2010：铿锵楼市

王冰凝 董映颉/主笔

 这是希望之春，这是失望之冬。
 2010年元月，政府发布“国11条”，高调拉开了楼市调控的大幕；2010年底，在万众瞩目中，房价逆风而行，华丽地上了一个又一个台阶。
 成倍上涨的房价，引发了“蚁族”们的巨大恐惧，大城市高昂的生存成本压得人们喘不过气来。就是在这个时代背景下，热播剧《蜗居》拎出了最残酷的现实，不仅展现出疯狂楼市中的购房群体的疯狂买房故事，更将中国楼市迈进高房价时代的众生相刻画得淋漓尽致。
    《蜗居》这个在“高房价”背景下的买房故事，所引发的楼市观察与社会思考，使得2010年从开年之初似乎就表现出了与往年不尽相同的气质。因为从这年的一开始，“高房价”就不只是一个市场现象，而发展成了一种广泛的社会情绪。
    在高房价引发的情绪下，楼市调控在2010年初拉开大幕，从元月的“国11条”到4·17新国十条出台，随后一系列限购令、限贷令、限外令政策陆续出台，9月29日国务院五部委新政“组合拳”，12月25日加息。 政府调控的力度、频次、方式，从来没有像2010年这样严厉、这么频繁和这么全面，政策之严，手段之多，调控之密集，也让这一年被评为“中国房地产史上调控最严厉的一年”。
    然而，最严厉的调控政策，依然没有抵挡得住房地产市场和土地市场的结伴疯狂。这一年，出现了三个“超千”标志性事件：进入中国房地产外资开发商数量超千家；万科年度销售金额超千亿；北京、上海、大连三个城市土地出让金收入超千亿。这一年，在调控中开局，在调控中收官，但房地产市场仍然逆势走高，地王仍然前赴后继，楼市俨然成为了“猪坚强”。这一年，与房地产相关的信托行业、家装行业，也纷纷赚得盆满钵满。
    奋斗在楼市一线的“受益者”们决不服输，在与同样受益于楼市的政府半推半就的博弈中，房地产全面胜出。
    2010年，留给政府的是全面通货膨胀的宏观经济难以为继、饮鸩止渴的土地财政；留给开发商的是轻易得来的暴利和土地暴涨之后的高风险；留给金融机构的是房地产贷款坏账风险明显加大；留给消费者的则是70%以上的城市居民难以承受的高房价和可能将要用一生来偿还的房贷。
    不过，希望从来没有消失。
    “我们所做的一切，都是为了让人民生活得更加幸福、更有尊严。”温家宝总理在2010年年初掷地有声的承诺，让大家看到了房价理性回归的希望。
    也就在2010年，政府在调控和高房价的博弈中更加关注中国单一的住房结构，更加关注保障性住房。随着政府持续数年坚持调控政策，随着政府不断加大福利性廉租房供给，相信造成现在房价恐慌的病根——居民对商品房市场的过度依赖总会慢慢消除，而房价总会理性回归。

一部电视剧撕开的现实

    2010年，被称为“疯涨年”，房价以一天一个价的速度翻倍疯涨。
    在这个时代背景下，热播剧《蜗居》将中国“房奴”的生活现状活生生掰碎了、揉烂了，房地产产业链中的各个环节似乎都能在该剧中看到各自的影子。
    “每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海，房贷六千，吃穿用度两千五，冉冉上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理费三百四，手机电话费二百五，还有煤气水电费二百，也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起，我每天至少要进账四百，至少！这就是我活在这个城市的成本，这些数字逼得我一天都不敢懈怠。根本来不及细想未来十年，我哪有什么未来？”主人公海萍对妹妹海藻说的一段话，喊出了“蚁族”们共同的心声。
   一夜暴富、日赚宝马、买到就赚、房价只会涨不会跌……2010年，对房地产业和炒房族来说是疯狂的一年。
    2009年至2010年，楼市持续火爆的时候，售楼小姐一夜间竟成了高薪的代名词，动辄十几个亿的销售额，几十万甚至几百万的年薪，这个群体成了楼市里最打眼的草根传奇。房地产成了谁沾上都赚钱的行业。
    事实上，因为楼价的疯涨，每天都上演着房地产从业者和投资客“一夜暴富”的故事，对暴富者来说，这真是一个美好的时代。
    但相较于幸运儿们的“一夜暴富”，高房价下，现实版蜗居进入大众视线。
    2010年7月，78岁的北京老大爷黄日新花费了一两年的积蓄，在位于北京海淀区六朗庄的一处出租屋里，建设了8间“胶囊公寓”。
    时隔两个月，24岁刚刚走出象牙塔的戴海飞，面临高房价压力和租房不便，利用公司设计创意和自己的专业特长，用竹子造出一座“蛋形”小屋，作为自己的蜗居。该小屋利用竹条、钉子等制成。材料总成本6427元。蜗居装有轮子可以挪动，曾一度遭物业驱赶。
    “胶囊公寓”和“蛋形”小屋这类蜗居的出现，只是众多城市蜗居族、蚁族生活现状的缩影，折射出城市的高房价之痛，这不禁让我们思考房价怎么突然就这么高了。
    相对于2009年一路狂奔的房价，2010年，央企们更疯狂地制造出“天价地王”。
    当“四万亿”投向各大央企，楼市的暴利却让央企们红了眼。
