，他们的答复都只有一个“不清楚”。而记者的拍照要求也被工作人员制止。
土地性质变更难题
在观林园小区，记者从附近中介公司的一位经纪人处了解到：“这个项目的房子差不多都已经空了一年了，但预售许可证一直没办下来，好像是因为土地性质原因，原来是经济适用房、两限房用地，现在想变更成商品房卖，一直没处理完。”
而记者也从北京市住建委一位相关负责人处了解到，观林园的项目确实由于土地手续没有办理完，至今未取得预售许可证。
但令人不解的是，按照北京市国土局的规定，经北京市国土局出让的地块如要进行商品房项目开发，需要先经过土地公开市场招拍挂程序，理清土地性质、使用权，并办理相关手续。那么，该地块在手续不全的情况下，如何能先把房子建成了现房呢？
北京市国土局的公开信息显示，观林园小区所在的海淀区东升乡马坊新村地块是住宅地块，开发商为北京宝晟住房股份有限公司。
值得注意的是，这一地块的受让时间是2004年9月2日，虽然是国土部实行“所有经营性土地必须采取招拍挂方式出让”的“8·31大限”之后第二天，但该地块却并非以招拍挂方式出让，而是之前协议出让的地块。
据记者从北京市一位开发商处了解，早在上世纪90年代中期，北五环附近刚开始开发的时候，马坊新村附近对绿化隔离带项目进行了立项，项目用地都是以行政划拨的方式批下来的。绿化隔离带完成后，这一片土地规划为住宅用地，其中一部分配建用于建设回迁房、公租房、限价房。
上述住建委相关负责人也向记者证实，按照规划，观林园配建有政策性住房项目，如果按照商品房销售，则需要变更土地性质，但是具体政策性住房占多大比例，以及观林园是否正在办理土地变更手续等具体细节，这位负责人却表示“不方便透露”。
资料显示，马坊新村地块在2004年8月被列入了《第一批协议出让的经营性项目用地清单》，在清单中，马坊新村地块的出让单位为海淀兴华农工商总公司、北京市绿基公司及北京宝晟住房股份有限公司，后来前两个公司退出，地块属于北京宝晟住房股份有限公司所有。
上述清单中显示，这一地块的建议地价水平（楼面毛地价）仅为440元/平方米。今年3月份，海淀区东升乡竞拍的一居住、商业地块，楼面地价已经高达29000元/平方米，成为当时的地王地块。不仅如此，今年北京北六环外常兴庄B地块楼面价格也拍出了15000元/平方米的高价。相比之下，440元/平方米的价格，称为“九牛一毛”也并不为过。
据业内人士分析，像观林园这样的楼盘，开发商不需要卖高价楼盘赚钱，因为它的土地成本非常低。借着绿化隔离地区建设的特殊政策拿到立项土地，“绿隔”项目完成后，通过政府审批转而为居住用地配建保障性住房。之后，开发商只要补交土地出让金，就可以变更土地性质，“名正言顺”地盖商品房销售。而这类地块的审批，一般是由区、乡镇等基层政府具体操作，难以具体监管。
变身商品房牟暴利
事实上，在土地性质变更尚无眉目时，宝晟公司从2007年3月份开始，就在网上发出了内部认购的消息。
记者辗转联系到一位曾在2007年4月申请观林园内部认购的购房者。他告诉记者，最初网上有人发帖参加观林园内部认购报名，并将观林园开发商的QQ联系方式发到网上。
“因为观林园一期当时每平米才7000多元，2009年中的时候QQ联系上的负责人说，如果内购，价格也就在每平米8000到10000元，但后来这个项目一直都没有开盘。”这位购房者告诉记者。
但令记者没想到的是，原本还没有开盘的房子，已经开始有“二手房”上市了。
上述中介公司经纪人一脸神秘地看着以购房人身份与他攀谈的记者，低声说：“如果你真想买观林园二期的话，我们也有房源，是我们老板搞到的内部认购名额。”当记者问及价格、户型等详细信息时，这位经纪人却表示，这个要购房者签一份“购房意向书”之后才能“进一步谈”，但中介公司“可以保证买不到房不收任何费用”。
据记者从中介公司处了解到，观林园小区的住宅户型，从60平米到150平米都有，主力户型还是90到150平米的较大户型，目前小区一期在中介处登记出售房源的价格都在每平米27000元。而附近的宝胜里小区、观景园、观澳园等楼盘的二手房价格也都在23000元到27000元之间。
也就是说，如果内部认购价在20000元左右，那么比目前的市场价每平米便宜了7000元，那么户型为100平米的住宅就将比市场价格低近70万元。这或许成为购房者托关系找门路参与内部认购的主要原因。
但是，如此“抢手”的楼盘，开发商为什么要急着以“内部价”售出呢？
“最主要的原因是开发商回款。”易居研究院北京所一位相关负责人告诉记者，“开发商在开盘之前进行内部认购，主要是为了回笼一部分资金，减轻开发商的资金压力，降低融资成本。这些认购资金其实是开发商自筹资金的主要部分。”
此前，据相关媒体从内部人士处了解的信息显示，目前已经有88套房源被认购，先付85%首付款。那么如果以88套房源、平均每套房为100平米，按照2万元/平米的认购均价和85%的首付款来计算，这个楼盘通过内部认购已经能够为开发商回笼资金近1.7亿元。
观林园被立案调查，但在北京乃至全国还有多少个观林园，引人深思。
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