时代地产“带伤上市”

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁嘉欣 广州报道

　　如无意外，时代地产应当是年内最后一家实现港股IPO的内地房企，12月11日将是其正式挂牌上市的日子。

　　截至12月4日午间，时代地产的招股工作宣告完成，据早前消息，其国际部分更已获超额认购。“只要国际配售部分完成，上市问题就不大了。”分析人士说。

　　据介绍，时代地产本次公开发行总股本为4.31亿股，计划募集资金13.8亿-19.4亿港元，90%国际配售，10%香港公开发售，招股价介乎3.2至4.5港元，以每手1000股计算，入场费约4536港元。

　　上市虽已是板上钉钉之事，但不可否认的是，时代地产此次也同样面临目前内地房企IPO遭遇的各种尴尬，包括因规模太小导致投资者看淡等等。此外，高达163%的净负债率以及8600万美元的重组债务，更或将成时代地产日后发展过程中埋藏的一颗“地雷”。

　　规模“硬伤”

　　时代地产似乎找到一个不错的上市时期。“现在资本环境市场好些，近段时间更是IPO的窗口期。”一名香港券商机构分析人士告诉本报记者。

　　但这并不代表机构投资者对内地房企新股的认购活跃度会很高。尽管目前内地楼市表现火热，国际货币环境相对宽松，不过投资者态度冷漠、地产股估值一直持续偏低已是行业的共识。

　　不少行业分析人士指出，包括时代地产在内，近期谋求上市的房地产企业无一不存在类似“硬伤”：规模比较小、基本上是区域性发展的企业。“规模只有几十亿，土地规模在几百万平米上下，很多投资者都看不上。”

　　据相关专业人士介绍，除了土地储备量规模，现在投资者其实更为看重企业的销售规模及周转率，尤其是利润率及负债率。

　　时代地产在这几个指标方面并没有表现出太多的优势。根据日前公布的招股书披露的数据，时代地产截至9月底合约销售额为57亿元，合约销售面积63万平米，毛利润为9.9亿元。

　　此外，截至2013年6月30日，公司负债比率更高达163.6%，较去年底的116.2%有所上升。“这个负债率相当高，投资者给予的估值可能会偏低。”相关人士表示。

　　“房地产股太多了，在香港资本市场百亿以上的上市房企就有20多家。如果做的产品跟大型房企差异化程度不高，很难受到投资者的欢迎。”一名上市房企内部人士对本报记者表示。

　　不过，时代地产此次在筹备上市的过程中则显得更为幸运些，成功吸引4名基础投资者总共斥资4.489亿港元入股，包括由富力地产主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、广州海印实业集团、熊海涛及越秀企业(集团)。

　　“基石投资者的引入，一方面可以保证上市的成功率，另一方面也起到带头作用，吸引更多投资者跟风追随。”上述上市房企内部人士透露。

　　“但这也从侧面也反映了机构投资者对其兴趣不大。”有关券商机构分析人士进一步称，其实此次时代地产的募资金额并不算少，完全可以不找基石，否则基石太多容易导致日后股票的流通性差。

　　高负债隐忧

　　“不管怎样，能上市还是一件好事。起码有个境外融资平台，可以借此帮助业务的拓展，提升市场地位。”相关人士称。

　　时代地产执行董事、副总裁李强公开表示，希望能够借助上市搭建公司的国际资本平台，帮助公司的业务进一步扩大规模。李强表示，在成功上市之后，时代地产未来2至3年会集中发展现有业务地区，包括广州、珠海、佛山及湖南长沙等，但亦会继续发掘广东省其他有潜力的城市。

　　不过，在美好的规划蓝图背后，居高的负债率对时代地产而言，依然是个无法忽视的隐忧。

　　有业内分析人士称，由于个别房企在上市前进行业务重组可能需要募集资金，而这当中大部分都是向PE借的钱，成本较高，导致负债率随之迅速上升，时代地产不排除也存在同样的情况。

　　据悉，时代地产此次募集的资金中，56.7%用于新增项目及现有项目融资，以及支付潜在开发项目的土地收购及建筑成本外，剩余33.3%将用于清还重组协议承担的8600万美元的负债。

　　“为了要令投资者持续对其有信心，企业上市后的其中一个必须任务就是让负债率迅速下降，这就需要动用到上市融得的资金还款。”上述分析人士称。

　　不仅如此，财务是否稳健也直接影响到日后的融资安排。根据本报记者简单测算，即使以募资金额最高限19.4亿港元计算，其33.3%仍未能完全覆盖8600万美元的负债，更不用考虑募资总金额低于19.4亿港元的情况。

　　不过时代地产财务总监牛霁旻日前透露，相信未来陆续有结转收入，加上上市集资所得的资金，预期负债率很快会下降。

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