    2010年“两会”期间，很多人希望政府针对2009年高房价出台楼市政策调控，但这期间没有进展。巧合的是，两会刚结束，经央企一手制造，北京“仨地王”横空出世，竞拍现场一度成为开发商时常出现的地方。
   3月15日，“两会”刚刚结束的第二天，北京市国土局迫不及待地开始大幅度推地，重磅地块招来房企大鳄们纷纷前来逐鹿。当日上午，“朝阳区崔各庄乡大望京村地块”开拍，远洋地产冲出重围，砸下40.8亿元巨资，将该宗土地楼面地价抬至27529元/平方米，一举成为当时的“单价地王”。
    紧接着，“大兴区亦庄地块”开始竞拍，中信地产以绝对优势，祭出52.4亿元的巨资，成功制造了当时的“总价地王”。
    当人们还在为远洋夺得大望京地块“单价地王”嘘唏不已时，仅仅隔了6个小时，该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，以3万元/平方米的天价，又跻身“单价地王”。
    竞拍现场，几乎集中了所有房地产大型企业，不仅有万科、远洋、保利、金隅、绿地、金科这样的知名房企，而且中铁、中粮、中信、中建这样的中字头企业也不少，华远、北京城建、保利、金融街等国企也都纷纷亮相。更值得关注的是中国烟草集团、中国兵器集团这样的非房地产主业企业都出现在竞价现场。
    在各界对高房价的一片讨伐声中，北京当日成交6块土地，总金额达143.5亿。并且，“仨地王”都是央企造！
    是什么原因使得温家宝总理的政府工作报告明确要加大力度整治房地产行业之后，这些中字头和国字头的企业总经理们仍然顶风逆行？
    地产名人潘石屹和地产大炮任志强双双炮轰央企。
    央企扎堆进行土地竞拍，直接说明了央企的可使用资金的庞大以及房地产行业的高额利润率过于可观，尽管土地市场竞争热度高，地价居高不下，但各行各业仍然觊觎房地产行业的高利润。
    而过高的土地价格与疯狂的楼市价格正在形成了相互推升的恶性循环，房价因为炒作暴涨，带动了整个区域性的上涨，而由于土地资源的稀缺，房地产开发商一掷千金置地备用，过高的地价也进一步刺激了周边的房价具备充足的调价理由，房地产市场一步一步地创造着巨大的泡沫。
    不过，北京地王的疯狂上演，则成为2010年调控的直接导火索，不久之后，非地产央企遭到国资委“清退令”，而房地产行业亦遭到了“史上最严厉”的调控的阻击。
    在经历了楼市疯涨和地王频现之后， 2010年的楼市调控注定不平凡。
    2010年，被称为“厉政年”， 楼市调控政策轮番轰炸，金融市场连续加息，严厉程度堪称“历史之最”。
    1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，因有11条意见被业内称为“国11条”。“国11条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。“国11条”还明确指出二套房贷首付不低于40％，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。“国11条”的出台为2010年以及之后的楼市调整拉开了大幕。
    但是，尽管政策很重视，楼市却义无反顾地勇往直前，业内直批调控政策“不疼不痒”。
    4月30日，北京实施新“国十条”细则出炉。通知要求,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中的个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。
    限购令，让楼市进入全面调整期。
    但是，政策向左，房价仍然向右。
    8、9月楼市仍然全面回暖，以北京为代表的楼市成交量强力反弹，房价也出现回升趋势。在传统意义上的商品房销售旺季“金九银十”之际，“国五条”在“十一”长假前横空出世， 政府完善了差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，严格实行问责制。
    与此同时，楼价上涨幅度最大城市——北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，对开发商监管力度越来越严厉 。该《办法》自2010年12月1日起正式实施。核心内容为：预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金；预售资金严格按工程节点支取等。
    遗憾的是，如此大力度的调控，房地产市场仍然在一路向前：1月调控，2、3月疯涨，4月调控，5、6、7月低迷，8月反弹；9月调控，10月稳定，11月入场，12月再涨。疯狂的楼市似乎陷入了“越调越涨”的怪圈。
    这是希望之春，这是失望之冬。然而，这样的疯狂轨迹，却是那般似曾相识，不禁让我们想起了那些年。
    在房改之后的中国楼市历史上，有一个群体不得不提，那就是“温州炒房团”，再也不会有第二个群体能像他们一样，深谙中国楼市的市场规律和政策规律。
