土地市场暗流涌动开发商静待出手时机

作者：刘勇

来源：

发布时间：2012-05-25 20:26:14

摘要：土地市场暗流涌动开发商静待出手时机

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘勇北京报道

   开年至今，与部分城市楼市的出现回暖迹象不同的是，土地市场持续冷清。
    在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，供不应求的“地荒现象”是土地市场冷清的重要原因。而据记者了解，一些大中型房企也因为最近出让的地块不够好、价格却比较高而迟迟未出手。在他们看来，现时土地的溢价率不是太高，使地方政府不愿将好的地块拿出来。而地方政府为了争取开发商买地采取的各种优惠措施的变相政策微调显然不能吸引他们出手。同时，中央则要求稳定调控政策。
    显然，现时冷清的土地市场正是中央、地方政府、开发商三方博弈的结果。
地荒现象
    今年以来，土地市场十分冷清。
    据中原集团研究中心统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津等13个城市，今年前5个月土地出让金锐减，截至5月24日，合计土地出让金为1292.3亿，同比2011年前5个月锐减41%。
    在一部分大中型房企看来，地方政府推出的土地太少是导致土地市场冷清的重要原因。
    李先生在一家全国开发的中型房企负责买地工作。从今年初至今，主要负责京津唐区域的李先生四处看地，但是他发现为公司选择一块合适的土地非常困难。
    “开发商在北京市场立足不容易，不可能放弃这个市场，一旦有好的地块放出来，竞争一定会非常激烈。”李先生向记者表示。
    一位开发商向记者表示：“现在土地市场冷清的原因是放出的土地难以符合房企的要求，这是大多数房企没有出手的原因。如万科看中的地块要符合其快速开发的模式，因此地块是否合适是房企首要考虑的问题。”
    《K8黄金湾2102年一季度全国百城土地市场研究报告》显示，一季度，北京共同推地37宗，供应量131万平方米，同比下降59%，共成交土地45宗，成交量189万平米，同比下降36%。
    顾云昌向记者表示，近几年土地市场一直存在着供不应求的问题，出现了地荒现象。1-4月份土地出让面积下降接近20%，这个数字在这几年调控当中很少见到。
    事实上，正是未来房地产市场的不确定性也使得开发商买地块时有了更多考虑。
    上述开发商表示，为了保证今后的销售，不仅地块的好坏变得更加重要，开发商也不再会像地王频出的时代，即使以高溢价率拿到地后，依然对今后的利润有信心。
    目前，北京的地价的确有所下降。但是，并非所有城市的土地价格都如北京这样跟随市场走势而定，一些城市的土地定价仍然滞后于当前市场的形势，价格偏高，使得土地流拍频频发生。
    熟悉天津土地市场的李先生表示，天津土地的定价方式仍然按以往由周边楼盘价格倒推出土地定价，这样楼面价3000元/平米的楼盘我们要卖到9000元/平米以上才会有利润，在这样的市场形势下，加之各种费率或成本上涨，我们难以接受这样的价格。这也是天津最近推出的六块土地全部流拍的原因。而天津的土地价格定价方式一年更改一次，去年是在10月左右，今年是否更改不得而知。
    因此，在李先生看来，地方政府在土地定价变化上迟缓也是土地市场冷清的重要原因。
三方博弈
    土地财政对于地方政府财政收入的重要性不言而喻。
    顾云昌表示，地方政府财政收入当中，土地财政占比少则三分之一，多则三分之二，连广州这样的城市2011年的土地收入也占地方收入的约48%。地方投资、保障房建设、农业建设、教育建设等都与卖地有关，土地收入下降了这些投资也会随之下降。
    因此，为了争取开发商买地，不少地方政府采取了延长付款时间、调整容积率等优惠政策。例如，为了减少流拍的数量，一些地方政府采取了用地申报制度，由开发商向地方土地部门申报用地，然后再进行挂牌，防止频繁的流拍。
    K8黄金湾常务副总经理全亮分析称，由于中央政府坚定不移的调控态度和开发商拿地意愿下降，使各地推地进度放缓，土地供应量随之下降，大部分城市供应量和去年同期相比均有收缩，成交量情况仍然维持低迷的格局。
    然而在开发商看来，地方政府放地少的原因正是目前的市场状况下，土地的溢价率不是太高，因此不愿将好的地块拿出来。选地块时，最在乎的是地块的好坏和价格，其它的诸如付款方式、容积率等地方政府的优惠都不是最重要的。
    “地方政府想要多些土地收入，开发商需要在合理的价格买入合适的地块，而国家则要求稳定调控政策，土地市场是这三方的博弈。”上述开发商表示。
    而与一线城市不同，对地方政府的优惠，一些在二三线城市的开发商则不为所动，这缘于未来市场的不确定性。一位长三角某城市的当地开发商则向记者表示，即使地方政府在土地政策上有优惠，我们今年还是不打算拿地，手中未开发的土地也会暂缓开发。身边有的开发商正在考虑退出房地产行业。
    目前，大中型房企正在寻找合适的地块，静待买地的时机。
    上述开发商表示，房企的资金状况确实不如前几年好，但是并不存在很缺钱的情况，更何况像保利这样的房企有意愿进入其中的资金很多。房企虽然不会像之前那样以激进的方式拿地，但是遇到好的地块，为了保证明年的销售，开发商会千方百计找钱出手拿地。
    “在近两个月销售出现回暖迹象后，也许就会放出一些好的地块。虽然不少房企纷纷表示今年拿地要谨慎，但是如果有好的地块，保利、中海这类大型开发商一定是冲在最前面。”上述开发商预计。
    全亮认为，冷清的土地市场实则暗流涌动，有着回暖的迹象。现在销售已经有所回暖，开发商资金压力得到缓解，拿地的能力会得到提高。此外，降低存款准备金率之后，配套全国的4000亿资金也会流进房地产市场。