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促成交易同时赚取首付贷高息收益 中介非正常逐利

作者:董映颉

来源:华夏时报

发布时间:2016-03-12 00:53:49

摘要:曾经被视为金融创新业务的首付贷,如今却四面楚歌,遭到各地金融监管部门的“围剿”。据了解,目前北京、上海、深圳的金融主管部门都表示将对此类产品进行严查。

促成交易同时赚取首付贷高息收益 中介非正常逐利

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 董映颉 北京报道

在今年的3·15来临之际,首付贷业务的违规触线成为行业内不可忽视的现象。

首付贷遭查,始作俑者是上海链家。2月底,上海链家门店被指在经营过程中欺瞒房源信息,在购房者不知情的情况下,所购房产被抵押用于获得贷款。在上海消保委公布的两起事件中,链家提供的月利率为1.6%的垫资贷款成为众矢之的。

成也萧何,败也萧何。曾经被视为金融创新业务的首付贷,如今却四面楚歌,遭到各地金融监管部门的“围剿”。据了解,目前北京、上海、深圳的金融主管部门都表示将对此类产品进行严查。

同时,当链家被推向行业的风口浪尖,房地产中介行业链条的诸多问题也开始显现。上海消保委同时公布的消费者满意度调查显示,仅有11%的消费者满意房产中介,52%的消费者“不满意”,其满意度平均值也只有7.47分,较大多数行业都低。其中,高达84.8%使用过中介服务的消费者遇到了消费纠纷,却只有21.6%的消费者在权益受到侵害后进行了维权。

“二手房交易的基础条件比较差,需要企业和行政主管部门共同努力,未来行政主管部门将出台更多规范性文件,从源头上治理中介乱象。”业内一位分析人士指出。

违规的中介首付贷

在上海消保委处理的两起案例中,购房者庄先生通过链家购买上海市富平路一处住宅,但在庄先生不知情的情况下,房产被抵押给链家一名工作人员,该房屋的房东按1.6%的月利率通过链家获得了167万元贷款,用于购买其他房屋。

另一位通过上海链家购房的黄先生,则遭遇到了按揭贷款被“抬高”,以及没有被充分告知的经历。链家方面称,为推进交易需要先帮房东还抵押款。链家工作人员向黄先生表示可通过融资来完成交易:由链家出资110万元,月利率1.6%。

两次交易,链家方面始终没有走正常流程。按正常流程,消费者在缴定金的时候就已经进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来。

“在楼市成交火爆的市场环境下,中介往往通过一些非正常手段促进成交。由于目前一线城市的房价较高,购房者难以凑够首付,因此首付贷这类过桥贷款在中介服务中应运而生。”中原地产首席分析师张大伟表示。

实际上,业内人士分析,互联网中介这种模式,本身就包含“为买卖双方提供服务”的空间。链家介入金融比较早,通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题,客观上讲,该类金融产品为了促成交易而提供的增值服务,对于交易本身是有积极意义的。

事实上,中介推广金融业务并出现问题的并非链家一家,在上海消保委公布链家违规情况的同时,上海消保委同时公布了20家房产中介的违规情况。

“不只是链家,房产中介与融资公司合作是行业中正在盛行的方式,中介人员可以通过支付公司进行融资来促成房产交易,同时还能增加部分收益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为目前中介行业的金融类产品乱象丛生。

从操作模式来看,链家、世联行等房地产中介提供的首付贷产品主要有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。

“由于目前相关主管部门暂时没有对首付贷这类产品进行专门监管,因此一些不规范的门店和中介人员,为借机从借贷融资中赚取抽成而故意向购房人隐瞒了房源的贷款情况和业主信用情况,从而更加剧了当前中介普遍存在的金融乱象。”业内一位分析人士指出。

中介自食恶果

业内人士指出,造成中介行业首付贷乱象的,仍是中介自身。

“中介这个行业鱼龙混杂,从业人员入行门槛较低,相对于其他行业来说,人员素质也较低,因此在市场竞争激烈的时候,经常会出现违规操作,造成了中介行业的混乱。”张大伟表示。

以链家地产为例,在链家的野蛮扩张过程中,缺乏有效管理的弊端暴露无遗。

自2014年底,链家地产开启了并购扩张模式,先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州盛世管家等公司。链家在北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一。

链家相关负责人曾表示,链家还将继续布局二线城市和长尾城市的市场。一些尚未开设分公司的城市,链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场,在这些城市并购众多中小中介。

在不断增加市场份额的同时,链家也增强了自己在二手房领域的定价权,同时辅以金融服务,一时间链家跑马圈地速度令同行侧目。

为了快速铺开业务,链家推出“速销房”独家委托业务,即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出,链家将赔付房东违约金。

“链家的速销房业务就是在业主售价的基础上,链家可以通过自己的销售优势自行提高价格,一方面中介赚取了价格差,而另一方面业主可以更加快速地卖出房子。”一位曾经咨询过该业务的二手房业主对记者表示。

“在这样的业务设计下,中介人员为促成交易以及最大化赚取差价,在交易过程中则难免对购房者进行信息隐瞒、夸大事实甚至欺骗,最终通过首付贷这类产品帮助购房者促成交易。”业内一位分析人士指出。