    他们手握庞大的游资，没有固定的路线设计，手段无外乎炒楼花、出租和转手买卖。但就是这样，温州的这些投机天才却充分利用了他们的这些特点，一次又一次地把各地房价推向新高，让楼市一次次上演“疯狂”的一幕。
    2001年8月，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海。从那之后，温州炒房团开始名声在外。本是温州苍南一个小小政府工作人员的黄振声就是在这时候发家的。
   “那个时候，南方的房价已经开始涨起来了，房子花钱买本来就是个新生事物，谁也不知道应该用多少钱买合适，但当时我就想，这是基本生活需要，总有人会买。”黄振声身上有着南方人典型的特点，身材不高，五官突出，目光里总感觉闪烁着精明的思想。
 2004年成了炒房的巅峰时代。那一年，辗转各地的温州炒房团，和当地的“刚需们”抢时间抢阵地，在当地人眼中，他们俨然成了一群“被妖魔化”了的洪水猛兽。也是在那一年，全国房价的年涨幅则被直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。
    “那时候，我们炒房就已经很成规模啦，主要是亲戚朋友一起，有运作资金给大家发工资等，还有专业的砍价人员。”谈起那时候，黄振声显然非常兴奋，仿佛又回到了那个点石就能成金的时代。
    中国楼市就这样上演了第一次“疯狂”，这样的房价涨幅使每一个人都目瞪口呆。2005年，房价猛涨引发了中央政府的第一次宏观调控。在这一次调控启动的标志性文件“25号文”中,首当其冲的就是对投机炒房的限制。
    温州炒房团遭遇滑铁卢。很多炒家已经不敢再贸然进入北京、上海等一线城市。“虽然那时候就开始调控，但是其实房价没怎么降下来，尤其是宁波、杭州这样的二线城市，房地产刚刚起步。”黄振声说。
    2007年，整体经济进入过热期，经济的快速增长和信贷的扩张，再次将楼市带入了新一轮“疯狂”的涨升期。在这一年的时间里，全国的房价上涨了70%～80%。
    因循上一次房价上涨的处理办法，“疯狂”过后就是调控。2007年底，又一轮楼市调控开始了，首付提高、连续加息、打击投机，房价出现了松动。而2008年金融危机的爆发，也让楼市在一段时间内彻底进入了冬眠状态。这时候，温州炒房团的声音也渐渐消隐。
    2008年底和2009年初，面对经济颓势，中央采取了一系列刺激政策，地产大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的解放军终于来了。”
    楼市的冬天过去了，温州炒房客的春天就不会远。蛰伏一年之久的温州炒房团在2009年初又开始有了声音。当中国楼市进入“疯狂的全民炒房”时代时，温州炒房团因其特有的“抢占”策略和超前意识，成为购房者和开发商们竞相追逐的一群。
    这样的一个群体，见证了房改十余年房地产的跌宕起伏，他们用真刀真枪的实战换得了对于楼市疯狂演变史的经验。
    “楼市疯狂之前总有前兆。”十余年来对炒房颇有研究的浙江中小企业促进会会长叶维坚说，温州人炒房不抄底，而是在转折点时进场，看到一点“影子”后，就会快别人半步毫不犹豫地出手。
    叶维坚阐述了炒房人如何对房价转折点进行判断。他认为楼市交易量活跃度和土地招投标价格的增幅是很重要的两个指标。
 不得不说，温州人早期对楼市的判断是细致而准确的。事实上，在这几次的房价“疯狂”上涨中，都能够看到楼市交易量和土地价格对此后房价的推动作用。
 镜头拉回至2004年中国房地产市场的第一波疯狂里。早在2004年，万科在南京的金色家园楼盘就曾经出现过百名客户在开盘前3天就搭帐篷排队买房的场面。而在2007年和2009-2010年的房价大涨之前，类似“千人排队购房”的报道则总是楼市新闻中的常客。
 土地价格增幅则是楼市上演“疯狂”时更加明显的前奏。2004年“8·31大限”后的3个月内，上海市区地价则由每亩100万元上升到300万至500万元，个别地段超过1000万元甚至3000万元。
 对比之下，中国楼市在2010年上演的“疯狂”看上去也更加合情合理了。
 在2007年和2009-2010年，土地的急剧增值直接造出了日常用语中的新词“地王”，土地价格的上涨可想而知。2010年的“疯狂”从土地这项最基本的生产要素里率先得到了诠释。
 楼市成交和土地增值给楼市价格疯涨带来转折，这是温州炒客放在“明面”上的判断依据。事实上，温州人判断楼市“向上”还是“向下”，更加重要的一点，是中央与地方的政策风向。
 “说房价疯涨之后总有调控，这话对。不过我们更愿说，房价调控之后再次上涨的可能性也很大。”黄振声正经之中略带调侃。对于黄振声而言，楼市中政策和价格的逻辑其实并不复杂，无外乎政策刺激、房价上涨、楼市调控、经济下滑，然后又一轮的政策刺激、房价上涨、楼市调控、经济下滑……
 无论黄振声这样的论调是否能成立，但从中国楼市这几次的“疯狂”中，却不难从数据上取得佐证。
