新政结束楼市仍看涨 私募二次抄底

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陶盈舟 北京报道

   当11月4日住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏在接受采访时指出，今年初出台的一系列“楼市优惠”政策很可能将到年底终止时，已经逼近年度高点的楼市再度成为了市场的焦点。
    很显然，如果按照目前的消息面，无论是契税、营业税的优惠政策取消还是贷款利率的“上涨”，无疑都会对今年提前复苏的房地产市场造成一定程度的影响，从而起到调整房地产市场的作用。
    然而，现实的情况却并非如此。尽管随后中国房地产协会副会长顾云昌表示，楼市的优惠政策至少要等到12月中央经济会议后才能定调，但各地房价却已经出现了持续走高的现象，在北京东四环的一家新楼盘，记者发现每平米均价已逼近3万元大关，而周边的楼价普遍低于2万，比起新楼盘，各区域二手房市场也出现了交易的高潮，在北京市朝阳区过户大厅，多达2000人的排号验证了楼市一如既往的火爆。
    “事实上，从目前的情况看，即使优惠政策取消，房地产公司也很难出现2008年那样的情况。”北京一家中型房地产开发企业的管理人士私下向《华夏时报》记者透露，除了由于今年楼市回暖带来的资金缓解之外，银行资金和众多私募基金的集中涌入也是地产公司资金充裕的原因之一，“所以即便是收紧政策，对房地产公司来说影响也不会太大。”
中国楼市“难缺钱”
    令人印象深刻的是，就在年初楼市的“小阳春”来临之前，不少房地产公司还曾因为资金链过度紧张而四处寻找资金濒临倒闭，然而仅仅几个月之后，情况就呈现出相反的态势。
    北京今年二季度甚至出现了二手房销量远超一手房的壮观局面，同时，曾在2008年出现的开发商捂盘现象也再次上演，事实上，同样在2009年，房地产公司的上市也呈现出扎堆的现象，恒大地产、龙湖地产、万达地产等纷纷传出了上市的消息，11月5日，内地地产公司——恒大地产便在香港联交所主板正式挂牌，一举形成IPO重启以来内地房企赴港上市的最大融资规模。
    “造成房地产市场的火爆其实很简单，一是国家四万亿经济刺激计划的出台，二是一系列刺激房地产市场的政府优惠措施，特别是针对房地产企业的保证金，等于挽救了一大批濒临倒闭的公司，第三则是购房人的刚需以及私募基金和游资的抄底。”上述人士坦言。
    根据清科集团的统计，投向房地产行业的私募基金早从2007年开始便流入国内。数据显示，从2007年第一季度到2009年上半年，总计有17只针对亚洲市的私募股权房地产投资基金成功完成募集，涉及募资总额达127.27亿美元，同期，投向中国房地产市场的资金总额达到了90美元，占到了上述额度70%的比例。
    对此，清科研究中心分析师段宁宁告诉记者，作为资金密集型的产业，房地产行业一向对于资金的需求相对较高，“但是目前中国房地产市场的整体融资渠道依然较窄，主要依靠银行贷款、定金及预付款，等于说银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。”上述人士指出，一旦出现类似2008年的经济波动，那么房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全，所以中国的楼市很难出现真正的“缺钱”。
    正因如此，在中央尚未出台楼市优惠政策前，众多来自海外的资金已经先知先觉般涌入中国楼市，“仅2009年第一季度就有6起针对中国房地产企业或房地产项目的投资，投资活跃度处于2008年以来的最高点。”这也使得原本应到第二季度才能呈现复苏状态的楼市提前一步走出了低谷。
优惠结束前
二次抄底
    根据近一个月来的“政策吹风”，今年出台的二手房营业税、契税的优惠政策以及印花税和土地增值税减免的政策很可能都将在今年年底取消，而一旦银行房贷利率取消7折优惠，更是会对房地产销售市场产生立竿见影的效果。
    有意思的是，来自各方的观点却几乎一致认为，政策面的影响并不会影响目前房地产市场的回暖趋势。渤海证券研究所分析师周户表示，在即将到来的年底，国内房地产行业预计将呈现金10银11的局面，也就是说成交量将出现继续增长。统计数据显示，近期国内房地产市场的成交量已经连续四周出现环比上升，预计10-12月月均新开工面积较前9个月将增长32%-35.33%，而2009年房地产开发投资将同比增长22.1%。
    同期，龙湖地产、中信地产纷纷传出赴港上市的消息，其中即将于11月19日挂牌香港的龙湖地产目前国际配售部分已超额认购4倍，仅淡马锡、新加坡政府投资公司、中银集团、平安中国资产管理（香港）和香港置地集团5家基础投资者便合计认购了1.975亿美元，火爆的认购恰恰也印证了分析师的观点。
    “楼市继续逆市出现火爆的原因之一是流动性的环比收缩将促使开发商加快储备资金，加大推盘的促销力度，另一个就是外汇占款驱动的流动性将刺激房价和房地产行业的继续上涨。”周户如是表示。
    联合证券也在房地产报告中认为，“供给的释放和投资客的再度入市是成交反弹的两个主要原因。”由于目前大部分城市的二套房贷政策执行明紧暗松，就无形中为投资客提供了宽松的信贷环境，“在强烈的通胀预期下寻求货币保值增值的需求直接加速了投资客的再度入市，促进了楼市的再次活跃。”
    莫尼塔机构对此也认为，当前部分银行的放贷政策收紧主要是银行自身层面的，贷款额度不多，也不着急放贷，属于一种“趁机涨价”的自然行为，并非政策自上而下的收紧。“因此，这样的收紧程度很可能在年底或者明年年初又可能重新松开。”
    但无论房地产优惠政策未来走向如何，这种短期内给房地产市场带来压力的情况无疑再次给了投资客和抄底资金二次进入的机会。
    在清科提供的数据中，记者发现，每年私募股权基金对中国房地产行业的投资均呈现出周期性波动，而下半年历来都是抄底的黄金时间，从2006年开始，下半年不论是投资总额还是投资案例，其总数都高于同期上半年交易资本总量，“那么在今年特殊的政策和经济环境下，二季度基金几乎无法介入，很可能这部分资金会延后到年终时集体流入市场，进行二次抄底。”

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