佳兆业的年终选择：快速走量

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

　　悄然无声中，市场的走势已经发生了变化。与多家房企11月走势趋同，佳兆业11月销售额和销售面积，双双下降。

　　最新公布的数据显示，今年前11个月，佳兆业销售额已实现212亿元，同比增长41%，销售面积222万平米，同比减少6%，完成220亿元的年度销售任务指日可待。但11月单月，佳兆业实现销售额仅19亿元，同比下降14%，销售面积18.9万平米，同比下降达32%。

　　与此同时，下半年佳兆业的可售量比上半年末增加近一倍，去库存压力陡增。为此，在年底深圳新房销售仍不时浮现日光盘时，佳兆业却选择了逆势降价。佳兆业悦峰通过贴息变相降价10%，以快速冲量，尽早回笼资金。

　　变相降价

　　近期，佳兆业悦峰推出贷款利率8.5折活动，以贷款20年首付三成计算，一套总价240万元的三居，七成贷款为168万元，与执行基准利率（等额本息）相比，20年贷款折扣利息差值约23万元，购房时佳兆业将这部分利息直接从房价中扣除，即总价为217万元。

　　根据佳兆业公布的销售数据，该盘首次推出400多套房源，开盘卖出222套，总金额为5.17亿元，去化率仅一半，显然低于佳兆业预期。原本降价活动只从11月23日开始推行8天，但为了快速走量，该活动延长至12月8日。

　　“也就是总价直接减23万元。”佳兆业深圳分公司人士对记者说，佳兆业在深圳只有该盘推出促销活动，其余均正常销售。

　　尽管开发商都不愿直言降价，但业内人士看来，这显然是在深圳多家银行停贷，各银行首套房贷款利率普遍上浮10%的行情下，由佳兆业贴息推出的促销活动，此次降价幅度约为10%。

　　“由于开盘价位过高，卖得并不好。”深圳楼海研究员黑皮实地踩盘发现，10月31日，佳兆业悦峰开盘，单价2.7万元/平米，复式单价超过3万元/平米，让购房者望而却步，最终只能选择降价，高开低走。

　　据记者了解，佳兆业位于深圳大鹏新区的佳兆业广场，去化率比悦峰更低。一位地产代理公司人士表示，之所以选择悦峰降价，是因比佳兆业广场更有信心推销成功，而后者由于位置偏远，降价也难卖。

　　对于佳兆业而言，更为严峻的情势摆在眼前。今年下半年整体库存量还在不断累积，但去化率却在下降，今年上半年末，佳兆业推售总面积约为130万平米，此前过去12个月去化率达65%，而11月末，佳兆业推售总面积达到240万平米，不过没再公布去化率。

　　佳兆业深圳分公司人士告诉记者，深圳佳兆业今年销售已超过了40亿元，占集团销售比约30%。目前，珠三角片区占佳兆业集团业务比重超过一半。

　　资金压力

　　在一二线城市相继出台调控政策，银行普遍缩紧房贷后，11月，包括佳兆业在内的多家房企业绩掉头向下。是开发商主动放缓推盘节奏，还是市场需求已开始萎缩？

　　业内人士认为，11月房企销售放缓，大部分是主动刹车，绝大部分房企接近完成任务时，就不会出现往年年末降价冲刺业绩的现象，预计大部分房企年末很可能会放缓供应，另外部分城市最近出台的限价等政策对房企增加供应量也有影响。

　　而佳兆业集团人士仅表示今年完成220亿销售目标没有悬念，前11个月已超额完成了任务，并按照公司既定节奏稳步推进。

　　但佳兆业急于降价销售的举动，也折射出佳兆业对市场反转的忧虑，毕竟佳兆业今年集中购入的地块在明年均进入开发期，所需周转资金巨大。

　　截至2013年11月底，佳兆业已斥资117.52亿元在全国拿地，为全年销售额的一半多，这尚不包括在深圳拿下的旧改项目。

　　据佳兆业置业公司人士告诉记者，目前，公司已拥有近40多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米，除以深圳为主外，触角已伸至广州、珠海、东莞等周边地区。

　　据佳兆业置业人士透露，佳兆业的城市更新项目，一般是采取物业回迁为主的方式，对公司而言，也可以减少前期资金压力。

　　但随着去化率的下降，佳兆业资金周转的压力也随之上升。深圳一位房地产资深人士分析，佳兆业一向是快走的销售手法，目前正处于做大规模阶段，不是一味追求利润最大化，快速销售快速回笼资金，才能支撑佳兆业土地规模上的扩张。

　　佳兆业总裁金志刚曾明确表示，快速开发、快速销售是佳兆业的主要盈利模式，今后还要提高整体项目周转率，这是公司现阶段一个比较明显的经营特色。

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