 2005-2006年，中央政府在当时的调控中除了对银行信贷、首付比例进行了政策调整之外，还出台了当时令业内感慨“调控从严”的“90/70政策”。政策出台后，房价上涨的趋势几乎没有受阻，中国楼市就直接迎来了2007年的疯狂。然而“90/70政策”却成为一次“带着最多争议”的尝试最终名存实亡。
 到了2010年，政府执行的一系列房地产政策被认为是史上最严厉的调控，但是国家统计局公布的数据显示，全国房屋销售价格2010年平均涨幅达到了9.99%，而全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅更是达到了13.67%。
    一次次的疯狂过后，打拼在中国楼市第一线的开发商们成了“疯狂”的直接受益者。他们在每一轮房价上涨期间积累财富，有了资金，才能拿地；有了土地，才能盖房；有了房子，才能销售，如此循环往复，将疯狂的泡沫越吹越大……

没有关上的门

    究竟是什么力量推动中国楼市上演一幕幕的疯狂？为什么即便政府搬出来十八般武艺房价仍难下降，而开发商仍眉头不皱一掷千金狂购土地？
    这背后的原因只有一个，那就是在中国，房地产企业面前有一扇总也关不上的资金门。
    2010年，在金融领域，有一个行业格外引人瞩目。那就是在疯狂的高房价时代应运而生的信托业。
    提到信托业，不能不提到中融国际信托有限公司（下称“中融”），这家在短短时间从一个名不见经传的小公司冲到行业前列的信托公司，在高房价时代完美地上演了一出飞上枝头变凤凰的奇迹。
    7年前，中融资产管理规模仅12亿，业内排名23位；7年后的2010年年底，该数值涨了近150倍达到了1799亿，冲至全国信托业第二，仅次于中信信托。
    其中，中融高速发展的2008年至2010年，中融资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1799亿元，居同行业前列。2009年，在房地产信托集中爆发的大背景下，中融如同上了高铁，资产规模增长将近一倍；而在2010年，中融再一次实现了全力行驶。
 业内惊呼：“这是一匹来自北方的狼。”
    所谓“时势造英雄”，中融的成功并非偶然。屡创房地产信托发行冠军，也佐证了中融在2009年和2010年快速发展的重要推手——房地产信托！
    在那个房价疯涨的年代，信托业普遍赚得盆满钵满。据用益信托网统计，2010年信托行业共发行房地产信托项目1921亿元，同比增加328%；房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。
    而对于房企们来说，之所以蜂拥选择房地产信托，完全是因为当时政府楼市调控政策动用了金融手段，降低并限制了房企赖以生存的开发贷款的额度。不过政府在资金方面关闭了这一扇门的同时，也为开发商打开了另一扇门——银信合作。
    银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而当时经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
    由于房地产行业生产、经营的特点，我国房地产的发展不仅要依靠自身资金，更主要依靠社会融资。据不完全统计，在房地产的开发和销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。而银行贷款一般占到房地产投资资金的60%左右。在我国，房地产的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款多数也间接来自银行贷款。
    近些年，我国房地产行业发展迅猛，但房地产企业自有资金不足和过于依赖银行贷款，凸显了楼市泡沫和金融风险，也迫使政府逐渐对开发贷从严。
    2010年，多家银行从严发放开发贷，曾一度引发行业对地产企业资金链的担忧，不过，聪明的房企们很快发现了金融监管层给他们留下的另一扇门，那就是银信合作，这也直接导致了2010年度房地产信托的集中爆发。
    值得注意的是，尽管政府收紧了银根，颁布了一系列的法律法规，勒令房地产开发企业增加自筹资金额度，却并没有及时有效地进一步拓展房地产企业合法融资渠道、合理引导筹资方式多样化，而仅仅是让地产企业换了一扇门进出掏钱而已。
    随着时间的推移，金融机构这扇总是关不上的门，将因为部分中小房地产企业和控制项目的金融风险的累积，成为国民经济发展的一个重大隐患。
    但如果深究下去，我们会发现：金融机构这扇打开的门，仅仅是个通道而已，而房企不过是通过这扇门，走到了政府这个隐形的口袋面前，开始大肆掏钱。
    政府这个隐形的口袋多年来源源不断地为高房价提供着资金支撑！
    这也是房企为什么面临着融资渠道堵塞、IPO上市推迟、银监会调查房企资金、房地产信托叫停等金融调控手段时，却死活不肯集体降价销售以回笼资金，却还在全国各地四处制造地王，进行大量的土地储备的重要原因。
    房企不是不懂得资金的重要性，但他们更懂得手里那些从政府那个隐形的口袋里面掏出来的货币握着不花一定是要吃亏的。
