王石、冯仑发声背后：初代掌舵者眼里地产转型关键期的情怀与商机

截图自万科官网、金科股份微信公众号

本报记者  梁宝欣   深圳报道

近日，万科集团创始人、董事会名誉主席王石和万通集团创始人冯仑相继公开发声引发行业关注。

5月27日，万科集团创始人、董事会名誉主席王石在其个人微信朋友圈发布长文。王石在文中提到：“正在尝试和万科的决策层建立畅通的联系，为万科的平稳过渡，为保护广大投资者、万科合作伙伴、13万员工的福祉而尽所能。”

5月29日，万通集团创始人、品器资管董事长冯仑在金科业绩会上表示，随着国家政策引导房地产转型，房地产迎来“后开发时代”，出现了“房地产新模式”发展的重大机遇期。

6月3日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，从整体来看，一方面，他们对房地产行业还是有情怀；另一方面，他们认为这个行业依然存在更多机会与可能性。不过，这是否能给市场带来信心尚未可知，核心在于他们有自己的目标和商业想法。

“对于冯仑谈及的‘房地产后开发时代’，结合其‘资管’的头衔就能理解到，房地产开发模式确实是见顶了，行业总体成交金额也遇到了天花板。从房地产未来的发展看，从开发模式转向运营模式可能是一个更长线的模式。”郭毅说道。

“房地产大规模开发时代结束了”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦向记者提到，王石和冯仑的发声，是完全不一样的。王石的发声是基于解决万科现在的问题。而冯仑是作为一个专家或者业内人士，对于房地产未来发展的一些探讨和趋势判断，这个是完全不一样的。

“冯仑提的‘后开发时代’房地产新模式，我觉得主要就是说房地产大规模开发时代结束了。增量的开发，越来越难以上规模了。”李宇嘉说。

国家统计局数据显示，1—4月全国新建商品房销售面积2.83亿平米，同比下降2.8%，降幅收窄0.2个百分点，商品房待售面积连续两个月减少；1—4月份，全国房地产开发投资约2.77万亿元，同比下降10.3%。

李宇嘉认为，本轮政策纾困，需通过需求端政策松绑托底市场、提振信心，缓解行业规模与价格下滑，避免房地产大幅下探。同时，也要探索新发展模式，推动房地产与实体经济协同发展，使其回归国民经济基础性、先导性行业定位，为各类人群提供适宜、低成本、配套完善的空间。

5月7日，国务院新闻办公室就“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况举行新闻发布会，会上央行行长宣布降低存款准备金率和政策利率。

5月8日，央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套公积金贷款利率由2.85%、3.325%调整至2.6%、3.075%。同日，将7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%，下调10个基点。

图源：中指研究院

中指研究院指出，5月初，一揽子金融政策出台后，住房公积金贷款利率及5年期以上LPR双双下调（公积金贷款利率由2.85%降至2.6%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%），有效降低购房者的置业成本，为住房需求释放提供支撑。多部门联合推出政策组合拳也向市场传递中央稳定楼市的明确信号，进一步提振市场信心。此外，针对城市更新和高品质住房建设的配套支持政策或将陆续落地，为行业发展注入新动能。

出现“房地产新模式”发展的重大机遇期

据相关媒体的报道，在5月29日举行的金科业绩会上，金科重整投资人、品器资管董事长冯仑表示，随着国家政策引导房地产转型，房地产迎来“后开发时代”，出现了“房地产新模式”发展的重大机遇期。

冯仑表示，未来新金科将被定位为以科技创新和运营管理为核心的不动产运营商。未来公司会迎来三大变化，一是商业模式的改变，金科将由传统的以“开发—销售”为主的旧模式转变为“开发—运营—资产管理有机协同”的新模式；二是核心能力的变化，金科将能力重点从规模、成本、速度转变为品质、坪效和增值；三是业务区域和业务组合的改变，金科将进一步聚焦于川渝、京沪等一线和强二线高能级城市，业务组合由单一住宅开发改变为开发投资、资管运营并重。

而金科股份还在5月27日发布的公告中指出，经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。

据了解，重整后的金科股份主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。

李宇嘉认为，探索房地产新发展模式，主要体现在两方面。一是，针对现有大量增量开发的房屋物业，需强化运营能力，将房屋空间区位、配套设施与实体经济（包括人口、产业、就业等）结合起来，使房屋及配套成为人们创业就业、生活发展和企业办公、生产经营的有机载体。二是，针对功能、业态、空间、配套不匹配的现状，通过规划调整、完善配套等方式进行纠偏，实现匹配。

郭毅则表示，冯仑提及的新模式机遇期，可能是基于市场现状，以及对商业办公类资产项目未来运营模式存在创新和突破的预期。其实，许多城市公建类资产成为企业自持重资产后，政策为这类资产的调规改建释放了空间。这使得相关产品一方面可借助当前较低估值、更低进驻门槛，在运营回报率收益上具备更大想象空间；另一方面，如果能通过短期调规实现快速去化变现，也会给这种商业模式的现金流提供更强支撑。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

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