多轮刺激政策难挽颓势 辽宁救楼市“总动员”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道
尽管救市已进行了好几轮，但辽宁楼市依然萎靡不振。
日前，辽宁省政府再度出手刺激楼市。该省于6月18日出台了五条房地产新政（下称“辽5条”），内容包括扩大需求、稳定供应、合理控制房地产开发节奏、加大住房公积金贷款规模等。
值得关注的是，辽宁省政府特别指出，将对当地房地产工作进行“再动员”、“再部署”，要“努力”保持房地产市场平稳发展。
“在政府文件中，用这样的字眼进行强调确实不多见，这足以说明辽宁救楼市的决心。” 全国一大型房企北方区域营销总监刘劲（化名）告诉《华夏时报》记者。
救不起来的楼市
最近几年，辽宁陷入到楼市疲弱严重影响当地经济、而经济下滑反过来令楼市更为疲弱的“恶性循环”中。
“按照今年4月份李克强总理的明确要求，到今年年底，辽宁必须确保全年经济社会发展目标顺利完成，房地产市场则是其中的关键部分。为此，辽宁立下‘军令状’，今年内房地产市场要有所改观。”刘劲说。
实际上，此次出台的“辽5条”距离上一次辽宁出手刺激楼市仅仅两个月。
今年4月8日，辽宁省政府发布九项举措稳定住房需求（下称“辽9条”），并将住房公积金个人贷款最低首付比例调整到20%，同时又将贷款额度最高上调到了80万元。
“辽9条出台后，辽宁楼市在成交上出现了局部回升，加之今年4、5月份全国楼市整体回暖，该省部分城市的一些项目也出现‘热销’，但与其他地方的红五月相比，辽宁大部分城市的成交数据仍然不理想。”刘劲如是说。
以省会城市沈阳为例，当地官方网站的统计数据显示，5月份，沈阳商品房成交面积为114.6万平米，环比下降12.74%，其中，商品住宅成交面积为104.4万平米，环比下降10.14%。
为此，多数大开发企业已放慢投资步伐，并对已有项目规划进行调整。
“目前沈阳、大连、营口等地出现了较大面积的停工现象。很多开发商怕盖了房卖不出去，就先进行认购。认购情况好就动工，如果认购情况不好就停工。” 辽宁一位本土开发商告诉记者。
成交低迷、投资放缓无疑令当地政府“头疼”，而天量库存则是辽宁房地产市场面临的最大问题之一。
据公开数据，沈阳目前有2796.6万平米房屋待售，大连则有1500万平米库存压顶；营口市在2012年的潜在供应曾达到1362.67万平米，近两年尽管新建楼盘较少，但成交一直低迷；阜新市截至5月25日，有57084套处于待售状态。
“一方面沈阳房地产整体开发体量大，开发商手中土地储备较多，商品房库存较高；另一方面，目前沈阳自有住房群体比例达80%左右，楼市整体需求较弱。”辽宁当地一位业内人士称。
房地产投资增速剧降
受经济减速换档等因素影响，以及长期积累的产业结构、经济结构不均衡的制约，从2013年起，东北三省GDP增速回落明显。作为资源型产业和重化工业比重较高的省份，辽宁省首当其冲。
房地产的冲击让辽宁雪上加霜。2014年辽宁省国民经济和社会发展统计公报显示，该省全年固定资产投资2.44万亿元，同比下降1.5%。其中，房地产开发投资5301.3亿元，下降17.8%。
国家统计局数据则显示，今年1-4月，辽宁省的房地产投资增速大幅降至-25.6%。
“虽然从今年3月份至今，中央及辽宁当地多次出台刺激政策，然而，房地产市场开发过度、人口外流和人口老化却导致辽宁楼市成交疲弱、市场预期继续下行等一系列问题。”业内一位分析人士指出。
“受土地财政和四万亿政策拉动，辽宁在2008年之后的3年投资旺盛，各地纷纷投建开发区，但近两年开发区住宅入住率极低，不少楼盘空置。”刘劲告诉记者。
据媒体报道，辽宁某开发区管委会副主任曾表示，开发区土地多，卖地收入在此前十数年间节节攀升，但相应的基础设施从无到有，也投资巨大，土地财政模式日益艰难。
“近两年，辽宁省每年只有20万人的净流入量，这一数据与五年前相比，几乎少了一半。同时年轻人口外流的情况还在加剧。”上述辽宁当地业内人士分析。
据这位人士分析，这与辽宁的经济结构有关，由于辽宁重工业多，其他产业相对较弱，在重工业成品没有销路的市场环境下，居民收入涨幅较小，造成人口外流，楼市购买需求相应较弱。
“以目前的供应量来说，辽宁楼市未来将有较长一段时间仍以去库存为主，短期内楼市难以回暖。”上述辽宁本土开发商表示，在当前这种经济形势下，政府部门只有通过调节需求、控制土地供应节奏等方式逐步调整市场，同时配合当地经济结构调整，大力引进人才，当地房地产市场才有望逐渐恢复。
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