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深圳调控再次升级 为货币松绑筑防火墙?

作者:陈小瑛 袁晓澜

来源:华夏时报

发布时间:2018-08-03 16:51:17

摘要:7月31日晚,在中央召开政治局会议开完,释放遏制房价上涨信号后,作为2015年来房价率先上涨的龙头——深圳,立刻升级了调控政策。

深圳调控再次升级  为货币松绑筑防火墙?

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 陈小瑛袁晓澜 深圳报道

7月31日晚,在中央召开政治局会议开完,释放遏制房价上涨信号后,作为2015年来房价率先上涨的龙头——深圳,立刻升级了调控政策。

调控组合拳包括:暂停单位购买新房和二手房;单位已购房,5年内禁止转让;个人新购住宅3年内禁止转让,包括新房二手房;商住公寓,新供应用地只租不售,单位和个人购买,5年内禁止转让;有房贷记录离婚两年内,按2套政策执行,若无房贷记录且无房的首付三成;若离婚前只有1套的首付五成,但调控不涉及已经网签的房源。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者,央行开启放水,怕资金流入楼市,深圳作为龙头城市,率先调控,作出表率,反映了国家希望通过深圳调控,将一线城市反弹的势头压住,引导市场预期,给货币政策松绑创造条件,筑上一道防火墙。

企业限购

实际上,7月26日,深圳就流出了请示文件,而此次出台的调控内容与请示文件基本上一致,只是不涉及过往。

请示文件谈到,由于新房限价,部分热点区域新房和二手房价格倒挂,买到即赚到效应发散,公司参与摇号带来了市场情绪紧张。

今年深圳106个在售楼盘,大概30%的楼盘存在倒挂,主要集中在南山科技园、蛇口、前海、龙华中心区等热点区域。

并特别点名了蛇口招商双玺,也就是传说中手握5000万元只能找个角落蹲一蹲的神盘,以公司名义买房的数量,占到了摇号人数的22%。

深圳市规土委在文件中指出,由于价格倒挂,存在套利空间,大量手握现金的买家,为了破除限购,只好注册多个公司来参与摇号,这对于真正有买房需求的个人来说,肯定会形成挤压,文件认为,这违背了房住不炒,稳定房价的调控目标。

2017年,深圳企业购买新住宅总共有785套,虽然数量不多,占比3.05%,但同比2016年增加了0.92%,而且近期占比明显上升,规土委没有公布今年上升多少,但特别强调了企业投机意图上升,需要给限购政策打上公平的补丁。

此前,北京、广州、长沙、杭州、西安、南京等多个城市,已经出台了措施,暂停向企事业单位销售住房。上海在7月2日,也对企业限购了。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示,深圳是借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房;一是有利于堵住漏洞,避免个人绕开限购政策进行炒房,二是有助于“摇号购房”的公平性,防止企业“与民争利”,政策的出台及时且必要。

限售3年

深圳规土委指出,2017年,深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米,占全年二手房销售面积的46.2%,基本上快占据半壁江山了!说明市场存在一定的短炒投机行为!

深圳的业内人士表示,这在全国也是少见的现象,深圳的居民杠杆率在全国排名第二,仅次于厦门,投机炒作氛围浓厚。

所以深圳二手房市场,大部分都是满2年就卖的房子,很难找到满5年唯一的房源。

文件给出的数据是,2015年7月至2018年6月,深圳居民购买的新房和二手房住宅总共是40.34万套,占存量房的23.7%,(目前登记在册的商品住房存量数据为170万套),如果限售三年,那将有40万套房源将被锁定交易,可以有效遏制房地产炒作。

但经过一个星期的酝酿后,最终出台的政策是,不涉及已经网签的房源,也就是说不影响这170万套房的交易,只有新购买的房源才会限售,这样就不会造成短期的供不应求问题。

一线城市里面,目前只有广州出台了限售2年,北京只有两限房限售5年,普通商品房不限,上海还没有限售。

王锋表示,近两年,北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策,抑制市场炒作、稳定房价预期。对住宅限售,有利于抑制短期炒作和非理性购房,防止未来过度抛售可能导致的经济风险;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动且富有人性化。

关于抑制离婚炒房,实际上目前北京、广州、成都等多个城市已出台类似政策。因为假离婚一直是炒房酷爱用的手段,每次限购的出台都会伴随一波假离婚浪潮。

2017年,深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全深圳新房总成交量的10.8%,离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手房总成交量的4.2%,说明深圳离婚后,短期内再买房投机房产占比比较大。

此次离婚政策属于“打补丁”政策,有利于杜绝假借“假结婚”获得首套资格、税费优惠,进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞,但政策并未一刀切,对于婚后的合理购房需求依然给予宽松处理。

公寓被严控

而商住公寓此次也成为重点调控的对象,各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。同时,企业、个人购买的商住公寓限售5年。

近5年,深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%,个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来,北京、上海、广州均加大力度,抑制商务公寓投机炒作。

王锋表示,该政策的出台,一是有利于抑制投机,堵住社会资金炒作商务公寓;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;三是增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施,可能影响开发商参与城市更新的积极性,但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间,具有积极的意义。

美联物业深圳董事总经理江少杰认为,对于新售商务公寓购房者来说,可能要持有7年左右时间,同时买家减少,直接影响商务公寓的成交量,未来市场流通量将进一步萎缩,需求减少,从而变成真正的“不动产”。

深圳贝壳研究院院长肖小平说,买公寓的人大部分是没有名额买商品房的,量是先行指标,量下降之后,价格也会降温。但同时,这个政策可能还会结合一些不在这次发布的政策,比如金融与银行的房贷政策、房贷额度等其他调控手段或者是外力因素,如果说这些外力因素继续保持比较紧的状态,有可能最终会令房价有下调。下调幅度具体还是要看银行等政策,如果额度依然这么紧,房贷利率更高,可能会和这次房价政策共震,最后达到更低迷的状态。

责任编辑:张蓓


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