华侨城再度转让地王项目 或为缓解高负债下资金周转压力

见习记者 李贝贝 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道

10月19日，深圳华侨城房地产有限公司（000069.SZ，下称“华侨城”）在北京产权交易所挂牌出售其持有的上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权，而包括上海华合在内，10月以来华侨城及其下属子公司已经发生了4宗股权转让（含预披露）。

分析人士认为，华侨城近来“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目，给其带来了较大的资金压力。自去年下半年开始频繁转让股权或产权的华侨城，其目的在于缓解资金周转压力、降低持续攀升的资产负债率。

对此，华侨城集团党宣部负责人回复《华夏时报》记者称，在当前经济形势下，华侨城集团通过市场化手段，整合等多种方式，不断调整提高整体资产周转效率，为文旅建设提供了有力保障，这是正常的市场行为，也是华侨城集团在创新发展模式下实现跨越发展的重要路径。

挂牌上海苏河湾地块

10月19日，华侨城在北京产权交易所公开挂牌出售旗下子公司上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。

转让标的基本情况显示，上海华合房地产开发有限公司成立于2016年7月26日，注册资本为15亿元，由深圳华侨城房地产有限公司和华润置地（上海）有限公司分别持股50%，此次转让方为华侨城。

公开资料显示，2016年1月20日，闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块被华润华侨城联合体以69.32亿元夺得，楼板价38019.8元/平米，总面积2.49万平米，成为轰动一时的“地王”，这即是苏河湾中央公园地块。

同年7月26日，华侨城与华润置地共同设立两家项目公司用以开发该地块。其中，此次被挂牌的上海华合房地产开发有限公司负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目。根据公开信息显示，该地块规划用地性质为商业服务业用地、商务办公用地、三类住宅组团用地。上海市规划和国土资源管理局官网上的出让条件显示，33-02街坊地块要求综合用地比例为办公不大于50%，商业不小于20%，住宅不大于30%；建筑高度不超过100米；地块内需配置不小于1500平米的地块内部绿化，且地块北侧需设置不小于10米的公共通道；住宅套数下限163套。而上海华筵房地产开发有限公司负责开发其他三幅地块。

截至今年9月30日，上海华合房地产开发有限公司实现营业利润36.42万元，净利润36.42万元，总资产38.22亿元，总负债23.28亿元，所有者权益为14.95亿元。

据悉，目前交易处于预披露阶段，预披露公告期为自公告之日起20个工作日，即截至今年11月15日，当前暂未公布转让底价。

华侨城苏河湾连年业绩不佳

针对为何要挂牌该项目以及未来所获资金将用于何处等问题，《华夏时报》记者联系了华侨城华东公司，但该公司媒体负责人表示不便回复。记者随后又联系了华侨城深圳总部，华侨城集团党宣部负责人同样没有回复关于挂牌出售该项目的问题。

上海业内人士分析，华侨城此举主要受资金压力及销售业绩的掣肘。

“目前高端项目受到市场的影响还是蛮大的，去化速度会比较慢。”上海中原地产分析师卢文曦直言，在目前上海限购限贷的严格调控之下，由于华侨城苏河湾中央公园地块的开发周期较长，资金回笼显然会成为问题，“转让部分股权其实也是希望分担压力”。

华侨城在苏河湾深耕已久。

公开资料显示，2010年2月11日，华侨城以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，楼面价高达5.28万元/平米，成为当时的全国单价地王。同年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，使得苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

在2012-2016年为集团带来超110亿元的销售额。

这之后，因上海楼市调控持续加码，苏河湾项目再度“降温”：2017年项目销售金额19.96亿元；2018年上半年，华侨城苏河湾销售金额仅2.17亿元。例如，在半年报中，华侨城（亚洲）表示，2018年上半年收入较2017年同期下降约52.1%，主要原因就是由于上海苏河湾项目受地产调控政策影响，收入大幅下降所致。

华侨城2017年年报显示，上海华合开发的33-02街坊地块已于2016年正式开工，预计下批竣工时间2020年，但截至目前该项目仍未有入市开盘的消息。据悉，该地块将建成两栋共有234套的住宅，以及一栋100米的甲级写字楼与配套商业。

出售资产回流资金

值得注意的是，包括上海华合在内，10月至今，华侨城及其下属子公司已经发生了4宗股权转让（含预披露）。不仅如此，自去年下半年以来华侨城已多次转让股权或产权。在2017年年报中，华侨城称公司“将资源获取与资源转化结合起来，探索地产项目股权合作的创新思路。北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城与其他地产公司的合作等，为公司带来了近200亿的现金流入”。

对于多次频繁出售资产的动机，华侨城集团党宣部负责人没有回应《华夏时报》记者提出的“是否因资金掣肘”的疑问，而是回复称公司契合国家大力推进全域旅游、新型城镇化等战略，在新战略实施中通过资产处置、股权转让、合作开发等方式，加快现金回流，从而提高整体资产周转效率是华侨城新战略的重要组成部分，是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。

“我个人认为这是一个资产盘整重新整合的过程。”卢文曦建议，对于业绩表现不佳的资产，华侨城“该剥离就剥离”。而对于仍有发展潜力的资产，可以继续发展。易居研究院研究总监严跃进认为，“通过此类项目抛售，为华侨城把控成本同时改善现金流创造了条件，后续也可以积极支持文旅产业的转型”。但其同时提醒，抛售本身也容易引起外部的担心，这也是其在处理投资者关系方面需要注意的地方。

不过，依然有分析人士认为，华侨城近来“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目给其带来了较大的资金压力。联合资信评估有限公司在今年7月底发布的《华侨城集团有限公司跟踪评级报告》中直言，“公司存货规模大，对资金形成一定占用，且受房地产开发及结算的周期性影响，公司经营活动净现金流波动很大”。

以半年报的数据来看，华侨城资产负债率由上年期末的69.89%上升至今年上半年的73.28%；2018年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为-92.4亿元，上年同期为-176.9亿元；投资活动产生的现金流量净额为-61.6亿元，上年同期这个数字是-14.9亿元。

目前，华侨城已经加大了融资力度：10月18日，华侨城公告称，今年1-9月累计新增借款金额403.78亿元，占2017年末净资产654.76亿元的61.67%；截至9月30日，公司借款余额1041.24亿元。不过，华侨城强调，新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金。

责任编辑：袁晓澜

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