抓大放小地产托起A股底部

作者：刘勇

来源：

发布时间：2011-08-05 20:40:26

摘要：抓大放小地产托起A股底部

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘勇北京报道

   虽然与银行、石油板块相比，地产板块的规模在A股市场中所占比例仅为6%左右，并不是很大，但是，保障房概念却成为今年市场的持续热点，更成为“6.21行情”的主要推动因素之一。
    当前，房地产板块处于阶段性盘整态势，其估值与市盈率均已处于历史低位。业内人士认为，调控政策的从紧增强了做空房地产板块的动力，但在保障房利好更明确的前提下，其所带动的上下游产业反而会更受市场青睐。
保障房带动60余个行业受益
    保障房概念成为今年“6.21行情”推动的主要因素，这缘于保障房建设所带动的上下游产业众多，整个产业链上有60余个相关行业受益于此。
    万联证券研究员黄鹏向记者表示：“保障房的建设贯穿于整个‘十二五’期间，因此保障房概念将会是一个长期效应。正是因为保障房建设对众多行业的拉动作用，保障房概念给市场带来的反应体现在广度和深度上。”
    经过测算，保障性住房对工程机械、水泥建材、钢材等投资品拉动明显，直接受益的还有建筑工程。按照2011年保障房开工1000 万套规划，上半年按照34%的开工率计算，对工程机械和重卡销量的占比（相对于2010年）提高到20%以上，对水泥的需求提高6.47%，对钢材的需求提高5.45%。
    然而，正是因为保障房建设效应的长期性，不少保障房概念的股票更多的是靠预期维持股价。
    西南证券房地产行业分析师肖剑向记者表示：“对于参与保障性住房比较多的各地城投类公司来说，保障房的利好并不能在短时期内反映在公司的业绩上。随着保障房建设不断进展，这些城投类公司的业绩才会有比较好的体现，只是这个时间会比较长，一两年内都难以反应到业绩上面。”
    不可否认，保障房的大规模建设必将改变房地产市场的格局已成为业内人士的共识。
    央行上半年贷款投向统计报告称，2011年上半年房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期4423亿元的一半。但是，保障房累计新增908亿元，较年初大增54.8%，新增贷款的半壁江山都被保障房占领。
    中国指数研究院副院长陈晟表示：“当3600万套保障房进入市场后，它们将与商品房平分天下，市场的供求关系将随之发生深刻变化。从上半年房地产行业投资的一些数据就可以看出，国家正在用保障房的投资对冲商品房投资下滑对经济带来的影响。”
净利润下滑已成定局
    7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。此消息一出，一度成为“6.21行情”中流砥柱的地产板块立刻下跌。
    根据Wind数据显示，7月15日，申万房地产指数超额收益率跑输大盘3.00%，为7月份以来相对大盘收益率的最大跌幅，之后这一数值一直在1.5%-3%之间波动，市场做空地产板块趋势明显。
    市场对于房地产市场下半年走势的担忧并非没有道理。今年上半年，未受限购以及限购政策不严厉的二三线城市的销售额，成为房地产企业半年报业绩的主要贡献力量。可以预见，对于上半年依赖二三线城市销售成绩的开发商来说，下半年的业绩必然会因此受到影响。
    肖剑预计，限购范围的扩大肯定会影响下半年房企的销售收入。预计在政策持续从紧、银行贷款持续紧缩的大背景下，今年以及未来几年房地产企业的净利润增速一定会放缓。
    但是，也有业内人士认为对于房企所受到的影响不能一概而论。陈晟表示：“限购扩大对销售确实有影响，但是万科等一些全国性的开发商产品线丰富，加之项目主要以刚性需求为主，因此，影响并没有想象的那么严重。此外，房地产行业虽然存在泡沫，但是远没有到一些人所认为的那么严重。中国城市化的进程还远未完成，这将成为房地产行业未来几年发展的动力。”
低估值难挡机构狂抛
    目前，房地产板块的估值水平与市盈率均已处于历史低位。
    根据Wind数据显示，截至8 月4日，地产板块静态PE为19.26 倍，市净率为2.51倍。而地产板块过去十年静态市盈率平均值为46 倍，中值为25倍，历史低位区间在18-20倍左右。肖剑表示，预计今年下半年，房地产板块的估值水平将围绕17-23倍的水平来回波动，从而形成来回震荡的走势。
    事实上，在房地产行业调控从紧的预期已经明朗的前提下，房地产股票就成为机构抛弃的对象。
    中原地产数据显示，截至8月初，已披露机构持股情况的51家房企中，机构投资者共持有82.4亿股；而今年年初，机构对这51家房企的持股数额高达303.2亿股，半年间减持220.8亿股。就连龙头房企都难逃机构减持的命运。今年1月-6月，万科A的机构持股数由38.71亿股降至13.42亿股，25亿股的降幅在51家地产股中居于首位。保利地产的机构持股数自30.90亿股降至6.39亿股，招商地产的机构持股数从2.78亿股降至1.39亿股，金地集团的机构持股份额也从17.73亿股降低至3.67亿股。
    正如黄鹏所认为，与单纯的房地产行业相比，保障房概念的利好更加明确，而地产板块受到调控政策的影响，这样在保障房利好的同时，还存在一定的利空因素。因此，房地产上下游产业链上的一些行业上涨的预期反而要好于房地产行业。

Q&A

Q=华夏理财
A=西南证券房地产行业分析师肖剑

Q：今年以来，房地产板块有一段时间表现不错，成为大盘上涨的主要动力，那么您认为今年下半年，房地产板块是否会有比较好的表现？
A：我认为房地产板块难有出人意料的表现。虽然房地产板块在今年确实有一段时间表现优于大市，但是如果我们将时间拉长到一年的时间段里观察就会发现，房地产板块的表现与上证综指基本吻合，但是没有跑赢与深成指。总体来说，房地产板块在某段时间会有比较大的波动，但是总体来讲，我们还是做出跟随大市的判断。

Q：目前，投资者判断A股现在已处于底部的一个重要原因，就是地产和银行板块估值处于历史低位。那么，地产板块未来是否会存在估值跌破18—20倍的历史低位区间的可能性？
A：这种可能性是存在的。因为历史低位值是我们根据近十年来地产板块的表现得出的，这只是一个经验值，不能够保证不会出现更低的估值水平。因此，投资者在操作时要留有余地，不能看到估值处于历史低位就认为到了补仓的时机。

Q：在什么情况下可能出现估值更低的情况？
A：如果更严厉的调控政策这样的利空出现，那么可能会出现估值更低的情况。但是，目前看来，调控政策主要还是延续已有的政策，更出乎意料的调控出现的可能性不大。

Q：下半年地产板块的投资策略是怎样的？
A：在目前调控的大环境下，地产企业能够保持稳定运营，在困难的环境下生存下来，是最为重要的。而大型企业具有规模优势，业绩更加平稳，而中小型企业在调控政策中，能够抵御调控影响的途径较少，生存将变得更加困难。因此，不应过分追求利润高速增长的中小型企业，反而应该选择现金以及土地储备都具有一定优势的大型公司。