转战一二线城市 恒大布局千亿阵容

“我相信1000亿的目标对公司来讲不是大问题，而是我们要赶超的数字。”8月26日恒大地产在香港举行的2013年中期业绩会上，副主席、首席执行官夏海钧表达了信心。

报告显示，2013年上半年，恒大地产的营业收入419.6亿元，同比增长13.3%，完成了千亿元目标的44.6%。而恒大的净利润为65.1亿元，同比增长15.8%，力压千亿俱乐部中的万科、保利。

至于下半年的布局，夏海钧表示，恒大地产将向一二线城市倾斜。

恒大地产上半年业绩报告显示，该公司的净利润65.1亿元，同比增长15.8%，是万科的1.4倍、保利地产的1.87倍。与去年全年净利润大幅下降21.7%相比，恒大地产上半年在净利润方面显然扭转了局势。

此前，恒大的净利润优势曾遇到考验。2010年和2011年，恒大净利曾连续两年超过万科，赶超的差距曾一度从7.4亿拉大到21.6亿元。不过，到2012年急转直下，恒大地产的年净利润为91.8亿元，比上年下降21.7%，较万科减少约33.71亿元。

夏海钧曾提出，恒大要提高利润水平，一是通过降低土地成本及施工成本，如购买潜力区域的地块等；二是坚持标准化运营，目前的产品线也可以从规划、设计、原材料统一采购等方面降低成本，从而实现利润率的增长，并坚持薄利多销的策略。

业绩报告显示，恒大地产增加的利润，来自销售面积和销售价格同步提升的贡献。

在销售面积方面，恒大上半年销售面积664.7万平方米，同比增长15.2%。从今年开始，恒大地产每月的销售价格均逐月上浮。

数据显示，今年前2个月，其合约销售均价为6190元/平方米，而3月的合约销售均价已达6340元/平方米，而6月的销售均价更升至每平方米7310元。恒大地产上半年销售均价达到每平方米6712元，较去年同期相比上升10.5%，而去年全年恒大合约销售均价5962元/平方米。

不过，业绩报告显示，公司上半年核心业务利润率增至11.1 %，较2012年下半年上升2.6个百分点，这一数字在全国龙头房企中排名末位，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%。

近三年来，恒大地产的净利率表现稍有反复。对此，恒大集团董事局主席许家印表示并不十分担心,并称恒大地产正是“以最低利润率创造高利润”。

许家印曾多次表示，恒大地产的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大希望通过标准化的运营、降低财务费用、降低施工环节的成本、降低土地成本使公司项目的综合成本保持在一个合理的水平上，希望“将住宅的价格维持在6000元/平方米之内”，坚持薄利多销的原则。

今年上半年，恒大表示已通过出售其部分投资物业、采取措施提升住宅售价，同时努力降低销售及营销成本及行政费用，但公司的成本控制并未显示出过多的优势。数据显示，公司上半年销售成本为305亿元，同比增加18%，增幅明显，而其他开支均有适度增加。

夏海钧表示，公司将在下半年提高利润率，目标定为15%。他坦言，恒大下半年将适当增加一二线城市的土地储备，这是恒大努力提高净利润率的方法。

今年上半年，恒大地产新增项目中，位于一二线城市的项目数量占比上升10.6%，在三线城市，恒大则选择城市的核心地段的地块。“就是在每个经济发达的三线城市离市政府大概2公里左右的位置去储备项目，四线城市是不去的。”夏海钧分析恒大拿地策略的变化。

恒大地产今年6、7月份已在一线城市如北京、广州购地，上半年收购新土地储备1456.6万平方米，新获取项目34个，位于一二线城市的项目占比为38.2%。

早期，恒大以二三线城市作为公司发展立足点的变化。恒大地产区域公司相关负责人表示，偏远地区的销售成绩对公司的利润创收贡献有限，因为这些地区的购房者商品房价格上涨空间有限，而在地价成本、建安成本逐步上升的情况下，利润也会遇到挑战。此外，这些区域的购房者消费能力并不如一二线城市，因此，地区销量达到一定规模后，要再扩展将也是摆在恒大地产面前的难题。

因此，按照恒大地产的计划，项目拓展集中于一二线城市，项目所在区域进一步向城市中心区域靠拢，将维持土地储备总量基本稳定。而在三线城市新购土地将更为审慎，集团将对所在城市的人口数量、GDP总量、地块区位、规划条件及付款条件依照更加严格的量化标准进行衡量。

下半年，恒大将按照预定计划新开40个项目，总推货面积最高达1700万平方米，千亿计划的“下半场”将在二线城市发力。

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