在链家这一行业“大佬”的推动与激发下,其他中介公司也争相效仿,“速销房”、“独家委托”等概念演变成行业之间的恶性竞争,而首付贷这类产品也成为了行业“惯例”。

在此后的不到一年时间,市场上涌现了一大批欲打造线上线下的O2O购房平台,如爱屋吉屋、Q房网、房多多、好屋中国、平安好房,其中悟空找房从2015年12月开始,其针对“买房缺首付”、“交易后快速回款”、“卖房前提前还贷”分别推出了 “首付贷”、“闪付贷”、“赎楼贷”,成为首付贷产品的衍生品。

首付贷遭调查

首付贷的风险传说,更像是上海链家事件的后续,又被楼市抢购行为而放大。

“链家事件之所以引起行业关注,首先是因为它打了政策的擦边球,如果仔细推究来看,首付贷产品是不符合政策的。”招商银行北京分行一位负责人对记者表示。

据他介绍,中国居民个人住房贷款的首付比例是由央行统一进行宏观调控的。通过民间二次借贷的方式支付首付,使不符合条件的购房者也能向银行贷款,相当于越过了金融贷款审核的门槛,中间存在一定的骗贷嫌疑,不符合相关政策。

“同时,由于这类互联网金融产品处于监管的真空区间,央行征信系统对这类贷款亦无数据,这意味着购房者在银行办理抵押贷款时,银行并不清楚购房者是否背负其他贷款,有无还款能力。”上述招商银行北京分行负责人指出。

除此之外,首付贷产品的风险更多还来自它的高杠杆率。按照目前购买首套房最低20%的首付计算,购房的杠杆比例是1∶5,在此基础上再通过首付贷筹一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为1∶10。

“在当前的市场情况下,一旦楼市下滑,购房人违约的事件将再次出现。而在5倍到10倍的杠杆之下,如果出现大规模违约现象,最终就可能引发担保公司或者中介的资金流断裂,高风险的结果是显而易见的。” 独立经济学家陈剑波表示。

在上海市消保委列举的两个案例中,为促成交易,链家门店为购房者提供的短期借款产品月利率1.6%,年化利率19.2%,这相当于银行贷款利率的4倍。

“包装高年化收益率的P2P产品吸引平台投资者,一旦投资到期无法及时兑付,引起资金链断裂,将波及整个资金链条,会产生一系列风险,影响市场的稳定。”上述招商银行北京分行负责人指出。

为此,进入3月以来,无论是中央层面还是各地方政府都开始了对首付贷产品的围剿。

3月7日,有消息称,央行、银监会等金融监管部门计划推出措施,打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。3月9日,全国政协委员、央行副行长潘功胜在两会期间表示,央行正与住建部、银监会等部门准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理,称没有资质将不能跨界经营。

在地方,最早有所行动的是深圳。3月初,深圳市金融办下发的防范房地产行业金融风险的函中,就提出要求针对深圳房地产市场交易过热,银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状,研究如何防范金融风险,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。

深圳之后,京沪两地也在对首付贷和个人按揭贷款的情况开始进行监查。

据了解,北京市金融工作局已经指导网络贷款协会,正在对楼市场外配资的情况进行调研。北京监管部门还联手住建委约谈了此前陷入首付贷风波的企业,并通过监测预警平台排查风险,并叫停了部分首付贷产品。

上海也就房贷情况抽查了部分银行。近期央行上海总部召集了部分银行进行了解,希望各银行间在个人按揭贷款利率上不要过度竞争,并对房贷业务进行压力测试。

能否灭火楼市?

在本轮对首付贷的联合围剿中,不少业内人士指出,首付贷的使用已成为当前一线城市房价“疯涨”的最大推手。

2月28日,世联行发布的2015年报显示,首付贷产品“家圆云贷”共发放32209笔,放贷金额为29.92亿元,据此计算,每笔贷款为93000元左右。

据链家理财公布的数字显示,2015年全年,有接近115亿元的资金流向链家房产交易客户,用于赎楼贷、抵押贷和购房尾款,链家称这些大多是交易过程中的短期资金周转,不是首付贷之类的能够放大购买能力的杠杆。而整个2015年,链家的交易额超过4000亿元。

“根据我们对行业的观察和测算,目前整个房地产交易中使用首付贷购房的比例约为5%,个别大的中介公司也很难超过10%,而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”同策研究咨询机构市场总监张宏伟表示。

3月10日,盈灿咨询率先发布了其最新的一份报告称:“近8个月的累计成交量达到了43亿元,由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小,因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。”

“中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用,但并不是主导。”华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇认为,首付贷以房屋成交为基础,所以中介机构提供的首付贷会以促成成交为目的,任何资产价格在成交量上升后都会带来价的上涨,这是供需关系决定的。

中信证券研报亦表示,这几年各类首付贷的确有了比较快的发展,在深圳等个别地方渐成气候,但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

“如果单纯从降房价的角度来说,仅仅通过停止首付贷这类产品是很难起到明显效果的。”陈剑波表示,毕竟现在银行才是最大的信贷源。


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