上海 那些忽悠你的学区房。

在上海静安区的“静安又一村”，一个仅仅7平米的“迷你”房，售价竟近70万元。这并非耸人听闻，只缘于挂着“学区房”的标签。伴随新学期的到来，为了能够免试进入“名校”，学区房成了炙手可热的“抢手货”。

总价低的学区房更受青睐 

据了解，只要购买了上述“迷你”学区房，就可以就读排名在上海前四名的一所小学。而且，上海的教育资源主要集中于徐家汇、长宁和静安区。在徐汇区，“名校”静襄小学附近的学区房，即使是已有30年以上房龄的老房子，每平方米均价要高出普通二手房1万元。

就职于上海一家房地产中介公司的李军告诉《CM华夏理财》记者，学区房的售价一般较周边房源高出5-10个百分点，房价平稳上涨，而且租金高、转手快、供不应求。

记者调查发现，上海市的学区房交易十分活跃，类似“名校就在你身边”、“买房可就读XX名校”的楼盘广告，也引得诸多学生家长关注。

在上海的房地产业界人士看来，就近免试入学是国家为了减少择校现象、体现教育公平而推出的政策，可是却引发市场对学区房的热炒。

“在一手房市场，名校旁的学区房与普通住宅售价差别也相当明显，且销量相对可观。学区房可能是为数不多的不受政策影响的投资品种，在一些名校扎堆的区域，一套性价比较高的学区房背后总有一串客户在排队求购。即使是调控频袭的2012年，也少见学区房贱卖的情况。”李军称。

李军分析指出，客户买学区房大多不看单价看总价，一般没有三居室的学区房出售，两居室的单价低总价高，一居室的单价高总价低，所以买家一般还是会倾向于购买一居。

“很多楼盘的地段、价格和户型我都满意，但就是不知道这些楼盘周边有没有公立的好学校，既然要买房，就一定要选择一个好学校方便儿子读书。”位于上海长宁区淮海路一知名学区房“新华路一号”的客户休息区里，一对夫妇在与记者交流时称。

在静安寺路的一家房产中介门店，一位姓王的经纪人坦言，学区房是需求决定价格的典型案例，正是由于家长对名校资源的热衷，以及教育资源的不均衡，从而推高了学区房价。

有业内人士指出，时至今日，教育地产早已不再是一个先锋理念，上海市场上不少打“教育牌”的楼盘，不少人买学区房的根本目的在于户籍及其背后的“入学权”，这些客户更将购买学区房视为教育和房产双投资。

投资风险不容忽视

记者调查发现，“不让孩子输在起跑线上”的观念已经根植于中国家长的脑海中，由于教育资源分布不均衡，“学区房”投资热潮席卷了整个中国。然而，业内人士表示，选购学区房暗藏着风险，投资者需要擦亮眼睛。

有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并不意味着就能进入该校就读。“别以为同一条路或同一个小区里的孩子，都会被划分到同一所小学，实际上，小学学区的划分是会精确到门牌号的。因此，打算买学区房的家长最好不要买处在两个学区分界线附近的楼盘，买房前应先到当地教育局咨询当年学区的划分政策，对比近几年学区划分的变动，从中挑选较有保证的楼盘。”上海资深房地产投资专家周兵在接受《CM华夏理财》记者采访时称。

如果不了解学区的户籍管制政策，即使购买了“学区房”，孩子也可能上不了“名校”。周兵提醒投资者，在购买二手学区房前，一定要确定原房主的户口在交易完成后可以立即迁出，并且尽快将户口迁入。另外，有些学校还有户口限制政策，由于学区房反复有孩子入学，有些学校对户籍也采取了“一房仅限一名孩子入学”的约束政策。

一些房地产中介故意混淆视听，高价出售“伪学区房”。有业内人士指出，为了提高房屋成交量以获取佣金，“名校”附近的一些房地产中介将划片外的商品房当做学区房出售。因此，家长一定要到学校或者教育部门核实信息，不要轻信房主或者中介机构的一面之词。

过早投资学区房，教育资源转移可能使投资者得不偿失。“一些家长未雨绸缪，甚至在孩子出生时就已经选好了学区房。几年后，当孩子上学时，名校的教育资源可能已经分散，原有学区房的保值增值能否实现着实令人担忧。”上海财经大学房地产研究中心的一位教授指出。

本文版权归CM华夏理财所有，未经许可不得翻译或转载。

Box：

房地产市场上投资学区房的主要类型

目前市场上购买学区房的投资者一般分为两种：一种是置换房源，即把原来居住的房子出售之后，置换成目标学校的学区房。这类投资者的购房实力相对有限，对于住房条件也不那么苛求，他们更倾向于贴上几十万元入住学区，即使房子小一些也无所谓。一种是兼顾投资，这类购房者具有一定的资金实力，他们购买学区房后，只是把户口迁入以获得孩子的入学资格，随后将房子出租。这一情况在一些靠近商圈的学区房中更为盛行。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）