北科建400亿布局科技地产

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

    日前，北科建集团宣布，计划投资400亿元布局科技地产，将在北京、无锡、长春、昆明等多个城市建立科技新城。
    北科建集团总经理郭莹辉向记者表示：“北科建集团目前已经投资250亿元在嘉兴、无锡、青岛、长春四地打造专业化园区和科技新城等科技地产项目，‘十二五’期间将计划再投资3-5个科技新城或者产业新城项目，使科技地产项目储备达到550万平方米。”
    迄今为止，北科建集团在建的4个科技产业园区，分别位于嘉兴、无锡、青岛、长春。
    据统计，4个产业园区总投资额达250亿元，其中孵化器、加速器面积150万平方米。据悉，各产业园区的建设已经基本完成，今年将进入招商期。
    事实上，在新型城镇化的背景之下，产业地产正在迎来新一轮发展机遇。当前，越来越多的房企都投入到产业园区的建设中，包括华夏幸福基业在内的多家上市房企都是较早参与其中的公司。
    不过，目前各个企业的产业地产盈利模式不尽相同。不少布局产业园区的开发商大都通过一级土地开发的成本优势获得快速扩张。而对于北科建来说，一级土地开发在其产业地产的盈利模式中已经不再居于主要地位。
    郭莹辉表示，土地开发在集团科技产业园区中属于次要部分，北科建在产业园区的发展模式上以资源整合为主，将产业要素、商业资源与政策体系三个方面加以整合，使得各细分地产形成共同发展的局面。
    在北科建看来，科技地产的盈利模式应当通过开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益等多方面实现。具体来说，就是通过项目销售、物业经营、产业服务、资产出售等多个环节来丰富盈利模式。以投资规模达100亿的嘉兴智富城项目为例，其全面建成后，预计年均实现产值约250亿元，实现税收约10亿元。
    “新型城镇化离不开产业集聚，未来的科技园区也不再是单一的产业功能区。为了更好地贯彻国家新型城镇化战略，实现城镇化与信息化的良性互动，集团正在谋划由‘科技新城’到‘产业新城’的全面升级。”北科建相关人士向记者表示。
    与住宅开发不同，科技产业园产生效益的周期长达8年。因此，如何获得稳定的现金流，以支撑科技产业园的投入与发展就成为北科建需要解决的问题。
    郭莹辉表示，只有产业园区，没有商业商务及住宅配套，难以满足企业发展的需要，也无法实现在园区内工作生活一体化，因此我们的科技地产是复合性地产开发业务。
    据了解，北科建在融资方面有广泛的尝试。
    北科建相关人士表示，在一级土地市场开发中，向土地占有方融资是一种创新的融资模式，可以把农民土地承包权和使用权等农资、农产资本化，转化为股权与开发商共同建立投资主体，这样，开发商可以少支出几十亿元的土地开发现金成本。此外，房地产金融业务也是集团获得资金支撑的一种融资渠道。
    除此以外，通过资本市场进行融资也是获得资金的渠道之一。早在2009年，北科建就传出上市的消息，但是因为种种原因未能成功。对此，郭莹辉表示，“2009年我们在上市方面已经做了充足的准备，但是由于当时政策环境的影响，并未如愿。上市是集团的发展方向之一，相信上市是迟早的事情。”