【“洗白”商住】北广率先调控商住 谁来跟进

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 陈小瑛 于玉金 王海春 北京广州深圳报道

北京3.26商住调控政策出台后，北京商住市场产生了强烈的化学反应，中介机构紧急下架相关房源，6家开发项目被停网签，成交速冻。北京政策风向是否会引发其他城市跟随成为业内关注焦点。

3月30日晚上，广州也出台商业楼买卖的调控规定，与北京如出一辙，政策包括商服类（商业和办公）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位等等。

资深商业地产专家段舒怀告诉《华夏时报》记者，北京的地产政策一直是全国的风向标，此次商业地产严控政策直接会影响到其他一线城市，可以预料到两三个月内，类似的限购政策上海、广州及深圳都会陆续出台，具体实施细则或许会略有不同，但增大投资限制条件，回归商办本质，去除居住产品以及限贷等条件都会具备。

签约跌幅高达99.9%

北京酝酿已久的商住调控，被业内戏称为“休克疗法”，其严苛程度令北京楼市“哗然”。

3月26日，北京出台商住限购新政，要求开发企业在建（含在售）商业、办公类项目只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款。这一政策从规划、销售、购房资格、信贷层面精确打击“商改住”。

此次调控的威力首先震慑到的是房产中介及6家开发项目，商办类项目的成交速冻。3月27日晚，包括林肯公园、万科天地在内的６个开发项目，因涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，被停止网签。另外，近几日，有数十家涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的房产中介被责令停业整顿。

据中原地产研究中心统计数据显示，商办市场在新政后3天后，网签量个位数，只有位于通州的个别项目企业签约5套及门头沟与丰台各有一宗企业购买，因为符合企业购买，其他北京所有项目全面冰冻。而在新政前三天，签约套数高达850套，从侧面反映出，北京新政策后，商办类物业签约跌幅高达99.9%。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，按照目前政策的力度，预计北京二季度，商办类物业签约很可能跌幅9成以上。市场已经快速降温。

原本商住楼作为北京楼市的补充型产品，数量较少。但随着住宅限购及新建商品住宅供应量的减少，2016年3月，北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。有机构统计显示，2016年一年的销量比过去3年的总和都要多。

中国指数研究院的数据也显示，2016年，北京商办市场（商住+写字楼+商业用房）月均成交约57万平方米，同比增加105%；成交均价为30609元/平方米，2016年商办项目尤其是商住公寓成交主要集中在顺义、大兴、通州、门头沟等五环以外。

开发商迎来巨大挑战

相对于市场遇冷，开发商迎来的挑战更是空前的。

而目前大部分知名开发商在北京都有不少商住项目。据不完全统计，2012年至2015年，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。

有开发商向记者吐槽，此前拿的商业地块本来规划的都是改善型商住产品，并且开始实施，但是目前不得不重新规划，损失巨大。

段舒怀指出，最近北京对商业地产的严格限购政策使大部分开发商陷入了困境。特别是一直打擦边球的商住类产品直接划上了休止符。

他举例称，去年北京获取新挂牌的几块商业土地的开发商在产品设计上都规划的是小户型及改善型居住类产品，现在基本上不能实施了，不仅规划要改，方案要推倒重来，最重要的是项目的总体定位和收益模式都要重新研究，对已经开工的项目带来的影响非常大，对已经入市销售的项目也踩了急刹车，所以，市场的直接反映就是交易量冰冻。

“从政策解读而言，不允许个人购买，切分面积不小于500平米，不允许具有居住性质等限制性要求将投资人群和居住客群直接挡在门外，同时也影响到了需要办公产品的创业型企业和小型企业，如此一来，商业地产将会面临产品同质化严重，客群单一，去化压力加大的难题，而目前租售比还难以达到投资回报需求，如何寻找新的出路是几乎所有开发商面临的挑战。”段舒怀称。

沪深预计迅速跟进

由于北京出台了商住楼买卖的相关限制，让购房者开始担忧，深圳是否会跟进。

在调控的震慑之下，2016年深圳楼市逐渐降温，短线投资客退场、热钱放缓了入市的步伐，商业地产也跟着受挫。不过，商务公寓由于比住宅价格便宜点，也受到一些买不起住宅的刚需，以及被限购的投资客亲睐。

深圳商业楼的价格涨幅，明显低于住宅。根据深圳房地产信息网的监测，2016年深圳的二手商业挂牌均价为80848元/平方米（较2015年（65260元/平方米）上涨23.9%。根据深圳房地产信息网的监测，2016年深圳二手商业成交面积54.45万平方米，同比增加15.8%；二手商业成交套数6949套，同比减少11.2%。

目前，深圳商业用房的存量还非常大，根据深圳规划国土委的数据，截至3月29日，商业用房可售套数20677套，可售面积211.58万平米。相比之下，住宅的存量也只有34268套，可售面积372万平米。

“深圳的商住楼不太可能出调控政策，否则市场要死了。”深圳一位国有房企人士告诉记者，因为深圳的户籍政策和产业政策与北京截然相反，深圳是鼓励人来，产业政策也是希望多来搞实业，北京与深圳的实际情况不同，深圳要鼓励人来，调控就不能限购。

记者从深圳权威人士处得到的消息称，深圳短时间内不太可能出台相关政策。“但未来仍充满着不确定性，因为现在出政策和过去不同，现在的节奏很果断，今天出台，今天就生效。”该人士称。

除此之外，深圳规划国土委一位人士告诉记者，在深圳，对于商办性质改成类住宅是严格限制的，而对于商务公寓性质的房子还是鼓励的，不需要政府的相关配套设施是一个原因，并且目前市场上商住楼太多，需要去库存。

对于上海商住市场，记者了解到，由于违规销售等乱象丛生，在春节前夕，上海暂停了对部分类住宅项目的销售，并进行整顿。

《华夏时报》记者从中原地产获得的数据显示，上海2016年商办楼总成交金额首次破1900亿元，商办投资意愿度加强，这其中服务式公寓的交易量增长了5.5%。

有地产分析人士告诉记者，上海类住宅占商品房的比例只有一成左右，但北京的比例要大一些，可能达到二到三成。上海1月停止网签，并在近期市场上开始整顿，力度已经较大。

在广州迅速跟进商业地产调控政策后，对于深圳和上海是否会跟进，段舒怀则指出，北京的地产政策一直是全国的风向标，预料到两三个月内，类似的限购政策上海及深圳都会陆续出台，具体实施细则或许会略有不同，但增大投资限制条件，回归商办本质，去除居住产品以及限贷等条件都会具备。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

“洗白”商住系列报道（二）《交易速冻商住项目无人看房 北京2.3万套卖给谁》
http://www.chinatimes.cc/article/66165.html

“洗白”商住系列报道（三）《上海掀“类住宅”整顿风暴 超90万平存量待处置》
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