开发14年首创天禧6800万豪宅未卖完 仍有地块待拆迁

■华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 北京报道

在北京东三环林立的高楼大厦中，隐藏着4栋暗红色楼房，周边是待改造的呼家楼棚户区，在繁华的CBD中心并不起眼，而这里的每套房却要6800万元起，并且只能付全款。

这是首创天禧项目，由首创置业股份有限公司（首创置业2868.HK）开发，该项目于2004年拿地，距今已有14年之久，2010年拿到最后一批房源预售证，但至今没有卖完，其销售人员近日告诉《华夏时报》记者，4号楼还有最后8套房，只有377平米和388平米两种户型，单价18万元，总价6800万元起。

首创置业董事会秘书秦怡告诉记者，由于天禧是高端项目，去化本来就相对缓慢，加上限购，让购买人群范围又缩小了，以前全国各地的人都可以来买，现在条件限制，符合购买资质的人没有那么多了。

产权仅剩56年

“388平米CBD之心俯瞰世界”、“388平米城市恒产”，首创天禧通过楼栋外立面和围挡竭力展示自己优越的地段和稀缺资源的属性。该项目位于东三环外侧，紧邻朝阳路，周边高楼林立，写字楼大厦云集，属于东三环CBD核心地段。

据销售人员称，这里已是东三环CBD最后一块住宅用地，项目的优势十分明显，周边或者是40年产权的商业项目，或者是二手住宅房，与首创天禧不能比。

不过，18万元／平米的价格也让人们望而却步。记者了解到，首创天禧目前剩余的8套房都在4号楼，20层以上，只有377平米和388平米两种户型，总价约6800万元和7000万元左右。

“只能付全款，一般总价高的房子都是这样，银行也不太愿意贷款”，销售人员表示。

首创天禧于2004年拿地，北京住建委官网显示，该项目于2005年和2007年分三批取得建筑工程规划许可证，2009年第一次取得预售证，2#、3#楼获批销售，彼时均价约4.5万元／平米。而在此之前这两栋楼便已交房，根据房天下数据显示，2#、3#楼共384套，户型为110平米一居、174平米三居，于2008年6月1日交房。

目前正在销售的4#楼共57套房源，2014年开盘，但早在2013年就已交房，开盘价格约11-13万／平米，现在的价格却已经高达18万元／平米。销售人员告诉记者，这个价格是经过多次调整的，其中2016年上调的幅度最大，不过每次调价都是在相关部门备过案的。

虽然是北京东三环CBD中心最后一块住宅用地，不过，由于拿地时间已过去14年，如果现在购买首创天禧，产权只剩下56年。

对于必须全款付清的要求，首创置业董事会秘书秦怡予以了否认，她表示没有听说过项目有这样的要求，政府方面也没有相应的规定。

首创天禧一共规划5栋楼，有4栋楼已建成并交房，还有一栋5#楼没有盖。记者走访发现，坐落于该地块的呼家楼中学还没有拆迁，偶尔还有教职工出入。销售人员表示，5#楼动工日期还没有定，应该就在近期，届时至少要卖到35万元／平米。

不过按照目前的进度，购买5#楼的业主或许只能拥有不足50年的产权。

除此之外，首创天禧还有一块地没有开发，目前作为停车场使用，销售人员表示，该地块将会建设为小区的配套设施。

高端项目去化慢

根据首创置业年报显示，首创天禧规划建筑面积约13万平米，2010年底就已落成7.94万平米建筑面积，截至2017年底，还有约5.6万平米的未售建筑面积，其中地上部分为4.13万平米。

按照目前和未来的定价，单靠这一个项目首创置业还可以回款约100亿元。不过，以目前的市场情况和首创天禧的销售节奏来看，其后续销售将面临着漫长的过程，这也将在一定程度上增加成本。

2015年，首创集团以每股人民币3.08元现金认购首创置业10亿股新内资股。扣除发行费用后所得款项净额共计人民币30.68亿元，这其中的13.42亿元用于投资位于京津地区的三个项目，包括武清项目一期、天禧5号楼项目和石景山项目。这次募资行动中，首创天禧5#楼获得5.19亿元资金，但该项目尚未拆迁，后续还将持续投入。

豪宅研究院院长朱晓红在接受记者采访时表示，目前北京的豪宅项目普遍去化较慢，一方面是受到很多限制，价格不能太高，每一个片区都会对高端项目进行限价，以免拉高整体区域的房屋均价，另一方面，不久的将来可能要征收房地产税，这对拥有一套房的刚需人群来说影响并不是很大，但对于拥有多套房的改善型人群来说却要缴纳相当多的税额，这也造成了高端项目去化缓慢。

事实上，豪宅项目在经历了2016年量价齐升之后，2017年至今一直处于沉寂状态。

对此，朱晓红表示，2018年以来的北京豪宅市场可以用“平淡无奇”来形容，以前北京市场比较活跃的大品牌就已经没有什么声音了，比如融创现在也不怎么推高端产品了，上海也是一样的情况，此前上海的豪宅市场是最活跃的，现在也不行了。

值得一提的是，2016年首创置业又获取了呼家楼棚户区改造项目，彼时公告称，该项目位于北京市CBD核心区域，体量巨大，是集团近年来土地一级开发业务线最重大突破，将成为集团未来最为核心的资源之一。

不过，棚户改造周期长、回款慢的特点或将与首创天禧项目一样，遭遇去化难题，目前，首创置业一级土地开发项目回款较慢的弊病已经凸显。以其在天津武清的一级土地开发项目为例，2017年该项目造成首创置业应收天津土地整理中心款项24.16亿元，占营业收入比例为11.35%，主要是开发天津武清高村项目带来的账款。

责任编辑：袁晓澜

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