房企业绩观察 | 低调“缩水”千亿目标？ 宝龙地产否认曾订千亿目标强调高周转

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

尽管宝龙地产控股有限公司（01238.HK，以下简称“宝龙地产”）2019的销售额、营业收入和净利润均实现明显增长，但在于3月10日举办的业绩会上，宝龙地产管理将2020年的销售目标定为750亿元，相比2019年603.5亿元的销售额增幅为24.3%，亦与此前媒体报道的“宝龙地产计划2020年冲击千亿”的规模相去甚远。

与此同时，受疫情冲击，宝龙地产今年前2月的合约销售额为48.21亿，同比下降20.3%，约占全年业绩目标的6.43%。对于全年目标的完成，宝龙地产在财报中强调，“高周转仍是本集团营销的主线”，拟将升级“369”开发模式，提高去化率，加速现金回流。

市场分析人士指出，在疫情还未完全控制之前，上半年房企会比较低调，宝龙不会是第一个变得谨慎的房企。而对于媒体频频提及的千亿目标，宝龙地产相关负责人向《华夏时报》澄清，内部从来没有被宣导过“千亿”概念，员工层面应该都是每年努力完成目标，争取超额，“通常都是稳定地增长一点”。

长三角业绩占比84.9%

3月9日，宝龙地产发布的年报显示，2019年，宝龙地产实现合约销售额约为603.50亿元，同比上升约47.1%，超额完成500亿元年度业绩目标；合约销售面积达376.75万平方米，同比增长33.5%。

宝龙地产在年报中解释说，合约销售创历史新高的原因在于住宅项目“369”的开发模式（3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼）提高了开发效率，加快周转及去化取得良好效果等。同时公司操作大盘能力进一步提升，2019年有6个项目单盘合约销售超过人民币20亿元。

基于此，2019年宝龙地产总收入约260.4亿元，较2018年同期上升32.9%；核心盈利43.9亿元，较2018年同期上升70.2%；归母核心盈利26.8亿元，较2018年同期上升45.3%。

从业绩贡献分布来看，2019年长三角区域销售占比为84.9%。而与业绩贡献来源一致，宝龙地产坚持“以上海为中心，深耕长三角”的拿地策略，过去一年新增41幅土地，截至2019年底的土地储备总计达2973万平方米，其中逾70%的土地均位于长三角。不过，在3月10日举办的线上业绩会上，宝龙地产控股有限公司总裁兼宝龙商业管理控股有限公司董事长许华芳直言，长三角还是竞争比较的激烈，“所以我们其实最近没有拿到什么地”，但存在很多合作机会。

值得一提的是，2018年宝龙地产净负债率高达101.6%，但经过一年的降杠杆，集团2019年净负债率降至81.2%，较2018年同期下降了20.4个百分点。年报认为，“主要是由本集团为达致可持续增长而不断努力管理财务杠杆所致”。

不过，负债方面，截至2019年底，宝龙地产总资产1624.97亿元，总负债1235.90亿元，资产负债率约76.06%。而2014年-2018年，宝龙地产的负债率分别为65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，其负债率显示出缓慢抬升的态势；从负债结构来看，宝龙地产2019年以流动负债为主，达768.5亿元，同比上升31%，规模超过非流动负债的1.5倍。

此外，截至2019年底，宝龙地产借款总额约为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%；一年内到期的借款约为153.21亿元，一年后到期的借款约为399.42亿元。但至2019年底，宝龙地产现金(含等价物)及受限制现金共约236.71亿元，较2018年底增加约50.0%，可以覆盖一年内到期的借款。

宝龙地产相关负责人向《华夏时报》记者强调，与同等规模房企的负债情况相比，公司目前处于均值之下：“近几年，为追求企业的长期可持续发展，公司把保持一个审慎健康稳健的债务水平摆在了突出位置，未来公司会通过加快销售回款满足发展要求与拓宽融资渠道，包括寻求合适机会扩大股权融资等手段 进一步控制公司的债务水平。”

750亿元保底承诺

近期，房地产行业受疫情冲击明显。在年报中，宝龙地产表示，疫情影响导致了复工、开盘延迟，对本集团原有的推盘节奏造成影响。而在业绩会上，许华芳也以宝龙商业为例，透露今年前2个月旗下经营餐饮、电影等业态的商户们收入基本是0，坦言房企受疫情影响之深。《华夏时报》记者注意到，宝龙地产发布的未经审核数据显示，疫情期间，宝龙今年前2月的合约销售额为48.21亿，同比下降20.3%。

多家媒体报道显示，宝龙曾在2018年提出的“2020年冲击千亿元销售规模”的口号。在2019年中期业绩会上，宝龙地产还公布未来三年规划时也提出每年销售额增长30%的预期。

不过，在此次业绩会上，管理层给出了2020年销售额750亿目标的保底承诺，相比2019年603.5亿元的销售额增幅为24.3%。

对此，许华芳解释说，750亿是要给大家承诺的数字，也是要务必达到的一个目标：“我们内部肯定还是更加地努力地往前走的。其实我们之前定的是800亿，但是，我们还是考虑最近疫情，确实影响比较大。所以，还是先少50个亿，就是买一个保险。有机会补回年初的销售下跌。”

关于千亿目标为何缩水、何时重提的问题，《华夏时报》记者向宝龙地产方面发出询问。上述宝龙地产相关负责人表示，宝龙内部从来没有被宣导过千亿这个概念：“说实在话，我在宝龙超过十年了，我对这个企业的理解是，老板真的不激进。”该负责人强调，但这不代表宝龙就没有雄心壮志，“只是不会纯粹追求速度和规模”。

不过，以前两个月的销售额来看，目前宝龙地产仅完成全年目标的6.4%，在接下来的10个月内，需完成全年业绩目标的93.6%。

对此宝龙地产依然显得很有信心。“我个人习惯是不悲观不乐观的态度。”许华芳乐观表示，基本上上一周（旗下购物中心）的人流已经回到七成了，预计未来一两周左右，房地产行业的销售情况将基本恢复正常，“疫情对于整个行业全年销售的影响将在5%-10%左右”。

对于达成业绩的方式，财报称，“高周转仍然是本集团营销的主线。本集团拟升级’369’开发模式，提高去化率，加速现金回流”。克尔瑞研究中心认为，宝龙地产2020年计划可售货值1331亿人民币，要达到750亿元的销售目标，全年只需达到56.3%去化率，低于2019年约70%的去化率，完成全年目标的难度不大。

知名地产分析师严跃进认为，销售目标尤其是千亿的目标，和当时的市场大环境有关。尽管过了千亿意味着规模和市场占有率，即使宝龙提出过千亿目标，现在宝龙对于目标的调整，也是在新冠肺炎冲击下的企业相对理性的投资策略，无需过度解读。

“根据企业的实际发展情况来就好，不要唯’千亿’论。”一位不愿具名的业内人士向《华夏时报》记者指出，相比“千亿”，其认为宝龙在强调高周转的同时，更需要警惕高杠杆隐患和高周转之下的品质问题，“绝不可忽视项目最为关键的质量”。

值得注意的是，严跃进预计， 在疫情还未完全控制之前，上半年房企会比较低调，宝龙不会是第一个变得谨慎的房企，接下来业绩目标变得保守的房企应该还会出现。“但不排除随着各地降低首付等政策，预计后续也会陆续进行调整或上调目标的”。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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