深圳调控再次升级 为货币松绑筑防火墙？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛袁晓澜 深圳报道

7月31日晚，在中央召开政治局会议开完，释放遏制房价上涨信号后，作为2015年来房价率先上涨的龙头——深圳，立刻升级了调控政策。

调控组合拳包括：暂停单位购买新房和二手房；单位已购房，5年内禁止转让；个人新购住宅3年内禁止转让，包括新房二手房；商住公寓，新供应用地只租不售，单位和个人购买，5年内禁止转让；有房贷记录离婚两年内，按2套政策执行，若无房贷记录且无房的首付三成；若离婚前只有1套的首付五成，但调控不涉及已经网签的房源。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，央行开启放水，怕资金流入楼市，深圳作为龙头城市，率先调控，作出表率，反映了国家希望通过深圳调控，将一线城市反弹的势头压住，引导市场预期，给货币政策松绑创造条件，筑上一道防火墙。

企业限购

实际上，7月26日，深圳就流出了请示文件，而此次出台的调控内容与请示文件基本上一致，只是不涉及过往。

请示文件谈到，由于新房限价，部分热点区域新房和二手房价格倒挂，买到即赚到效应发散，公司参与摇号带来了市场情绪紧张。

今年深圳106个在售楼盘，大概30%的楼盘存在倒挂，主要集中在南山科技园、蛇口、前海、龙华中心区等热点区域。

并特别点名了蛇口招商双玺，也就是传说中手握5000万元只能找个角落蹲一蹲的神盘，以公司名义买房的数量，占到了摇号人数的22%。

深圳市规土委在文件中指出，由于价格倒挂，存在套利空间，大量手握现金的买家，为了破除限购，只好注册多个公司来参与摇号，这对于真正有买房需求的个人来说，肯定会形成挤压，文件认为，这违背了房住不炒，稳定房价的调控目标。

2017年，深圳企业购买新住宅总共有785套，虽然数量不多，占比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期占比明显上升，规土委没有公布今年上升多少，但特别强调了企业投机意图上升，需要给限购政策打上公平的补丁。

此前，北京、广州、长沙、杭州、西安、南京等多个城市，已经出台了措施，暂停向企事业单位销售住房。上海在7月2日，也对企业限购了。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，深圳是借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”，政策的出台及时且必要。

限售3年

深圳规土委指出，2017年，深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%，基本上快占据半壁江山了！说明市场存在一定的短炒投机行为！

深圳的业内人士表示，这在全国也是少见的现象，深圳的居民杠杆率在全国排名第二，仅次于厦门，投机炒作氛围浓厚。

所以深圳二手房市场，大部分都是满2年就卖的房子，很难找到满5年唯一的房源。

文件给出的数据是，2015年7月至2018年6月，深圳居民购买的新房和二手房住宅总共是40.34万套，占存量房的23.7%，（目前登记在册的商品住房存量数据为170万套），如果限售三年，那将有40万套房源将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作。

但经过一个星期的酝酿后，最终出台的政策是，不涉及已经网签的房源，也就是说不影响这170万套房的交易，只有新购买的房源才会限售，这样就不会造成短期的供不应求问题。

一线城市里面，目前只有广州出台了限售2年，北京只有两限房限售5年，普通商品房不限，上海还没有限售。

王锋表示，近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。对住宅限售，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

关于抑制离婚炒房，实际上目前北京、广州、成都等多个城市已出台类似政策。因为假离婚一直是炒房酷爱用的手段，每次限购的出台都会伴随一波假离婚浪潮。

2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全深圳新房总成交量的10.8%，离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%，说明深圳离婚后，短期内再买房投机房产占比比较大。

此次离婚政策属于“打补丁”政策，有利于杜绝假借“假结婚”获得首套资格、税费优惠，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，但政策并未一刀切，对于婚后的合理购房需求依然给予宽松处理。

公寓被严控

而商住公寓此次也成为重点调控的对象，各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。同时，企业、个人购买的商住公寓限售5年。

近5年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。

王锋表示，该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

美联物业深圳董事总经理江少杰认为，对于新售商务公寓购房者来说，可能要持有7年左右时间，同时买家减少，直接影响商务公寓的成交量，未来市场流通量将进一步萎缩，需求减少，从而变成真正的“不动产”。

深圳贝壳研究院院长肖小平说，买公寓的人大部分是没有名额买商品房的，量是先行指标，量下降之后，价格也会降温。但同时，这个政策可能还会结合一些不在这次发布的政策，比如金融与银行的房贷政策、房贷额度等其他调控手段或者是外力因素，如果说这些外力因素继续保持比较紧的状态，有可能最终会令房价有下调。下调幅度具体还是要看银行等政策，如果额度依然这么紧，房贷利率更高，可能会和这次房价政策共震，最后达到更低迷的状态。

责任编辑：张蓓

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