    尽管四万亿没有一分钱直接流向房地产市场，但最后却有相当一部分资金莫名其妙地流入楼市，流进了开发商的腰包。
    四万亿救市政策出台后，地方政府不仅承担着拉动本地经济增长的重任，还要为推动经济增长筹集大量财政资金。这些年土地财政和房地产交易过程中的大量税费，一直是地方政府财政的主要收入。
    地方政府为了完成政府投资计划，募集资金，疯狂出台了一批以救楼市为主要目标的救市新政，助推楼市起死回生、报复性反弹，房地产市场又继续疯狂发飙；分得了四万亿其中一杯羹的企业，则纷纷投向房地产市场，全国各地四处拍地，催生了一个个天价地王，催生了一个个天价楼盘，房地产市场狼烟四起。
 土地财政作为政府饮鸩止渴的行为，也正是政府不得不为开发商一直敞着隐形的口袋的主要原因。
    社科院金融重点实验室主任刘煜辉直指，为什么房地产商不赶快以价换量，赶快进行存货的清理，是因为政府一直在暗中接济地产商的资金链，只不过有关宏观部门不愿意把这个事情讲破。
    刘煜辉表示，过去一年多的宏观调控实际上是让银行在背负经济调整的成本，同时在需求端用限购冷却地产，但是这种调控并未导致价格崩溃。
    “2011年影子银行的大力发展，和所谓的贸易链融资在一年中增长到3万亿的规模，很可能都与地产资金链有关。此外，最近政府在要求银行支持一些关键的地产项目，银行可以把钱贷给政府的实体公司，由政府的实体公司出面去收购一些地产商的流动性比较紧张的项目，并且这种事情目前很多。”刘煜辉认为，正是出于这些考虑，地产商在过去一年中以价换量的不多，价格宁愿等着也不下降。从稳增长的逻辑来考虑，政府下一步明着暗着松绑地产调控可能会变成一个非常理性的推理。
    江苏部分城市，至今地方财政负债之高，已经到了偿息都出现困难的程度，但还不得不继续为四万亿救市计划时刚做了一半的项目继续筹钱。
    政府“隐形的口袋”已经让开发商形成依赖，但为了土地财政仍然需要敞着口袋。

W型政策暗喻

    暴涨的房价成了2010年中国楼市最好的注脚，过高的土地价格与疯狂的楼市价格正在形成恶性循环，房地产市场一步一步地创造着巨大的泡沫。
    过热的行情引发了市场的诸多不安，质疑和担忧之声不绝于耳。房地产泡沫以何种方式被刺穿成为当年最热的议题。不可否认的是，要不要击破这个泡沫，何时击破，主动权无疑掌握在政府手中。也就是在当年，楼市调控政策开始轮番轰炸……
    在房地产界，华远集团董事长任志强一向以强硬面孔示人，近几年靠着他那张“大嘴”持之以恒地“挺涨房价”，也因此而赢得一身骂名，以至于有的人咬牙切齿，死活把任志强当成了中国房地产资本家的代言人。
    不过，2010年，中国楼市在政府的干预下风云突变，任志强的言论和态度几度逆转，被媒体及博客戏称 “2010任志强不强”、“硬汉今年变软”。
    2010年1月10日，旨在“抑制房价过快上涨”的“国11条”出台。这看上去更像是一则政府宣言，拉开了2010年这个“政策调控年”的序幕。不过，这在普通人眼中看上去异常“隆重”的国务院文件，在任志强眼中却好像是“调控年年有，今年没不同”一样淡而无味。
    “除非你们想让2010年中国的GDP掉下去，否则房价掉不下去。”这是2010年1月份任总对年内房价走势的坚定论断，这也符合他一贯的房价挺涨本色。
 不仅如此，任志强干脆与独立评论家牛刀对赌房价。老任预测：“今年房价同比涨幅至少达5%，凡是预测房价会跌的都是瞎说。”
 随后，牛刀在博客中叫板任志强，“如果2010年70个大中城市的房价没有5%的涨幅，请你从此闭嘴。”
 令人难以想象的是，这一论调在5月5日就发生惊天逆转，任志强在当天公开表示：“房价肯定会跌，不跌不行。”一向嘴硬的任志强还表示，“国十条”只是个开始，严厉的行政干预已到了房价不跌决不罢休的地步了。
 老任的这种变化，应该是时局使然。
 2010年“两会”之后，政策的加码在开发商眼中已经达到了“层层围剿”的程度。
 短短一个月的时间里，将房地产调控列为考核任务指标的相关部委纷纷出动了，政策“排浪式”地出台，令人感到“眼花缭乱”，同时也让任志强对政策的变化感到“心中没底”了。2010年8月，他更劝“降”同行，委屈地宣称“我都‘从了’，你们也‘从了’吧”。
 与任志强劝“降”相呼应的，是政策在国庆节前的再次加码。9月29日，国务院“新国五条”出台，“限购令”蔓延全国。到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。
 然而，正当业内各方已经看到房价下降的希望的时候，任志强又变了。
 2010年年底，任志强再次“开炮”公开宣称房价还得涨，“不买房就是傻瓜”。
 他的理由很简单，国家统计局公布的数据显示，全国房屋销售价格2010年平均涨幅达到了9.99%，而全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅更是达到了13.67%。
