贺建亚带领招商地产“出海找钱”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
几乎毫无悬念，在11月7日的股东大会上，招商地产(00024.SZ)65亿元A股再融资方案将顺利通过，然后上报审查机构。
招商地产董秘刘宁告诉记者，由于方案经两次修改，今年内难以通过审批，预期明年一季度可出结果。
这也将使招商地产无法迅速改善其现金流，只能快马加鞭构建海外融资平台。
10月30日，招商地产宣布全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易完成，用18个月的时间，东力实业实现了新上市，随即又买地扩充资本，为再融资做准备。
除了积极寻求多渠道融资外，据招商地产内部员工透露，自总经理贺建亚成为公司第一责任人后，公司存货周转速度以及土地扩张速度都在加快，招商地产正在加速迈入“千亿”俱乐部。
65亿再融资缓慢
“国土资源部审批起码要45天，证监会再审可能需要两个多月，今年肯定是没什么戏了。”刘宁告诉记者，两次修改方案耽误了进程。
9月16日招商地产公告，拟以非公开发行A股股份的方式向蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，对价为48.65亿元，发行价格26.92元/股。
同时，招商地产额外募集配套资金16.22亿元，用于补充公司流动资金，发行价格24.23元/股，总计约65亿元。
这是招商地产自2008年公开增发后，时隔五年在A股市场上做出的再融资动作，也是此轮再融资潮中，房地产行业内最大的一笔金额。
但因女娲广场土地存在手续问题，招商地产决定不再收购该部分使用权，而应国资委要求，后又将募集配套资金的增发价由24.23元/股上调到26.93元/股。
“国资委作为大股东，想要它的资产保值增值，要求我们做出调整。”刘宁告诉《华夏时报》记者，公司多年没做过再融资，此前没有注意到这点，由于之前发行方案中现金增发底价低于向大股东发行价格,大股东担心股份会被稀释，要求同股同权，而招商也能接受调整方案。新方案降低股本摊薄程度后，对原股东有利。
而经国资委批准后，融资方案在11月7日股东大会通过才能上报材料，由国土资源部先对土地进行核查，再报证监会审批。
“预计明年一季度才有结果。”刘宁说，这也将延迟现金支付购买资产的时间和开发的进度。
如果发行方案被证监会否决，招商地产需要向蛇口工业区以现金支付这一部分土地款，最迟时间不超过明年6月30日。
“我们原本计划是用现金购买这块地，但做成重组后，省了笔钱，可以拿去买其它土地。”刘宁告诉记者，今年四季度还会继续买地。
若交易成功，招商地产净资产将得到较大提升，同时负债率也将随之下降。瑞银证券房地产分析师李宗彬测算，若采用现金收购，可能使公司2013年末净负债率上升9个百分点。
招商地产此前预计，该地楼面地价为2.9万元/平米，而该片区可比的二手房销售单价已达七八万元，项目销售额和利润率相当可观，预期2017年可计入业绩。
招商地产内部人士对记者表示，房地产是资金推动型的行业，资金来源增速决定了房地产企业的投资增速，近几年A股再融资关闸，导致A股上市房企主要采取银行借款的方式融资，一条腿走路，发展速度明显受到影响。若再融资成功，将为招商跑步进入千亿销售目标助力。
狼性文化回归
在一位不愿具名的上市房企人士看来，融资缓慢源于房地产调控压力，“四季度多地房价仍在上涨，尤其是一二线城市政府调控房价的压力陡增，今年大多数房企销售业绩亮丽，资金本来就很充裕，这时候若再放开融资，他们还会在土地市场高价抢地，而国土部也已经下了命令不允许四季度再出现地王，房企今年通过审批的希望很渺茫。”
如此，招商地产只能加速搭建境外融资平台。10月30日，招商地产宣布全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易完成。自2012年4月收购东力实业后，用18个月的时间，招商地产完成了注资和资产重组，实现重新上市。
截至目前，东力实业已获得招商地产11个项目注入，涉及总价值达66.88亿港元。而10月最后两天，招商地产在佛山连拿两地块，有意注入东力。
“招商地产一直以稳健经营著称，各方面的资源比较丰富，融资成本较低，但对于杠杆率的控制较为严格，这也影响了公司的扩张速度。”深圳一位券商研究员分析称，业内最典型的例子是碧桂园，今年之所以高速增长，就在于敢于高息从信托、基金融资快速开发周转。
不过据招商地产内部员工透露，今年8月贺建亚成为招商地产第一责任人后，公司扩张步伐已明显提速，对存量项目的周转速度显著提升，一种狼性文化正在公司内部回归。
从土地投资力度上可窥见一斑，今年三季度，招商地产拿地金额达86亿，获取建筑面积139万平米的土地资源，超过了上半年整体拿地水平。截止到目前，招商地产2013年拿地总金额达144亿元，而按照公司计划，今年全年拿地金额在200亿元左右。
为了迅速做大公司规模，招商地产在城市版图上不断扩延，继上半年新进入大连、昆明和宁波之后，三季度又进军杭州、南宁，欲锁定一线及优质二线城市。
招商地产前三季度已实现签约销售314亿元，同比增长27%。
刘宁表示，全年完成400亿销售目标是大概率事件，但由于公司部分热销项目售价较高，地方政府考虑到房价上涨压力，实际备案成交速度偏慢，同时部分银行贷款收紧，导致公司有效认购水平大于销售规模和回款速度。
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