楼市的两面性

    细心的人早就发现了，尽管新一届政府上任快一年，但对房地产市场的表态不多。也许大家等太久了，关于房地产的表态，一出来就是高规格的。
    10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。习近平总书记强调：“加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。”
    而今后房地产的发展方向也被定义在了“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。一个市场被分成了两个部分，一个政府需要出手相助的部分，一个由市场自由发挥的部分，各得其所。
    这是一个准确的划分，政府明确了它应该承担的责任，明确了市场并不是万能的可以解决所有人的住房问题。在剧烈的市场波动中，还有很大一部分人需要获得基本的保障，这就是保障住房立足的基础，是政府参与并推进保障房建设的合理性所在。
    不过，更多的人还是特别关心市场的另一部分。因为10月29日的会议主题定在了保障房上，所以尽管也提到了市场，但有关市场的部分自然展开不多。上心的人注意到，在新华社的报道中，没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”，也没有“房产税”、“打击投机”需求等常用词。于是，一种可能的误读是：保障房的那部分政府管定了，市场的那部分政府就完全放手了。
    我觉得，这种解释不是很准确。有人因为这种说法窃喜，也有人因为这种可能担忧。香港《经济日报》就发表了一篇评论认为，如果中央只重保障房，将难解楼市泡沫威胁，一个原因就是比较香港已有近50%的市民居住在公屋，但楼价仍然没有得到遏制，这次中央政府将内地保障房的覆盖率由去年的13%提高到2015年的20%，恐怕还是难以对高房价产生直接的打压。
    对此分析，我们可以一分为二来看。一方面，诚如其所分析，只搞保障房，搞得再多也不能完全挤掉楼市泡沫；另一方面，他们的担忧是不是准确，值得商讨。第一，保障房中央明确了是用来保障基本需求的，没有说用来挤泡沫，没有夸大其功能；第二，中央虽然没有对房价的高低直接表态，也不能就说是对商品房价格默然置之。
    加大保障房和调控商品房并不矛盾，而且调控商品房价的任务在今年楼市价格一再飙升的情况下已经变得更加严峻了。商品房的泡沫会导致什么样的后果？决策者不会不知道。美国楼市泡沫的后果清清楚楚，直到现在整个世界经济还在为它所累。
    所有市场都由其两面构成，一个供给，一个需求，这一点楼市也不例外。价格的变动，在一个正常的市场中由供给和需求的剪刀交叉来决定，这是每一个经济学入门者都会知道的图形。
    如果楼市也是一个标准市场，那么如果价格太高了，降价的手段只有两个，一个是降低需求，一个是加大供给。中央提出加大保障房建设可以加大供给，满足刚需，之前一直尝试的各种手段打压炒房，抑制的是投机性的需求。调控房价，两手都要硬，缺一不可。
    现在你也许会问，为什么两手都在做，房价还在飙升呢？我的答案是，楼市不是一个标准的正常市场。正常市场上，价格太高，就会有人增加供给，同时需求也会因此下降。楼市不是这样，楼市和股市、期货市场一样，作为资产市场，有一个“正反馈”：股票涨了，有人追涨，房价涨了，也有人追涨，因为追涨，所以房价继续涨，需求继续涨。
    如何打破这个正反馈？不是说增大供给就可以了，也不是说打击投资的需求就可以了，真正需要做的是把一种“投资性供给”给挤出来。这是我之前在《地平线》专栏中提到的一个概念，所谓挤出投资性供给，就是让那些手里拿着多套投机性住房自己不住，只等继续升值的人不得不卖房。商品房不是供给不够，是真实的供给都变成了锁仓。
    我的这个想法来自于中粮期货黄圣根的启发，他首先提出来期货市场上的投资性供给和投资性需求的概念，以解答“为什么有时候供应更宽松，价格反而上涨了”。黄圣根还发现，虽然投机需求和投机供给量占实际供求量的比例有可能很小，但对价格的影响有时候却非常大，比如某一商品供应短缺10%，但价格有可能因此上涨一倍或者几倍。
    有了投机性供给的概念，我们就知道了，仅仅打击投机性需求是不够的。比如“限购”是为了打击投机性需求，为什么房价还是涨？既然投机性需求说明不了问题，就只能找投机性供给去解释。
    房价降不下来就一条，有投机性住房的人不愿意卖，也就是所谓的投机性供给一直没在市场上放量。怎么让投机性的房子放出来呢？我能想到的最直接办法只有一个，合理厘定一个房产税的起征点，对那些真正投机性持有的房子施以真正意义上的重税。
    房价能不能合理地挤出泡沫，就这一条，不然，最后只能和美国的市场一样，自己跌！
（作者为本报编委）