    2010年两会后频繁祭出的政策大旗，让市场看到了政府刺穿房地产泡沫的决心，任志强从了；但此后房价在8月反弹，甚至在年底再度迎来新一轮涨势，任志强又高声喊“不买房就是傻瓜”，这不能不说与政策的摇摆有至关重要的关系。
    2010年1月份，“国11条”拉开了调控序幕，这让市场感到始料未及。但是进入3月份，政策力度就被消化殆尽，成交量猛升，地王频出。于是，4月份，又一轮调控狂潮不期而至，中央各部委集体发声，调控力度再加强。然而，到了7、8、9月份，市场进入政策淡化期，成交量乘机突破上行，形成了全年市场最好的局面。9月底，“新国五条”提前冷却了国庆黄金周，中央严令各地出台限购令，成了这一年调控的最强音。从这3次调控的力度来看，政策走势呈现出了标准的W型。
    实际上，在房地产市场的政策调控中，没有什么比经济增长的不确定性更令人“纠结”的了。
 就像我们之前看到的一样，4月份可以说是楼市调控的“政策月”，然而，进入5月之后，政策“偏向”的风声就开始细弱游丝地在坊间游走。
 5月初，国家统计局发布的4月份国民经济数据显示，规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比3月份小幅回落0.3个百分点；1-4月份累计，工业增加值同比增长19.1%，增速比一季度回落0.5个百分点。与此同时，1-4月份城镇固定资产投资46743亿元，同比增长26.1%，比上年同期回落4.4个百分点。
 经济数据的回落，引发了市场对国内经济增速回调的担忧。而中央决策者此间的论调和用词也隐约透露出一些值得关注的信号。
 一边是关乎安定团结的民生问题，一边是关乎社会稳定的经济数据。对于中央来说，手心手背都是肉，实在难以取舍。
    在这样的背景下，尽管楼市调控这一大方向没有改变，但是，从当年5月份开始，楼市调控的政策明显“减产”了。
 与此同时，从2010年2月份开始，中国的市场已经进入负利率时期。持续出现的负利率使得市场对加息具有普遍预期，而加息对于楼市调控的严厉影响也不言而喻。不过，5月份之前，央行就曾三次上调存款准备金率，但一直到9月底却始终没有“加息”的动静。
    中国楼市的需求者和开发商，对政策的细微松动有着敏锐的洞察力。
 2010年的9月是名符其实的“楼市金九”。中国指数研究院的统计显示，当月全国多个城市都出现了楼市成交放量的迹象。其中，北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上。
 成交的放量增长使得开发商们都暗暗舒了一口气。与此同时，各地的住宅成交价格同比上涨的幅度也令人满意。单只北京一地，9月成交均价就比上年同期上涨了四成之多。成交量上来了，价格却没怎么降，开发商的日子又开始好过了。
 面对这突如其来的一波“回暖”，中央调控楼市的决心又一次“被坚定”了。9月29日，被评价为“加强版调控”的“新国五条”，出人意料却又是预料之中地在长假前夕出台。“限购令”这一被任志强抨击为“违宪”的、纯粹的行政调控手段被推至前台。随后，各地纷纷出台限购细则。
    与此同时，人们盼望已久的“加息”也从10月份开始进入了调控视野。继10月20日执行了3年来的首次加息之后，到2010年底前，央行在这短短的两个月前后，共加息两次、上调人民币存款准备金率三次，力度空前。
    不过，尽管政策的力度能够体现调控的坚定，但是，从中央相关部委此后的一些言论中，还是能看出，决策层内对这种行政力量的态度并不完全一致。住建部政策研究中心的相关负责人，就曾在年底多次表态，“限购、限贷等行政手段属于临时性政策，未来将有可能放松和退出”。
    遗憾的是，房价在2010年12月再次进入上涨路径，疯狂的楼市“越调越涨”怪圈正再一次上演。

摇摆的夹心层

    中国楼市为何会“越调越涨”？看似强硬的中央政策为何在执行层面难以奏效？如果将这些疑问放在地方政府博弈中央的大框框里，这些都不难理解。
    哪怕是“军令状”当前，2010年5月19日，住建部与各地签订保障房工作目标责任书，同时，也将遏制高房价纳入到了年终地方政府的考核与问责。这也被业内解读为“此轮房地产调控政策中的一大进步”。不过，面对来自中央日益严厉的调控问责压力，地方政府仍然显得左右两难。
    是要调控效果呢，还是要土地财政呢？在这个单选题面前，地方政府持多选的态度，注定了楼市调控之路的艰难。
 事实上，早在2010年楼市调控之初，地方政府就表现出了调控动力摇摆的状态。
 在这道调控效果和土地财政的选择题面前，地方政府的犹豫表露无遗。
    在2009年的房地产优惠政策陆续到期终止后，一些地方仍在延续以前的优惠政策，有的城市甚至又出台优惠新政。
    就在“国11条”公布的当天，杭州市政府公布了在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面的29条优惠政策。类似地，在2009年12月底，南京、青岛也都陆续出台房地产新政，分别包含购房补贴以及优惠政策顺延等等。
