半年业绩观察|旭辉销售额增长四成 前七月新增土储955万方

见习记者 李贝贝

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道

2017年跨过千亿门槛之后，旭辉控股有限公司（00884.HK）对于“规模”的渴望与日俱增：在2018年实现1400亿元的目标之外，野心勃勃的旭辉亦有着“2021年实现销售额3000亿元，最终进入行业TOP 8”的更高理想。

出于规模的欲望，旭辉在今年上半年激进拿地，并通过发行债券、票据、以股代息计划等多种方式进行融资，而其资金问题却让高增长的状态之中现出隐忧。

也正因为如此，在旭辉近日举办的半年业绩报告会上，关于旭辉净负债率增长、融资过于频繁、兑付压力巨大、如何应对汇兑风险等问题受到了多方质疑。但旭辉强调，净负债率的增长在可控范围内，未来“还是会以稳健的市场策略为主，希望稳中降杠杆”。同时，未来“不做超出能力范围的事情”。

频繁融资拿地净负债率走高

根据旭辉集团8月15日发布的半年业绩报显示，2018年上半年，旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元，同比增长40%；合同销售面积431.2万平米，同比增长68%，销售面积和销售金额均创下历史新高；核心净利润率为13.3%，相比2017年同期的13.7%略有下降。

与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏。根据中报，1-7月旭辉共收购72幅地块，新增面积955万平米，新增货值1800亿元，平均拿地成本人民币6276元/平米。截止到2018年6月30日，旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平米，货值约6500亿元。

不过，在业绩持续高增长的背后，一些财务数据却难言靓丽。

频繁的融资动作及融资成本、净负债率等的提升，也令这份高增长业绩背后的财务问题成为投资者及媒体关注的焦点。

上半年，旭辉通过多种方式进行融资，包括发行债券、票据、以股代息计划等。根据公司公告，截至6月30日，旭辉在境内外先后发债6笔，加权平均利息成本为5.3%，持有现金390.97亿元人民币。就在8月8日，旭辉发行了第一期小公募公司债券，发行规模为25亿元，利率为5.46%。截至2018年8月15日，旭辉已完成下半年境内与境外的主要到期债务的再融资。

同时，上半年旭辉的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%；净负债为314.62亿元，总债务为705.6亿元。中报透露，目前旭辉还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元，以及于一年内到期的公司债券约36亿元。今年10月份，将有一笔35亿的公募到期；在融资成本上，银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍，优先票据本地性开支也有所增加。

此外，近一个月以来，尽管控股股东联合体不断增持，但在港股市场上旭辉股价持续走低，这些都成了媒体及投资者的关注重点。

权益销售额下滑

“跑多少是策略的选择，不低于1400亿是承诺。”

旭辉总裁林峰在当日于上海举办的中期业绩报告会上向媒体解释说，上半年业绩目标未完成一半在于供货时间节点的不同：1-6月份的供货量仅占全年的35%，大部分在下半年且集中在四季度，“下半年去化压力不大”。

对于《华夏时报》记者提出的“拿地权益比较低影响销售额”问题，林峰确认，旭辉将会“阶段性地根据窗口期”来调整权益比重，但对于长期坚持的合作模式“肯定不是放弃，而是升级”，未来更注重战略合作、跨界合作。

相比今年的业绩目标，旭辉上半年只完成了销售目标的47%。根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单，如果按照权益销售额的统计口径，2018年上半年，旭辉的销售额仅有350.8亿元，同比增长24%，位列榜单第29位，较去年同期下滑4位。售价方面，由于一线城市的销售占比下降，合同销售平均售价为15314元／平米，较去年同期18419元/平米减少16.9%。

事实上，旭辉已经意识到了这个问题。林峰在业绩报告会上数次强调旭辉在今年初定下的战略目标——“扩土储、增权益、调结构、拓纵深”。中报显示，上半年旭辉提升了获取土地的权益比重，拿地权益比按金额提升至58%，相比其2017年新增土地42%的权益占比已有所提高。

关于净负债率显著增长及融资频繁的问题，旭辉控股执行董事、集团财务中心总经理杨欣解释说，旭辉的融资结构比较讲究节奏和窗口期，上升的融资成本及净负债率的提升，均是因针对货值储备的投资而出现的一种在可控范围内的增长。随着购地款的陆续支付及部分私募基金的赎回，下半年的整体融资和负债率“肯定是会下降的”。例如，对于10月份将到期的35亿公募基金，旭辉已经在今年7月份发行了25亿的新一期“小公募”，剩余10个亿会先争取现有投资人回售。

杨欣强调，考虑到可能出现的人民币汇兑风险，旭辉对2年以内即将到期的美元债券都会做主动性的汇率对冲。“如果说未来有机会能够以更加低成本在境外拿到资金，我们会考虑提前归还现在手上已经允许进行归还的这些美元债。”不过，杨欣称由于很难找到合理的对冲手段，且成本太高，目前旭辉约有37%外汇借款没有对冲。同时，上市之后，人民币与非人民币的股息负债基本保持50：50，根据融资成本会做适当调整，主要考虑财务成本，也会综合考虑汇率对冲的成本，整体来说“保持两条腿走路”。

而在香港同时举办的发布会上，旭辉董事长林中称，旭辉未来会是5.5%左右的融资成本，这也是业内控制融资成本最好的水平。现在旭辉手上持有390亿元的现金，所以对融资的迫切性没那么大，市场不好可以不借钱，市场好了就会去借。

至于股价一路走低，林峰向《华夏时报》记者强调，旭辉上市至今，控股股东没有卖出过一股，显示出对公司基本面的强大信心。

“不走低，哪来建仓的机会？”林峰没有回避股价自6月以来一路走低的问题：“但这不是旭辉一家的问题，是整个行业受到国际市场波动的整体走低。”从财务方面来说，“股票被低估的时候，就是增持的好机会”。其同时透露，从半年度分红来看，股息回报率到了一个高度，“光是算上分红的5%就已经抵了很多债券”。

事实上，负债的攀升是规模高增长房企的常态，但如何把控好规模与负债两者的比例尤为重要。旭辉集团董事长曾向媒体透露过他的观点，他认为旭辉要保证有质量的增长，不要高负债、低利润的成长。

在业绩会上，林峰也强调，尽管无法确定“战略投资窗口”的具体时间节点，但旭辉会尽量找准市场发展的规律，“会以稳健的市场策略为主，希望稳中降杠杆”。

“具体来说，首先会加快资产周转率，这样可以释放出一些经营效率；第二，会盘活一些低效资产，加大对尾盘尾货的去化力度；第三，在新的合作伙伴当中，思考能够有一些新的合作模式；第四，投资拿地量入为出，不做超出能力范围的事情，从而守住财务杠杆；第五，加快销售回款，这些都是无息的资金。”

责任编辑：袁晓澜

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）