    4月份，新“国十条”出台后，除北京出台了限购细则之外，其他各地的地方调控细则仍然都较为温和。面对“限购”细则何时能出台的问题，上海、深圳、广州的答复如出一辙。“正在制定中”俨然成了各地主管部门的一道“挡箭牌”。其他二线城市则更是保持观望，时刻准备闻风而动。
    直到9月底，在中央要求重点城市尽快出台“限购令”的三令五申下，上海、广州、深圳以及杭州、南京、青岛等城市才有所行动，但“限购”细则的标准却并不一致。
    根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京、福州直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。
    “严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。
    除了在限购细则上的摇摆态度之外，需要看到调控效果的地方政府也想到了可以“治标”的办法。北京当时对高端楼盘预售申请的审批明显放慢，以避免拉高成交均价。而广州则为开发商降价开出了更优惠的政策——银行可为降价企业销账，最多可为企业销掉40%的原有坏账。
    这似乎成了一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。2010年前后，楼市发生了太多这样的故事。
    决策层显然意识到了这一点。
    不提中央在2010年多次控制房价，仅仅从另一个微妙的侧面信息，就可以大致勾勒出决策者的某种眼光。与以往大提城市化不同，在“十二五”规划中，中央多次提出大力推进城镇化。学者将之解读为借助城镇经济分散大城市的压力。
    国土部更是对“地王”保持着密切关注，继9、10月市场出现反弹苗头后，2010年底，“地王”又一次在短时间内相对集中地重新出现，推动整体地价走高。为此，国土部还想了一个办法，要求各地建立土地交易异常情况快报制度，遏制过度竞争。
    但是，市场对“地王”的热情却并未消退。其中一个很重要的原因，是地方政府对土地财政的依赖。地方政府的逻辑是这样的：土地价格越高，土地收入则越多，地方政府用于城市基础设施的钱也就更多，城市配套完善则房价也会走高，最终地方政府的“小算盘”还是落在了政绩上。
    据世联地产对28个重点城市进行监测的结果显示，这些城市2010年土地出让金同比增长35%，总量达到11243亿元；其中，北京、上海、大连三个城市土地出让金均超过1000亿元。
    地方财政依赖土地收入的现状已经成为了公开的秘密。公开数据显示，2010年，热点城市的房地产业为地方政府带来的财政收入占地方财政总收入的40%-60%。
    尽管业内各方对“土地财政绑架地方政府推高地价”的不满铺天盖地。但是治疗这种“土地收入依赖症”的手段却少得可怜。不过，话又说回来，就是因为办法少，所以难得有了那么一个可以医治的法门，人们就对他抱有百分之二百的希望。
    曾被称为2010年“对楼市影响最大”的政策房产税，空转试点之初就是为了解决地方过分依赖土地财政的问题，寄希望于通过对房产所有者征收税费，来达到控制投资炒房、降低房价地价的目的。面对2010年“地王”频出的市场，房产税的试点承载了普通购房者们殷切的愿景。然而，在各方的款款期待中，房产税试点政策飘飘忽忽地耗时一年却停在了半空。
    事实上，从2010年年初开始，各种消息渠道就不断爆出“全国将完善房产税制度”的消息。5月份，上海房产税征收将启动的新闻轰动全国，2010年中央将逐步推出房产税的消息称为坊间最受宠的话题。之后的几个月内，北京、杭州、深圳都被传成了率先征收房产税的试点对象。直至2010年底，上海、重庆才宣布已经做好了房产税试点的准备。
    房产税政策在2010年被炒得沸沸扬扬，但是时至今日，试点版本的房产税也仅仅提高了持有住房的成本，与调整土地财政有所差距。而距离房产税全国征收的时间，目前看来也似乎仍然遥遥无期。
    对于地方政府来说，怎么做都像是在难为自己。在中央决策和地方稳定之间，他们委屈地把自己称做“夹心层”。对于他们来说，最好的做法就是“兵来将挡、水来土掩”，但对于中国楼市而言，在地方与中央和民众的博弈中，未来楼市的走向将更加扑朔迷离。

房价没有终点

    2010年的楼价，显示了“小强”般顽强的生命力。尽管调控政策百般打压，但楼价仍然走出了一条扶摇直上的曲线。
    尽管中国社科院金融研究所研究员易宪容、中国社科院工业经济研究所研究员曹建海等楼市唱衰者们用租售比等理论反复论证了房价下跌的走势，但唱衰者总是在最后时刻败给了任志强之类的看涨者。压倒楼价的最后一根稻草总是没能落下，而高房价真的会没有终点？
    随着资本过度投资房地产，随着国进民退的趋势化，中国要用什么来支撑经济发展？
    “2010年是中国公众对房价调控最寄予希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创利预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。”一直唱衰楼市的“地产三剑客”曹建海对于2010年逆市疯涨的楼市充满了愤怒。
    关于房价走势，中国社科院的曹建海和北京社科院的戴建中曾经代表“唱衰”房价的专家阵营，与诸多地产业拍砖者展开舌战。
    在曹建海的核算中，无论如何，2010年将是房价下降不可逆转的一年，他甚至预计这个下降走势将持续到2012年达到谷底，最高降幅可望达到40%-50%，并将经过一个漫长的稳定时期。
    但此言一出，立即引来众多拍砖者，诸多地产界人士嘲笑社科院专家“幼稚”，曹建海被笑指是“有知识的愤青”。
    同样作为中国房地产“泡沫论”的举旗者，“地产名嘴”易宪容和经济学家谢国忠从2002年就开始认为房地产已经出现严重泡沫，但他们的房价大跌论至今尚未实现，让无数持币观望的老百姓们等得心急如焚。
    易宪容仍然在坚持房价会下跌，他认为，全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外，中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？
    但他对中国房价“大跌”的预言一直没有得到验证。他本人还引来了同行及上司“不作调查”、“不务正业”、“有时候，房地产研究也需要常识”、“误导人们的判断，甚至影响了政府决策”的质疑与批评。
    当年谢国忠曾预言上海房价大跌，结果反而是房价成倍翻番地上涨。于是，不少持币观望等待房价下跌的人，只好眼巴巴地看着房价成倍上翻，懊悔为出手太晚而多付几十万元。当时的2010年，市场上有太多的人在持币观望，苦等房价下跌，一方面是地产市场貌似“房屋抢购一空”的繁荣景象，一方面是专家们仍坚持着房价大降这个一直没有得到证实的预言，购房者真是难以区分。
    唱衰者和看涨者实际上在某些观点上是有共识的，比如货币发行量可能引发的通货膨胀、信贷政策对需求的拉动，所不同的是，看涨者多数看好政府会出手保中国宏观经济的增长和居民的超强购买力，而唱衰者则认为受世界金融危机影响，中国经济缺乏高速增长的动力，而且居民收入与房价差距太大，居民买不起房。
    唯一可以看到的现实是，尽管房地产政策在2010年频繁出台，但房价却像一只拉不住的脱缰野马，陷入了“越调越涨”的怪圈。
    牛刀无比悲愤地称：当时的中国，经过长达4年的房地产调控，正在有效地化解房价泡沫，被地产界称作华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。而且，万科、中海、金地等品牌房企，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开展15%至30%的降幅，尽管发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店，但社会总体呈现平稳状态。可以说，只要坚持调整一年，中国经济就可以解决结构性问题，只要内需扩大，经济就具有内生的活力。
    然而，压倒高房价的最后一根稻草似乎被吹走了。
    在一轮又一轮的房价震荡中，唱衰者们用租售比、经济数据一次次算出了楼市的下降周期，但他们算到了开始，却总算不到结局。
    2010年疯狂飙高的房价在经过2011年和2012年持之以恒的调控之后，勉强维持着“量降价平”，但2012年及其未来，房价走势在哪里？
    2012年，扑朔迷离的楼市行情确实让人难以把握，从受调控影响成交大幅回跌到3月份开始迎来楼市小阳春，再到 5、6月份的楼市销量快速回升，这一切让民众人心惶惶，刚需者忧心楼价会重复2009年到2010年过山车的行情，投资者则担心会错过了又一次房价大涨的炒房机会。
    虽然政府频频辟谣，在进入6月仅半个月时间内，央行、发改委、银监会等三部委密集“喊话”,将继续落实从严的楼市调控政策。
    但事实上，房地产调控的难度确实在增加，房地产市场也越来也越成为中国最复杂、最敏感的市场。
    “原因是房地产市场一头连着投资，另一头连着消费；一头是实体经济，另一头是虚拟经济；一头是政府财政，另一头是开发商、银行、消费者利益，地方财政和地方政府融资平台高度依赖房地产市场，银行和民间借贷均介入了房地产市场。” 全国人大常委辜胜阻说，政府调控房地产市场面临着两难：调控力度过大，房地产价格及投资大幅下降，严重冲击财政、金融系统，引发经济风险；调控力度过小，房地产市场泡沫加剧，引发经济危机。房价既不能大涨，也不能暴跌，要在挤出房地产泡沫和防范房地产风险两者之间找到一个平衡点。
    当然，作为消费者，我们最关心的是，面临算不到结局的房价，我们要不要出手？如果你是个刚需者，没有必要再等待下去，房价大幅走跌是个遥遥无期的等待，去买房吧！
    如果你是个投资者，房价大涨、一夜暴富的可能性已经成为历史，为你手中的资金找到更好的出路吧，难道你愿意无偿地冒着高风险成为地产商暴利的输血者？

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